石家庄和平路6000亩求转型 “和平时代”暗藏风险

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搜狐焦点独家专栏《焦点第一线》：石家庄的“和平时代”（三）

　　 前文提要： 不破不立，石家庄和平路沿线迎来了大刀阔斧的改革机遇。到2017年年底，13家工业企业将腾退土地6348.7亩。一时间，和平路板块的精彩未来似乎变得触手可及。但是，这些企业搬迁是否已有实际进展？期待中的大房企是否会如约而至？6000亩的土地又该如何消化？预设好的发展真的会如此顺利吗？

　　作为老石家庄人，尤其是在和平路沿线生活过的企业职工对这里有着深厚的感情。“要拆迁了，反而觉得空气没那么刺鼻了”，华药的一位老退休职工这样说道：“它们都留在了我们的记忆中”。

　　上个世纪50年代，和平路沿线被称为石家庄的“新兴工业区”，这里自西向东分布着纺织业、制药业、钢铁业等第二产业，见证了这座城市的新兴与发展。作为城市的主要交通干道，和平路沿线市容有待完善，“石家庄的发展需求给予了和平路不同的发展经历，这里的工业企业在特定的时期做出了贡献，未来将迎来更好的发展”， 河北省商业联合会秘书长曹润亭如是说。

　　 6000亩地未空 “和平时代”遭遇骨感现实

　　虽然如曹润亭所言，“和平时代”已经到来，但纵向对比来看，和平路沿线的市容市貌较中山路、裕华路还存在一定的差距。作为该区域的房地产开发企业，石家庄荣泰房地产开发有限公司营销总监吴冠客观的评价了这一区域，她认为，石钢、华药等大量老工业厂区的存在一定程度上限制了和平路沿线楼市的发展，而老工业企业搬迁进度的缓慢，也影响了城市“退二进三”战略的实施，和平路沿线汇聚的大量老旧小区有待开发。

　　对于和平路沿线未来的发展，虽然不少业内都持肯定态度，但也有人表达了自己的担忧。作为媒体人，河北青年报记者王亚楠抛出了这样的疑问，“这里的工业企业到底何时才会搬走呢？在搬迁没有实质进展的情况下，和平路沿线的利好就缺少了驱动力，怕会成为媒体‘一厢情愿’的炒作”。

　　“对这些地块还是很感兴趣的，会考虑在这里拿地”，河北智高房地产开发有限责任公司副总经理赵宏涛表达了自己对这一区域的看好，但同时他也说出了自己的担忧，“如果政府规划是商业项目，就不会考虑了”，他给出的解释是，目前石家庄市场商业过剩，无论什么样的商业项目，去化周期都很长。

　　那么，和平路沿线的黄金地段，到底应该建设住宅还是商业？这里能不能实现华丽转型，成长为石家庄繁华的城市一隅？在石家庄商业联合会会长张香蒲眼中，这些都“言之尚早”。

　　虽然棉纺厂、石钢等工业企业的搬迁已经“喊”了这么多年，但根本没有腾空，张香蒲一针见血地指出了问题的所在，“很多关系还没有厘清”。单从厂区的搬迁来看，就需要经过规划调整、土地性质调整等多个繁琐的阶段，才能进入到地产开发阶段，而目前来看，一切都还处于调整阶段。“产业布局的每一次调整，都有实施的意义，而尤其像棉纺厂、石钢等大企业的搬迁，需要有一个过渡调整期”。这个调整期，需要用来进行生产线的调整、政策制度的再次制定及实施，“第二产业的问题得到根本的解决后，第三产业才能进入”。

　　 6000亩地待嫁 寻觅“如意郎君”

　　依据《石家庄市长安区城区老工业区整体搬迁改造实施方案（2014-2020年）》，和平路沿线13个老旧厂区搬迁后，这里将形成中央商务区、科技服务区、生态居住区和城市休憩商业区四大板块空间布局结构。据搜狐焦点粗略计算，未来这里将有超过6000亩土地面市，如此大体量的土地开发，谁才能“吞”下这一大块肥肉成为颇具看点的一环。

　　此前，曾有消息称，全球最大的专业住宅开发商万科曾多次考察了棉纺织厂地块，“万科或许不会考虑这里”，燕赵晚报记者李小白揣测。李小白还向搜狐焦点独家透露，在他与万科上海高层接触中，万科对于包括石家庄在内的河北片区并不十分看好，“觉得石家庄市场还不是很成熟”。此外，也有业内人士分析，“万科单独拿地的可能性并不大，不符合其一贯开发模式”，另一方面，从和平路沿线地块的位置及价值优势分析，以住宅开发为主的万科或许并不是最好的选择。

　　不是万科，那会是谁？石家庄名门房产经纪有限公司总经理林冉认为，必须是有“一、二级开发资质的房企才能来做”，这一观点与中国城市产业发展联盟主席陈宝存不谋而合。陈宝存分析，这个地块不用担心没人拿，但拿地公司起码得是央企以上的开发企业，没有实力的房企也只能“望洋兴叹”，“因为地价就不足以应付支付成本”。

