北京万科发力写字楼与绿地争抢市场份额

　　在北京，万科和绿地又要争老大了。只不过，这次是在商办物业上较量。

　　近日，北京万科在筹备一年后，正式对外发布了写字楼的三大产品线战略。按照北京万科的计划，这三大产品线从高端到低端划分为万科中心、万科金域国际和万科天地系，要满足企业在不同发展阶段的全部需求。此次，北京万科来势汹汹，并称要叫板绿地集团。

　　但在业内人士看来，北京万科在商办市场上更像后来者，要想叫板绿地集团并不是件易事。要知道，绿地集团自2009年进入北京市场后，一直深耕商办物业，目前已经摸索出一套成熟模式。绿地集团预计2014年在北京写字楼市场的销售收入将高达100亿。

　　记者在深入研究后发现，北京万科之所以敢叫板绿地集团，底气来源于三点：一是产品要求高品质，注重软性服务理念和硬件服务配套，做员工不想下班的写字楼；二是后期物业由万科管理，并将自持三分之一物业，以此保证资产收益和增值；三是拥有长远战略眼光，因地制宜，挖掘每幅地块的商办价值。

　　“如果北京万科真能利用好上面三大锦囊，建好第一个写字楼标杆，并逐渐找到发展模式，那么北京万科将会成为绿地在写字楼市场上最大的竞争对手。”业内人士分析。

　　 写字楼的高调入市

　　7月24日下午，在东三环的一家酒店，北京万科正式将写字楼三大产品线及布局公之于众。作为万科在北京的一次重要战略布局，毛大庆及北京万科副总经理肖劲均到场。

　　按照肖劲的详细解读，北京万科划定的三大产品线包括高端、中端和低端写字楼，分别为一是最高端的万科中心系，定位临近机场或临近地铁的甲级写字楼；二是金域国际系，产品标准与户型空间较前者低，临近产业园、商务区，定位综合体配套写字楼；三是定位创业型小微企业的万科天地系，户型较小。

　　一向以住宅开发见长的万科，之所以在北京布局写字楼，是基于对土地市场的把控和判断。2013年北京市成交土地中，仅有23%左右是纯居住类地块，46%左右是纯商办地块。在这种情况下，北京万科必须要开拓住宅市场以外的商业地产。

　　而在众多商业物业中选择写字楼这一品类，主要还是基于对北京写字楼市场的利好判断。据高纬环球发布的二季度报告显示，今年第二季度，北京甲级写字楼租金为每建筑平米380.5元/月，环比一季度上升0.46%，甲级写字楼空置率为6.57%，较一季度下降0.53个百分点。

　　在住宅市场的下行趋势明显的情况下，商业地产的巨大蛋糕万科自然不会拱手相让。

　　 叫板绿地的三大锦囊

　　仔细研究便可发现，北京万科的写字楼与绿地集团已有的三大产品定位近乎一致。同样要求写字楼全部位于近地铁区域，同样要能满足企业的高、中、低需求。万科，又将如何与先行者绿地一决高下呢？

　　绿地集团已经在写字楼市场上形成了独有的发展模式。一是在选址上十分严格，一般都是城市核心区或者政府规划发展区。二是销售模式上采用快周转模式，注重快速滚动现金流，且全部销售。三是基于这些年的深耕积累了大量客户资源，直接保证了后期产品的变现。

　　因此，对于北京万科来说，要想做到叫板绿地，必然要有差异性优势。记者通过深入采访了解到，北京万科叫板的底气来自于三大锦囊。

　　首先，万科的写字楼更注重服务人的心理感受，未来将万科住宅开发中社区软性服务概念融入到写字楼的管理中。毛大庆透露说，北京万科打算做一个让员工不想下班的写字楼，会有健身房，洗澡设施，有娱乐空间和胶囊酒店。

　　当然，不管对于投资客户还是自用企业，在购买商办物业时，最重要的考量就是资产的增值保值能力。而这也正是北京万科做写字楼的第二个锦囊。

　　“要想提高增值能力，需要从两方面把控：初期选址和后期物业管理。”万科牌写字楼的优势在于，采用业界首屈一指的万科物业来管理万科的写字楼。在写字楼市场上，物业管理和开发公司同为一个品牌，保证了前期开发和后期管理需要。避免了物业公司为了自身利益，大量引入盈利途径，降低管理品质。

　　与绿地“全部销售”的模式不同，为了保证后期的可持续运营，北京万科采取销售+持有的模式，则是万科的最后一个锦囊。

　　毛大庆称，北京万科的写字楼大约有三分之一持有运营，三分之二销售。对于持有部分，北京万科会采用凯德模式进行轻资产经营，把资产包的一部分股权让渡给机构投资者，由万科提供资产管理服务。通过统一招商运营，保证写字楼业主资产的持续增值。

　　 北京万科的胃口

　　在北京，留给万科的写字楼蛋糕还很大。尤其是在近日“写字楼禁建令”出台后，属于北京万科的蛋糕又会增加。

　　7月25日，北京市政府正式下发文件，明确东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建写字楼等大型公建项目。考虑到北京甲级写字楼的空置率仅有2.3%，意味着越来越多企业需求将被迫外溢，这将直接拉动五环外的写字楼价值。

　　而且根据戴德梁行今年七月发布的《北京 TMT (即电信、媒体及高科技)企业办公选址需求分析报告》，越来越多的全国性大型TMT企业会选择迁至北京近郊科技产业园区等非核心商务区。基于这些原因，北京万科对已有的10个项目充满信心。

　　尽管整体形势比较乐观，北京万科还是在市场面前保持谨慎。北京万科会根据产业布局和市场情况，随时调整写字楼的开发策略，北京万科在做每一个写字楼项目时，都是保证项目收益，对投资者负责。

　　正如毛大庆所说，对于住宅出身的万科来说，写字楼是一个新课题。万科做商业地产难题主要还是在于人，一是原来的人要转型，从住宅转向多元化经营，另一方面是从社会多元化的引进，为此北京万科从万达、凯德、银泰以及金融街吸纳了一大批人才。

　　当然，对于新课题，北京万科在操作时，要面对来自公众和业内的质疑。“在转型的过程中，对于北京万科来说，最重要的是扎实做好标杆项目，让万科品牌的写字楼得到市场的认可，我们的差异性优势才能显现。”