陈宝存：北京外来人口百万 放开限购房价一定暴涨

　　 （原标题：陈宝存：京津冀一体化对房价没有丝毫意义）

　　据经济之声《交易实况》报道焦点房地产网，楼市向来有“金九银十”之称，在九月最后一天也就是昨天（9月30日），央行、银监会给楼市发了大金首饰，有一串利好，结清贷款再买第2套房视同首套，最低可首付3成、利率7折等等。今年房价连连下跌，这套利好组合拳是下跌中刹车还是掉头的方向盘。

　　 主持人： 那么在这样一个背景下宝存觉得对于一线城市来说，结合昨天央行出台对于首套房贷款重新认定，请注意现在是不认房了，只认贷，不管你有多少套房，只要贷款还清了，咱们都按首套，那么三成首付是可以给7折利率，这要看银行对你的评估和你们之间的博弈了，当然这是一个巨大的政策的方面，再结合比如说京沪两地肯定是短期之内限购目前看是难以取消的，这实际上有点油门刹车同时踩的意思，在这种的情况下，怎么来看政策的综合作用之下的北京楼市？宝存你觉得。

　　 陈宝存： 一个京沪的限购，我也不赞成短时间内推出，倒不是别的原因，是土地供应上不去，尤其主城区我们有效的用地供应，我们实际上是没有土地供应，供应量很小。广深前两天有一个消息，是广东省房协的领导，可以择机推出限购，广深可以推出，尤其广州价格确实不高，它跟天津有点像，这样的话，可能最后保留了两个京沪，这两个超级城市，它一定是短期内推不出限购，因为现在说实在话，你上广州到深圳的人，不能跟北京上海来比，尤其北京的人口，到底有到多少，一直没有一个官方的数据，但是我们估计50万到100万，那怎么可能放开限购呢，所以在任何的地段，任何的时间点，我一直在说，北京放开限购一直是暴涨的这种局面，一定在短期内你把这个土地供应加上去。尤其北京市场现在二环以内不能拆了，拆不动了，拆不起，所以这样的话，对于北京市场这是一个极个别的例子，北京市场也不会受到限购政策的的影响，它遏制住房价，因为北京2012年各个区域的房价上涨了30%到35%，2013年也是这个，虽然说官方数据是20%多，实际上各个区域都涨了30%多。所以这样的情况，确确实实限购也没有多大对房价的抑制作用。但是北京一线城市今年上半年的楼盘地价又比2013年最高点又涨了50%以上，这是比较要命的，所以说我觉得加大供应这个肯定是要做的事。市场才能稳定，我们一直在讲，实际上我们整个10年条房价是微跌暴涨，基本上主要是80%的涨幅实际上都是因为供需矛盾越来越强大，现在的难题是供需，而且供需我觉得短期内解决不了的，房产税我是不太看好的，因为不动产登记我们现在的条例是说，是权利人和利害关系人主动申请，政府才主动给你登记，绝对不是说政府去主动为了管理来给你强制登记，所以这样的话，短期内不动产登记不会对楼市产生多大的影响，那么房地产税这一块，现在它的实施应该说难度很大，就是因为你的整个产权等级，包括评估价格等级，那你如何形成房产税，所以这样的话，短期内所谓的长效机制，我觉得10年很难落地，对上海和北京是大的压力。

　　 王永平： 我觉得不动产制度不能简单去理解，如果你自己有房你不愿意去登记，我觉得将来有可能在权利上来会受到影响，法律判决方面有可能就有问题。否则如果纯粹资源登记校友录，那么就没有意义了，所以一定是为后面的税收的征收做铺垫的。

