新政刺激买卖双方都动心 石家庄二手房成交量大增

3月30日，国务院出台多项利好政策刺激楼市，“二套房首付最低四成”和“免营业税5年改2年”的政策一出，各地二手房市场纷纷激活一池春水，成交活跃，市场升温。记者日前探访省会二手房市场发现，楼市新政犹如“春风送暖”，又恰逢三四月份楼市进入一年中的传统旺季，省会二手房市场迎来“春天”行情，上市交易活跃，但房价未见大涨。

新政刺激，买卖双方都“动心”了

在石家庄做生意的孙国伦这两年一直想买套二手房，但因为首付比例太高一直没出手。3月30日，楼市新政提出二套房贷款最低首付比例降至四成，他立马察觉到机会来了：“我看的小三室大部分价格都在100万左右，总价高，首付掏不起，所以一直在犹豫比较，现在首付比例降低了，我也不用找朋友借了。虽然每个月增加点还款，但是还负担得起。这几天正在和中介热线联系，赶紧出手买一套。”

记者从省会多家银行获悉，新政中关于二手房首付比例降低的条款，已有部分银行宣布自本月开始实施，各银行负责人均表示“会按规定执行”。河北银行的工作人员表示，近几年二套房贷款的比例并不高，很大程度上在于首付高昂，此前各银行实施的统一政策是首付不低于六成，很多人因凑不齐首付而放弃购买；或者干脆凑钱还完首套房的贷款，再贷款购买二套房，这时就会视同首套房贷款，首付三成。新政出台后，二套房的门槛大为降低，会促进不少市民购买改善居住的第二套房。

另一方面，营业税5年变2年，卖房人心思也活了。省会退休干部徐秀凤女士有一套证满4年的房子，本打算等到明年出售，但因为新政出台，今年4月初她就到房产中介进行了登记。徐女士说，营业税不收了，房价款低了很多，卖房子就更容易了。“本来我这房子一直想不好是卖是留，这回听中介说会比较好卖一点，赶紧登记上，卖出去之后我们打算置换一套大房子，也算满足改善型需求了。”

像徐女士这样的二手房主大有人在。以一套成交价格100万元的房子来说，房本未满5年但是满2年，新政实施之前，要征收5.6万的税额，那么新政实施之后，5.6万元就不用交了。她认为，住房免营业税从5年时间降为2年，税款的降低对买卖双方来说将大大节省过户费用，刺激省会二手房市场的活跃。

河北国大房地产经纪有限公司槐北路营业部的资深客户经理李新军介绍，新政实施第一天上午，咨询的电话都没停过，大部分都是税费咨询和贷款调整方面的问题。“这一段时间，变化首先体现在二手房上市量大增，光今天一上午我们国大的石家庄各门店就新登记了400多套二手房。”4月10日中午，李新军向记者介绍。

二手房上市成交量大增，价格平稳涨幅不大

据石家庄市住房保障和房产管理局网站数据显示，楼市新政出台后，4月份第一周，石家庄中介门店二手房咨询量普遍增加，购房者的入市积极性提高。但新政的影响尚未反应到成交和房价上，全市共成交二手房430套，较上周少成交12套。二手住宅挂牌均价为8663元/平方米，与上周相比，每平方米上涨了9元。但记者采访到的省会多位地产中介人士均表示，对今年的二手房市场持续看好。

官方数据也显示，2015年前两个月，石家庄二手房市场成交量达到33万平方米，比往年有所提高。石家庄房地产业协会秘书长李水源认为，未来房地产市场发展方向是以二手房市场为主，在新政刺激下和“金三银四”的楼市小阳春季节下，他预计，2015年二手房市场能达到200万平方米，占到房地产市场成交总量的45%。

通过对房产中介的走访，记者发现，进入4月份以来，登记挂牌的二手房数量出现了稳步增加，有些已挂牌的房主对价格进行了微上调，“清明小长假这几天，来看房的人比往常多，未来二手房也可能会出现量价齐涨，”正大房产的一位经纪人告诉记者。业内人士认为，营业税免征门槛5年变2年，符合这样条件的二手房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。石家庄联众同业总经理苗向华表示，“再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市”。因此结合来看，新政明显将政策抛向了二手房市场，掀开了二手房市场的热潮。

虽然交易量上升，但石家庄的二手房价格并未出现大幅上涨。业内人士也指出，从现实的情况来看，经过几年的调控和引导，目前市场上的购房者，比较多的还是自住或改善型的刚性需求，他们往往是根据自身的实际需要，感觉哪个楼盘的地段、配套合适，价格达到自己的心理预期才会出手。所以，楼市的价格不会大起大落，而是保持一个比较平稳的状态。“房主就算想涨价，也要看买主接不接盘，毕竟市场上可选择的余地挺大的。”

专家提醒，买房别跟风，根据需求量体裁衣

石家庄楼市供给量可能进一步增加。石家庄市房管局相关负责人预计，2015年将有大量楼盘集中上市，持续的签约备案将带动成交量的增长。房地产资深分析人士赵猛认为，市场对房产税等政策的预期，将使部分二手房存量逐步释放出来，形成二手房房源供给。

在需求方面，石家庄楼市仍以刚性和改善型需求为主，而且需求依然旺盛。据统计，石家庄市面积90-130平方米的中小户型，销售占全部成交楼盘将近53%。而随着石家庄行政区划的调整，城区面积扩大，更多郊县人口被吸纳至城市范围之内，刚性需求群体进一步扩大，将会有效激发楼市整体活力。业内人士认为，加上金融和税收政策的调整，购买力将进一步增强。

在供需两旺的情况下，房地产市场将保持平稳健康发展态势。石家庄市房管局相关负责人认为，开发商、金融机构和购房人对房地产市场的预期已趋于理性，预计2015年的房价保持稳定且呈小幅上升态势。

业内专家也提醒购房者，无论市场风向如何，都要从自身需求和经济状况实际出发，量体裁衣，不要因购房给自身带来过重负担，也切不可追涨杀跌、有“炒房”心态。