房贷松绑增加至少30%可购房人群 楼市可能止跌

　　“当前住房需求不足并非潜在需求大幅下降，而是市场在观望，同时也是政策约束所致。”交通银行首席经济学家连平说，近年来，为抑制房价过快上涨，有关方面推出了一系列相关抑制需求的举措。

　　今年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，也在一定程度上制约了需求释放。一方面，此前政策规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。另一方面，目前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，一些改善型需求被误伤。

　　“《通知》对个人住房贷款在利率、审核时间等方面作出了调整，支持居民家庭合理住房贷款需求尤其是自住需求，对改善民生具有积极意义。”连平说。

　　另一方面，国家大力鼓励和支持消费发展。2013年我国人均GDP约6767美元，其中占比最大的消费支出为住房消费。我国居民的住房消费观念使得这一格局在较长时期内不会改变，未来刚需入市潜力不小；同时，改善型住房需求也将为消费增长提供持续不断的动力。“《通知》通过加强对居民购房的金融支持，满足普通家庭的购房需要，有利于前期受政策抑制的需求得到释放，对促进消费有较好的推动作用。”连平表示。

　　 还清首套房贷再贷算首套政策增加至少30%可购房人群，楼市可能止跌

　　“近十多年，信贷一直是业内人士及普通购房者判断市场的最关键信号。此次央行、银监会对房贷政策的调整，"松绑"幅度远远超过之前市场预期的认房不认贷，基本上是对此前信贷政策的全面"松绑"，对市场的信号意义非常大。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　张大伟认为，此次出台的政策将提振市场信心，可能使楼市止跌，但反弹幅度要看后续信贷释放情况，如果再出现定向或全面降准，楼市可能会较快反弹。

　　此次房贷政策调整看点不少。

　　比如，《通知》明确，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0。7倍。“首付比例与此前无变化，而强调利率七折的下限则力度较大。”连平说，年初贷款额度受限、银行“以价补量”，按揭贷款利率提升较多；年中多数城市房贷利率高点已过，各家银行普遍下调按揭定价，但利率大多仍以基准及上浮为主。“此次对于下限七折的规定有利于促进房贷利率走低，有助于降低刚需购房成本。”连平说。

　　比如，根据《通知》要求，还清首套房贷再贷算首套。张大伟认为，对于楼市来说，这条政策可以使此前被政策抑制的改善型需求不受信贷政策限制，预计将为市场增加至少30%的可购房人群。对于银行而言，这部分客户也属于优质客户。“如果银行对这部分客户执行首套房贷款政策，利率不上浮，预期市场可能全面止跌。虽然房地产市场再现2012年那样的扭转难度很大，但成交量触底反弹或许可期。”

　　再如，以前对第三套房以上贷款是禁止的，而此次《通知》提出，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房的，银行业金融机构应审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。“这些政策配合全国各地放松限购的政策，可能有利于促进住房投资需求。”张大伟说。

　　 推荐阅读：房贷松绑新政放松首套房认定标准 三套房贷解禁

　　房贷松绑新政出台了。日前，央行、银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，以进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展。业内人士指出，放松首套房认定标准和对三套房房贷解禁是该文件的最大亮点，此次对房贷的松绑程度已超过预期，将大大刺激改善型需求。

　　 还清首套房贷款再贷算首套

　　文件对首套房贷的认定大幅松绑。文件指出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　目前，各银行普遍执行的是“认房又认贷”标准，即认定首套房要查询住建委房屋登记和央行征信两个系统，客户过往购买过的房屋即使是一次性付款没有申请贷款，在购买第二套房申请贷款时也不能享受首套房优惠；此外，即使客户当前名下无房，但只要在征信系统里有贷款记录，再次购房也不能享受首套房待遇。

　　而这次文件明确将“认房又认贷”放松至“认贷不认房”，比预期的“认房不认贷”还要宽松。如果客户以往贷款已结清，哪怕名下还有一套房，也可以享受首套房的优惠待遇。以北京为例，如果客户已结清贷款，名下还有一套房，以往是按二套房对待，首付比例最少70%，利率最低为基准的1.1倍。新政执行后，这样的客户只需首付30%，利率在理论上最低可享受7折，最多也就是基准利率。

　　 三套房贷非本地居民也可贷款

　　此前，个人在限购地区无法购买第三套住房，在非限购地区也无法获得银行贷款，不少地方的非本地居民不能在当地获得贷款。

　　此次文件明文规定，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　文件还要求，银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

　　 银行：利率9折可能性大

　　有商业银行人士指出，此前已有多个省市政府发布了有关信贷方面的松绑文件，但是，这些内容主要是给市场信心，也是将稳增长的压力转移到银行，给银行施加压力。从实际情况考虑，银行不可能执行7折的首套房贷利率。目前，5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，而现在5年期定存利率是4.75%，不少银行还上浮10%，达到5.225%，已经明显地出现倒挂。

　　“现在实行7折利率肯定是不可能的，商业银行有盈利的压力。现在的资金成本这么高，房贷业务对于银行而言本来就没多少利润。如果再打7折，就是做亏本生意，因此可能性非常小。”有银行人士这样表示。

　　有房地产业人士表示，目前央行并未大规模放水，这种情况下，贷款利率的7折不可能出现，但是松绑已经出现，预期后续出现9折左右的首套房贷款利率可能性非常大。

　　 算账：购房人压力将大幅减轻

　　对想买二套改善型住房的人群来说，新政无疑将大大减轻其购房资金压力。

　　如果按照“房贷还清再买算首套”的利率计算，购买第二套房的购房人能省多少钱呢？根据现行规定，首套房贷按基准利率6.55%/年执行；第二套房贷款利率上浮10%，即7.20%；第三套房则不能申请贷款。

　　如果同样以贷款100万元、期限20年计算，执行基准利率的本息合计为179.6万元；按照上浮10%之后的利率计算本息合计则为189.1万元，相差9.5万元。也就是说，第二套住房购买人还清贷款后，再申请房贷，比此前可以省9.5万元，而且贷得多省得多。

　　 专家观点

　　 限贷放开是把双刃剑

　　中国人民大学研究人士董希淼认为，房贷放开对楼市也会产生部分刺激作用，有助于释放首套自住房需求和改善性住房需求。认房不认贷的方向得到初步确认，接下来就看各家银行的实施细则了。也就是说，对于二套房以上的房贷首付比例多少，贷款利率怎么定，更多的由商业银行根据具体情况来制定，银行对房贷会有更多的自主权。对央行与银监会发布的通知，舆论普遍解读为首套房贷利率最低7折，其实目前利率7折的可能性极小，能有9折就不错了。

　　也有专家认为限贷放开有可能会起反作用。融360信贷专家徐瑾认为，此次限贷放开，可能只会短期内刺激成交放量，但中长期来看并不乐观。首先，此次新政更多的是放权给市场，但对于首套房首付30%的标准并没有下调，而是重申最低7折优惠利率，最终决定权仍在银行。其次，可能进一步引发购房者观望情绪。央行此次松绑限贷，大大超出市场预期。但可能适得其反，一方面央行希望促使低迷的房地产迅速复苏；但另一方面，此举可能给市场释放出更加恐慌信号。对于购房者来说，央行此时大度出手，足以看出楼市的低迷，从而继续观望而不敢轻易入市。