　　 主持人： 另外一个方面永平说到在央行对于房贷的银根放宽和北上广深限购依旧，这一紧一松的综合脚力之下，你觉得接下来对一线城市的局势的变化是？

　　 王永平： 我觉得再补充一下讲到不动产登记这个事，如果说他现在名义上说你开始登记，如果你不去登，将来很清楚每一套房我们都掌握，两个一对比，就知道哪些房没有来登记，网上追查一些，心里有鬼，没鬼怎么不来登记，所以我觉得这个政策可能有很大的正式作用，所以我不担心说，很多房不会纳入这个里面，回到你刚才讲到这个政策对一线城市的影响，我觉得这个房价应该是往上走的，肯定是要往上走，因为有一些可能是有一些改善性的需求，过去是没法满足的，可能这个能够实现，还有一些的一线城市的投资价值，土地的稀缺性，造成一些的投资资金愿意来投这个地方的，因为我们这个城市虽然说一线城市的房价跟发达国家差不多了，但是有一个不同之处在于说，国外房屋背后附加值没有我们这么高，我们北京城里面有很多的资源，包括医疗、教育不是别的国家可以比，人家华盛顿啥也没有，没有最好学校、没有最好的商业环境，但是我们的最好的都在这，这是一个区别的地方。我觉得一线城市的房价是要往上涨，但是我觉得不会暴涨，因为你楼盘开盘的价格政府是可以控制的，我想这个里边它拿着一个闸门，包括企业里面，我银行的优惠利率，它规定你最低是0.7倍，但是它可以通过内部窗口指导的形式，窗口指导往上再提，它讲的是一个低限，高限没有说，所以我觉得实际上它是在观察。

　　 主持人： 来回答我们一个的听众的问题，“玫瑰人生”，他说我在廊坊，我们现在又有京津化一体的概念，这个概念很热，而且是我们最高指示，说京津冀一体化，包括我们今年会出结果，或者我们能不能成功申办下来2020年的冬奥会，包括北京和张家口的联袂都是为了推动京津化一体的概念，他说现在我在廊坊有一套二手房要卖，现在央行对于房贷的银根又放松了，我是应该随行就市，还是应该再等一等。

　　 王永平： 我觉得京津冀一体化的概念肯定是有正面意义的，但是它这个周期要多长，你的判断转换成房价的上涨，我觉得这个不一定，这个里边一个是一个周期，你能不能抗的住，另外一个还有一个机会成本的问题，你这个时间你如果在北京买一个房，或者是在别的地方可能机会更大，因为京津冀一体化，毕竟是一个系统工程，涉及到政策的一体，产业布局的一体化，这个协调是很复杂的过程，你说前期滨海新区搞了这么多年，滨海新区房产没有弄起来，当年我们搞改革开放几个特区，当然汕头也是特区之一，汕头最后瞎了，什么生意都没有。

　　 主持人： 陈宝存怎么看？

　　 陈宝存： 我住在廊坊，对京津冀一体化，我的观点跟好多人不一样，京津冀一体化和楼市没有关系，但是廊坊是北京市廊坊特别行政区，它就是因为它的地理位置，那么京津冀一体化对天津包括对武清、对保定房价没有丝毫的意义天龙八部，但是廊坊不一样，廊坊以及上海附近的昆山、花桥这个完全是因为地理位置。因为六环北京的房价上到四万到五万，这是42个新盘明年要做到的，要实现的，那么以廊坊现在的房价，我搬到廊坊以后基本上市场我看了，8000多的房价，包括就是说现在知道有一个采育大兴那，现在它的楼面价也到了1万多了，我们廊坊的房价就是采育往南的位置现在是5000到6000这个房价，廊坊最高就是到8000多，所以一定是储存下来，这个房子不要卖，我认为廊坊三年之内涨到1万5这是很正常的，实际上我跟我的粉丝讲的时候，廊坊有几个投资的最重要的地区，第一个首推固安、第二燕郊，第三就是潮白河区域，这就是地理位置，它只有地理位置有关系，那么再往外就是廊坊市，香河。

