历史告诉我们：低油价推动商业地产繁荣
数据来源：Macus & Millichap Research Services | NAREIG | Costar | U.S. Energy Information Administration
2014年美国商业地产成交总额3740亿美元，其中零售类商业地产交易额718亿美元，同比增长28%，占总交易额的19.2%。海外投资者贡献45亿美元，主要来自于荷兰、巴西、德国、澳大利亚、加拿大、中国，其中，荷兰和巴西是上一年度最大的赢家。零售类商业地产包括：购物中心、餐厅、超市、联排商场、咖啡店等，其成交额在总交易中并不是最多的，但却是增速最快的。
低油价助长消费
2014年下半年国际油价持续下跌，全年跌幅近50%，下跌速度创过去十年来最快，直到今年2月才有所反弹，首次月度上涨并出现企稳迹象。然而好景不长，由于国际能源署在最新的一期月度报告中对原油供应持续过剩表达了更强烈的担忧，在3月9日到13日的一周内国际油价跌幅达到了9.6%，外盘美原油WTI在3月17日更是录得连续6个工作日收跌，收盘至43.46美元/桶，刷新2009年3月份以来新低。
另一方面，较低能源价格会为美国消费者带来更多的储蓄。如果2015年平均油价保持在过去几周的水平上，机动车主明年在汽油购买上将会比2013年节省1000亿美元。就在冬季到来时居民取暖油价也在下降。美国人可以利用额外的现金来做如下三件事：花钱、存钱、还债，2014年11月份消费者信心指数达到了七年最高水平，我们预计这笔“意外之财”的一半都将用于消费，这对美国经济来说无疑是一个福音，因为消费占到GDP的70%。
按照上一次油价崩盘时(2009年1月)的消费模式预测，低收入人群将在食品超市、快餐店、一元店等平价商店上增加花费，而中高收入阶层则会在餐厅、服装饰品等生活休闲娱乐类上开支更多。不过有一点是共同的，那就是汽车零售、保养类商店会有更高的收益。
NAREIG旗下的北美购房网商业地产总监尹航先生近期表示：低油价的受益人不止是消费者。随着能源和运费的下降，企业利润也会增长。这些因素对零售类商业地产的扩张及发展都很有极大的益处。
汽车零售、保养类
· 2014年，全美小型汽车交易额达到1640万美元，创2006年以来新高。从长远角度看，这些新上路的汽车也将为汽修店增加收入。
· 在过去的12个月，由于需求上升，汽车零售、保养类商业地产的回报率下降了0.6%，此类新建商业地产的回报率在5%左右，平均价格为220美元/平方英尺。
餐厅
· 低油价为消费者带来更多储蓄，这部分“闲钱”将帮助增长餐厅的收入。
· 在过去12个月里，餐厅类商业地产的回报率下降了0.2%，而平均交易过户速度提升了11%。由于可出售项目远低于投资者额需求，因此很多竞争力不强的投资只能退而求其次。
· 在未来的一年里，我们预计会有更多的新式菜馆取代传统餐厅，并建立自己的连锁品牌体系。而一部分老式餐厅可能关闭，因此NAREIG推荐投资者在购入餐厅类商业地产之前需要对当地的人群、收入、和种族进行分析。
一元店
· 去年，主流一元店品牌Family Dollar和DollarTree进行了合并，因为本次合并，Family Dollar可能关闭部分分店，但同时宣布会在2015年新增250家分店。
· 在过去的12个月里，平价超市(Dollar Store)的平均回报率为6%，同比降低0.5%。一元店的主要客户群体为低收入人群，由于就业市场复苏和油价走低，该类零售商店会在2015年有更多的收入。
药店类超市
· 奥巴马医要求每个个体都需要有医疗保险，这一政策的出台也为医院、药店、诊所增加了收入。根据Marcus&Millichap数据显示，过去一年药店类商业地产的平均售价为$367美元每平方英尺，同比增长7%。
· 药店类超市主流品牌Walgreens和CVS目前的平均转手回报率都在5%左右，RiteAid为6%；总体回报率同比下降0.5%。
· Rite Aid扭亏为盈：几年前Rite Aid近乎破产，而2014年财报显示Rite Aid扭亏为盈，净收益达到2.49亿美元，而2012年Rite Aid财报显示其亏损3.69亿美元。
· 综上所述，NAREIG预测药店类商业地产会继续走强，并且会吸引养老基金、保险公司的投资。
快餐店
· 过去的12个月，快餐店总体回报率下降了0.4%，平均回报率在6%左右。而类似麦当劳这样的大品牌，第一年地约的回报率在4%左右。
· 由于就业和经济的复苏，部分低收入人群也会更频繁的光顾快餐店。尽管麦当劳最近的销售业绩不及预期，但其竞争对手Burger King(汉堡王)则宣布在2015年新开250家分店。
· 在2014年，快餐店整体成交速度保持平衡，但是单位售价$ 607美元每平方英尺，同比上涨11%。
· 根据NAREIG 数据库显示，快餐店的整体回报率根据租约担保方的不同变化较大。大型加盟商担保项目的回报率比总公司担保项目的回报率高100个基点。