　　对于能驾驭这里的房企或许还存在另外一种可能。惹目机构副总经理齐超大胆预测，“周边有项目的企业，可能更有可能出手。” 从整个长安区板块发展来看，尤其在和平路范围内，荣盛、北京城建、东胜、保利、恒大等大房企环视，均创下了石家庄楼市一个又一个销售奇迹。一方面，这些企业在该区域已有代表性项目，“更熟悉区域，运作起来更得心应手”；另一方面，这些房企对“这些地块会更关注，更愿意参与拿地”。

　　除了外来房企之外，大体量优质土地面世，也引起了石家庄许多本土开发企业的广泛关注。河北正华房地产开发有限公司副总经理张永刚直言不讳的表达了对和平路沿线土地放量的欣喜， “有机会当然愿意试试”。石家庄荣泰房地产开发有限公司营销总监吴冠也认为，工业厂区搬迁后腾出来的土地，占据市中心的核心区位，土地的稀缺属性必然成为地产大鳄竞相争夺的宝地。

　　针对未来的发展方向，曹润亭说出了自己的心声，和平路沿线的发展一方面应该留住工业的记忆，另一方面，应该把文化氛围跟住宅、商业的配套紧密结合起来，为城市留下可回忆的文化元素。“几十年后，石家庄人再回首，就会发现石家庄是有历史轨迹可循的，无论是‘火车拉来的城市’，还是‘棉纺制造大城’，这些都应该充满生命力，也应该是看得见摸得着的”。

　　为城市的发展注入更多的附加值，这些附加值也会反作用于城市，让城市的发展更可持续。石家庄经济广播城市之声《家有好房》主持人何蕊将这种相互依赖的发展更直观化的表述出来，她觉得， “和平路沿线大量土地供应之后，政府才有资金投入改善这里的配套，同时，大量房地产项目入市之后，这里才有必要改善配套”。

　　 6000亩地入市 太少也太多

　　诚如曹润亭所言，“和平路沿线的发展一直都在行进中”。早在2008年石家庄提出“三年大变样”之后，和平路包括石家庄水泵厂、石家庄第一印染厂、金钢厂等在内的工业厂区就迎来了第一轮“楼市洗礼”。荣盛阿尔卡迪亚、名门华都、中景盛世长安、和平时光等多个高品质楼盘如“星星之火”在和平路沿线拔地而起。随后，和平路周边的发展也“势如破竹”，紫晶悦城、保利花园、奥北公元等二环外大体量住宅相继崛起。如今，再到和平路沿线走一圈就会发现，这里的城市发展已经初现雏形。

　　但是随着棉三、棉四以及石钢等厂区搬迁，未来这里将有超过6000亩的工业土地放量，不少业内人士为区域的消化承载力“捏了一把汗”。赵宏涛就是其中一位，他从一位旁观者的角度认真分析，“从今年的市场来看，高端项目的去化周期长，对开发商实力来说是个考验”。面对千载难逢的历史机遇，在可能存在的库存压力、市场去化周期等必须面对的问题之上，苏风彦似乎已经洞察了解决这些问题的关键所在，“这里的地段条件和地价决定了不可能是刚需产品，那么就需要开发商在产品上下更多功夫”，追求差异化的发展。

　　“6000亩的土地算多吗？”在“楼市春天派”学者陈宝存眼中，棉三、棉四以及石钢等放量的6000亩地块并不能实质性的影响石家庄楼市大的发展趋势，也更不可能造成所谓的去化压力。以石钢厂搬迁为例，陈宝存详详细细的算了一笔账：石钢厂搬迁后会有1600亩地块入市，作为老厂区，它目前的内部划分只需明确功能结构，但是作为出让的地块用于兴建住宅及商业，则需要将道路、绿地等配套建设纳入进去，也就是说“不可能1600亩地全部用来建设住宅”，1600亩地只是厂区搬迁的总占地面积，“抛去绿化用地、道路用地以及其他配套用地，最后用来发展住宅、商业的地块面积也就是几百亩”。这对于土地资源稀缺的石家庄二环内，几百亩地或许“真的太少了”。

　　按照石家庄的城市发展规划，到2020年主城区人口将达到500万以上。为了让城市发展的空间格局更加合理，2014年9月，石家庄行政区划进行了相应的调整，主城区面积扩容至2206平方公里。主城区的面积虽然扩大了，但学校、医疗、生活等相应配套建设却不是一朝一夕之功，齐超指出，“人们喜欢住二环内，是因为二环内有大量的市政配套”。而坐拥石家庄核心城区的和平路沿线，在行政区划调整之后，所处位置更为核心，未来发展空间更大，但仍要认识到“在这里开发项目，不能简单的重复、复制以前的模式”。

　　一切的一切仿佛已经渐入佳境，“和平时代”的鸿篇巨制将就此掀开。在采访的最后，曹润亭深切的呼吁，和平路沿线的发展史是石家庄城市发展的缩影，老石家庄人的记忆在此，并且记忆不应停止于此，希望在老厂区的改造中，为这座城市留下更多的文化传承。