　　 主持人： 但是据我了解从去年年底到今年，现在这个时候，固安的房价一直在下降趋势的。

　　 陈宝存： 但是固安前年年底的时候是3000多到4000，涨到多少，所以固安总体是上涨的。2017年开始第二机场开始建，实际上整个南部发展，我最看好的是固安，因为我们的北京装备制造产业很多产业是往大兴走的。

　　 主持人： 刚才我们也是一直在说京津冀一体化的概念，很多朋友已经觉得有点失望了，难道跟我们武清没有什么关系吗？

　　 主持人： 这个当然我们要强调一点，饭要一口一口吃，半年能一蹴而就了。好了我们看一看互动平台上，各个朋友都谈到一个共同的感受，说这两年有钱人都去全球买房了，要么去纽约、要么去悉尼，接下来我们一线城市又有多大的吸引力，就是这种中产买房的眼光已经全球化，包括我们几个朋友谈到了空气好什么之类的配套，它是永久产权，不像我们现在是70年悬而未决，这会对国内的需求房有一个多大的挤出效应，王永平怎么看这样一个问题。

　　 王永平： 国内一些有钱的投资客，他们会首先可以选择到北京、上海去置业，但是对于北京、上海的投资客来讲，在北京它已经有投资了，那么它下一个投资往海外走，因为一个从性价比来讲，国外的住房本身品质来讲，比我们要好多了，因为有些国内二三线城市投资客到北京来，他也考虑到孩子上学，对北京上海的投资者来讲，不存在这个问题，他的孩子很多都已经在国外了，所以这个时候，他会更单纯关注楼宇品质本身，看房子本身的性价比，欧美的房子比我们的同样的价钱好多了，这是一个从经济角度来判断他们更多，会有很多投资人往外挤，安全性角度来讲，还有不少的资金要逃离。

　　 主持人： 包括我们看万科在旧金山已经开盘了。

　　 王永平： 我觉得中国企业到海外开发投资，我觉得不会形成一个特别快速的趋势，原因是什么？一个现在出境就两种企业，有一种企业是为了分散风险转移资金，这个公司做的特别大了，觉得鸡蛋放在一个篮子里面有风险，它要平衡风险，还有的大企业它需要做试水，因为在中国它考虑中国未来房价市场在很长时间仍然会是一个波动比较大的政策式焦点房地产网，它需要有一些前瞻性，大公司有一些的前瞻性，车到山前必有路，不能干这个事。所以万科这些公司需要做一些探索，这个我觉得试水的成分更大，因为毕竟海外市场政策方面、土地也好、税收也好，差异比较大，海外管理成本也比较高，还有一个就是现在在海外投资的中国企业，他们的客户群基本上针对中国企业，你这个公司万科在中国很有名，但是在美国对外国人不认识。因为在海外的时候，很多中国人过去，在唐人区环境又很差，那是低端的环境，跟外国人混居，外国人很多人又不喜欢中国人。

　　 主持人： 那你觉得对国内的尤其偏高端的需求量有多大的分流效应？

　　 王永平： 我觉得这个分流不会形成特别大的威胁，因为走出去开发企业数量不多，他们开发的楼盘的规模也不大，所以这个分流我觉得还是有限度的，很多我觉得这个是市场要观察的，我觉得未来会不断的增长，但是增长的幅度我觉得不会那么大。

　　 陈宝存： 最近关注了一下的海外市场，包括很早的时候，跟英国一家地产公司，包括万科有一些的接触，实际上咱们讲到底谁的机会更大，是中国还是海外，肯定不言而喻那是中国的机会太大了，那么实行海外的投资这一块也不可能像永平老师说的，不可能涨的很快，所以说作为融资的一个手段一个工具，包括投资人他是给儿子买一套房子也可以，因为海外的房产它持有成本比较高，毕竟来说人家是争房产税，咱们现在还没有征，所以这样的话，他持有成本比较高，买的价格比较低，这就有一个成本的因素，再有一个我们中国，大家的生意机会在国内，所以你在海外可以有一套房子，你必须在北上广深，你比较有房，你这样的话，才能发展你的生意。这个就不可能撤出。

