石家庄商业同质化高库存严重 社区商业成发展趋势

　 　（原标题：新华房产石家庄站《新华有约》第八期--刘川：石家庄市商业社区发展是趋势）

　　自2011年各项限购政策出台后，石家庄房地产投资从住宅类项目大量涌向商业地产。这两年，又适逢城市转型关键时期，于是各种综合商业体项目大量涌现。市场上也逐渐出现一种声音，认为石家庄市商业地产供应过剩。高策房地产经纪（石家庄）有限公司副总经理刘川认为，石家庄市商业综合体的过量供应这一说法并不准确，“实际上是同质化的商业产品供应过剩，企业应该谋求商业地产新的发展模式”，而社区商业将是石家庄市商业地产未来的发展方向。

　　高库存同质化现象严重 商业地产存隐忧

　　近年来，商业地产在石家庄全面开花，城市综合体如雨后春笋般出现。众多城市综合体将高端公寓、写字楼、商业、住宅集纳一体，力图创建5分钟的城中城生活消费圈。 目前，石家庄市已有包括万达广场等6个大型商业综合体项目，勒泰中心、苏宁广场等均已开业，金指数国际广场、怀特商业综合体等10个大规模项目，预计年内也均可投入使用。不仅如此，在今年新开工项目中，尚峰汇大厦、中山华府城市综合体、阿尔卡迪亚商务广场、国源和天下、中交财富中心中交、荣鼎天下、河北国际商务广场、保利商业广场等10个项目按计划如期开工，累计完成投资51亿元。 “时下的城市综合体，几乎无一例外地复制购物中心加商业街加酒店加写字楼加公寓的模式。”高策房地产经纪（石家庄）有限公司副总经理刘川说，“商业项目也没有什么差异化，几乎每家综合体项目都是一楼卖化妆品、首饰，二楼卖衣服，三楼、四楼是餐饮等。” 刘川指出，同质化导致商家竞争加剧、空置门店增多、商户生存困难等问题越来越多。

　　社区商业随住宅郊区化而生

　　社区商业最早于1950年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。 欧美及日本等国家的社区商业，主要以购物中心的形式出现。购物中心一般有一个或几个核心商店，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。 “新加坡的社区商业——邻里中心模式发展的已经很成熟，其很多先进经验都可以为石家庄的未来商业地产发展起到借鉴作用。”刘川说。刘川介绍，新加坡邻里中心是指分布于政府租屋区内，为居民提供生活配套服务的设施，基本上是6000—8000套住户配套建设一个邻里中心。以经营中档商品为主，主要为日常生活服务。其邻里中心与组屋的比例、内部的必备功能、商店组合、商品档次都有周密规划。 “新加坡邻里中心强调‘以人为本’，建设社区商业服务模式，为社区居民提供教育、文 化、生活福利等全方位的服务，不仅在有限的用地和资金投放内创造出大量规模效益，妥善分担了城市第三产业的就业压力，还为城市管理提供了极大的方便。”刘川说。

　 　石家庄将出现社区商业发展模式

　　据商务部分析，未来十年，中国社区商业的发展潜力巨大，随着中国城镇化建设的步伐加快，以现有的发展速度，社区商业的消费总量可以占到中国整个商业零售总额的30%-40%。这一原本以自发式生长存在的商业模式，正在成为城市商业发展的最优选项之一。早在2007年，石家庄市就出台了首个设区商业发展专项规划。提出将依托城市区域社区商业中心，通过调整经营业态，满足周边社区居民的日常生活需求。鼓励设置专业店、专卖店、超级市场、便利店、酒店；适度设置百货商店、购物中心、大型综合超市、仓储式商场；限制设置大型专业店。 “随着石家庄住宅社区的增多，城市不会只有购物中心和综合体，商业一定要深入社区、回归社区才能迎来城市的持续发展。社区商业能够让市民不用开车不用出门，在自家门口就能享受到高品质的餐饮、休闲等商业服务。”刘川说。 刘川认为，石家庄的社区商业还处于萌芽阶段，属于在探索中发展时期。“我们接手策划的一家类社区化商业体目前正在规划中，共有4万多平米，负一层引进了超市。一二三层做类街区式概念，每一层都有满足于社区消费的东西，包括银行、药店、干洗衣店、餐饮店等多种业态。可以及时满足消费者分散的日常需求。” 社区商业企业经营成功与否，关键在于把握顾客需求。“除了应该符合时代潮流的商品需求，还有诸多商品以外的需求不容忽视，比如时间、方便度、安全度乃至众多零星的服务性需求。”刘川说。