　　 王永平： 另外海外有一些的国家的政策不是那么稳定的，你像韩国我们的印象当中这是一个的民族法制的国家，这应该稳定，绿地跑到韩国去搞一个开发，结果地方换届了，政策又变了，搞的像绿地这么大的国企受人家政策的影响，或者说被人欺负了，不用说一个普通的民营企业，像绿地有国企背景的，说不定中央政府通过官方的渠道做一个交涉和协调，但是一个小民营企业，一下子就折进去了。

　　 陈宝存： 包括澳大利亚我有一个朋友在澳大利亚开发，号称一个大楼盘15万平米。所以它的机会、需求没有那么大。

　　 主持人： 我们再来说说，回到国内房地产市场，刚才有朋友在微信平台上问，想请二位专家给大家解解惑，就是说这个土地的拍卖价格和住宅的楼面价大家都知道是水涨船高的，这个是一个依附的关系，但是有一些朋友不太清楚，具体土地的拍卖价格是怎么样影响到楼面价格？能不能给算一笔账？

　　 陈宝存： 首先是这个土地拍卖价怎么来的，拍卖价格设置一个底价，然后几个企业竞拍达到一定的高点，我是做开发投身的，实际上这个底价，基本上确定是按照成本价上利润来的，什么是成本，就是征地拆迁安置的成本。再有就是现在我们要求就是净利出让是整个建设的成本，这个成本组成我们的土地地价的底价图行天下，底价拿出来之后，加上合理的，可能百分之几，也可能10%，这个拿出来就是到拍卖市场去拍卖，拍卖出来这个价格，按照你整个的，你比如说拍出来一个的40亿但是你总体容积率多高，这样的话就出来一个地价，我们叫楼面价，楼面价就是你还没盖房子，单独土地成本达到多少，北京这两天之所以楼面价高，实际上是我们配件的比例太高了，北京是全国配件保障房比例最高的，它基本上都是配件的，这样的话，就把六环区域的楼面积价格推到2万到2万8之间，还有更高的，看到3万多还有5万多的楼面价。这个楼面价加上你土地安装成本，加上其他各种成本，那样的话，得出来的售价，必然是楼面价一半以上，这个没法办了，现在就是它一定是地价推着房价走地，那么比如说，那我不买你不会降价吗？你不买可以，我可以不买地，所以最近上周北京两块地留牌，这种留牌实际上对地方政府来讲肯定受不了的。

　　 主持人： 这个容积率在拍卖的时候已经确定的？

　　 陈宝存： 确定的。

　　 主持人： 它处于什么考虑设定的？

　　 陈宝存： 这个容积率有的觉得越高越好，但是我不赞成，因为它是容积率你建的楼盘其中还要关系到各种配套的，所以说容积率不可能太高。

　　 王永平： 它的容积率确定，这个区域有没有限高，这个高度它是强制性的限制你，还有房屋和房屋之间采光的要求，绿化的要求，这些综合一下评估你的能盖多少比例的面积。

　　 主持人： 另外永平是主要从事商业地产研究的，在前两年普通住宅的出现限购政策比较严厉的时候，也看到其实商业地产跟普通住宅它的走势还是有一些不一样的，那么就商业地产的目前所处这个市场的形势是怎么样的？

　　 王永平： 现在商业地产现在处在一个大跃进和大泡沫的时期，所以我曾经讲，如果经济出问题的，很可能出现在房地产里面，房地产出问题很有可能出现在商业地产里面，现在张艺谋有个电影叫《满城尽是黄金甲》，套用到商业地产里面，就是满城尽是综合体，全是商场，在国外像纽约、伦敦这样的城市十年八年盖不出一个新的商场，我们一个城市一年盖…

　　 主持人： 我补充一点永平，你一定也注意到了，大概在去年这个时候，北京的国贸三期连星巴克都交不起地租了。那北京现在这个上海的情况我不是特别了解，那么北京就会出现一种的比较奇怪的现象，刚才您说得有点泡沫和利好共舞的意思，一方面商业地产空置率也挺高的，比方说像我们电台你走出一站地，像金融街的Shopping mall之类的，其实你看没几个人，你不管工作日还是休息日。但是你包括写字楼包括这些商铺租金又在连续的涨，而且这个涨幅其实并不亚于住宅的涨幅，这种现象怎么理解怎么解释。

　　 王永平： 我们叫招商难与选址难并存，这个行业里面有很大结构性的矛盾，招商难比如说有不少商场实际上招商是非常困难的，品牌招不来，或者来了以后条件都是我们讲的话，也得签的是南京条约、辛丑条约鹿鼎记，它要求把我装修给我做完了。那有的这种奢侈品，它有的时候每平米要你3到4万块钱的装修补助，你比如800平米一个店，上来就是3000千，你先给我贴点，我是给你装门面的，这个牌子装完了，它两个包上面一放在上面卖价钱了，包一拎就走了，余下都是你的，这个里面有不少的商业项目实际上是招商困难，但是同时又一些的优质的商业项目，你比如说星光天地，你比如说国贸，那是商家削尖脑袋也去进的，所以这种结构性矛盾，但是多数看，还是说供过于求是主体，因为这个供不应求的商业还是少数，你讲到的上涨比较快的，在北京更多表现是在写字楼，而不是说商场。商场总体现在很多，你可以看到你买的东西商品涨不了它的租金也涨不了，然后那里边生意不好。

　　 主持人： 一方面我们看到写字楼的空置率也是挺高的，另外一方面一些的中小企业连连抱怨利润被地租吞食了，但是你看涨起来还是市场的价格往上走的趋势很明显。

　　 王永平： 就是北京的写字楼空置率是非常低，尤其是核心区，国贸、金融街、CBD这些里面，基本上没有什么空置率，这里面是在租约到了以后在中转的阶段，所以你在中间找一个物业很困难，所以才导致了北京写字楼的租金是全世界最高的城市之一，我们比上海高一大截，过去按说上海比北京的经济发达，商业更活跃，现在上海的写字楼租金抵不住北京，上海比较高的也就是在12、13块之间，都不超过15块，北京好家伙18块、20块甚至更高的都有，那么北京写字楼的短缺是根本原因。北京这些年在核心区新增的商业用地很少，比如说CBD我们这么多年几乎就一栋楼有个2、3万平米，3、5万平米，就量很少，那么现在有点大供应量就是中央电视台裤衩楼旁边的综合地块，但是这个地块还是在建设当中，没有形成供应链，而金融街几乎没有，另外这些区，像丽泽商务区和通州商务区的建设，进度没有那么快，所以形成了一个阶段性的短缺，但是北京写字楼租金到了一个高点。

　　 主持人： 未来有没有可能像住宅这样辐射化，像外面来辐射。

　　 王永平： 我觉得现在住宅要放开了限购，会对商业地产产生影响，这一影响有一部分投资资金比如说买商铺的或者买办公楼的资金有可能会转向，一部分分流到住宅，所以商业地产投资的资金会减少，还有一个过去这些年里面囤积了大量的品质不是太好的商业地产，这些商业地产通过招商的环节里面，很多投资人就意识到了，当然投资上当的问题就都出来了，买的时候期望值很高，买的很贵，结果到市场上一招租不好招，或招出来的资金水平很低，所以本身就有不少项目已经造成的投资失误，加上住宅有分流的话，我估计商业地产来讲后面的日子会更难过一些。

　　 主持人： 时间过的很快，今天我们的特别节目盘点楼市的话题，就要跟大家说再见了，今天是我们做的第一门功课特别感谢中国商业地产联盟秘书长王永平，新华社中国城市发展国策专家委员会委员、经济日报新媒体专业委员会专家陈宝存作客我们的节目，下次有机会咱们再继续聚在一起说这个话题。