张红兵：石家庄商业迭代浪潮涌 新港集团借力弄潮

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　　正如心的宽度决定了我们的人生格局；视野的广度似乎也决定了我们对于价值的独特认识。在地产行业，做商业或许就是一种物业价值的发现之旅，其考验的是一种对于专业的精进，对于未来的思辨。

　　在国内的商业运作史上也出现了这样的惊鸿一幕，也颇为业界所惊叹。在成都春熙路一处并非在核心商区的负一层商铺，当周边类别相似的商铺均价刚刚够到5万元/平方米之时，该商铺最贵的铺位已然以39.4万元/平方米的价格热销。

　　可考资料显示，该商业的名字叫做银石广场，项目最终的成交均价达到15万/平方米，超过同区位同类项目均价3倍之多。成都的商业历史，到这里被再次刷新；而该项目的运营方，新港集团已经开始寻找下一个“银石广场”，在这个以挖掘产品无限可能，并创造看似不可能的企业看来，这并非奇迹，而是他们在商业浪潮中不断践行的冰山一角。

　　 通其根 持续释放商业物业的价值

　　“这就是地铁物业的价值”新港集团执行董事张红兵说道，“对于地铁物业的研究，香港是最先起步也是最为成熟的，而这也是新港集团的优势之一”。

　　资料显示，早在1993年，张红兵就开始接触商业地产，后与来自美国、香港、澳门、新加坡等数位商业行业精英，于1998年正式在香港创建新港集团，专注于商业地产专项领域运作。

　　单纯看公司背景，或许并不足以支撑他们不断创造商业奇迹的理由，面对笔者的好奇，张红兵透露称，“我们琢磨出一条中国式商业地产的开发道路”。他谈到，香港的商业地产模式与大陆还是有些区别的，香港的开发商大多着眼于未来5年、10年甚至20年后的发展情况，且以租为主要的商业运作模式。而大陆的商业地产商在资本市场上的融资渠道较窄，大多以资金回笼为主要的运营目标，各家发展商都在创新自己的路子。“我们在帮很多开发商做研究，帮他们探索自身的开发模型、产品模型”。

　　此外，如张红兵所言，新港集团之所以能最大程度地挖掘项目价值，还与新港的公司架构有很大关系。“商业卖得是一种未来,是升值价值，这是讲究技巧的”。张红兵透露说，这种技巧就是专业团队之间的相互配合。“不同于一些团队将卖房只交给销售团队做，新港集团给每个项目配备了4个团队。其中，策划团队确定业态，拟定哪些部分持有哪些部分销售；招商团队对项目进行定制化的招商事宜；销售团队，帮助项目尽快实现变现；还有运营团队，可保证项目的可持续性和运营回报率”，严谨精细的成熟商业运营，推动着每个在新港集团运作下的项目释放出其最大的商业价值。

　　20年，新港集团把商业版图及投资服务从沿海带到内地，遍布了全国20余座城市。2014年，这个连续6年获得中国商业地产杰出服务机构的团队，已经落地石家庄，领航石家庄商业掀起一轮新的市场革新。

　　据悉，新港集团分为四个业务板块：商业不动产投资、地产服务、网络科技、商业经营及管理。张红兵表示此次进驻石家庄，集团将率先落地地产服务板块，集地产策划、招商、销售、运营于一体，齐头并进，深入挖掘石家庄的商业地产潜在价值。

　 　挂云帆 石家庄商业传奇已在酝酿

　　20年，雄关漫道真如铁。新港集团在20年的商业拓展中，引领了一个时代的商业历程，也见证并推动了商业地产从香港走向大陆、从沿海带入内地的发展历程。

　　“1996年，新港集团在深圳办的第一个项目中信城市广场，成功地革新了大陆独立百货的商业形态，引入港式购物中心的开发模式，将超市、影院、餐厅同时内置到同一个建筑体内，成为中国第一代的城市综合体。”这样划时代的商业格局，新港是见证者，更是有力的驱动者。“商业物业要想做的好，就必须具备一定的超前性眼光”，张红兵透露出其独有的睿智眼神。

　　先驱导入，创意进取，终得独占鳌头。“新港集团的使命就是要把更先进的商业理念带入勃勃上升的城市”，张红兵恳切地说。好风凭借力，新港集团看到了石家庄的城市发展逐渐城市，集团介入该区域市场，或许下一个商业地产传奇即将诞生。

　　对此，张红兵谈到，“我们选择城市还是有选址要求的。第一，城市的人口要突破300万。低于300万人口的城市消费能力有限，商业发展也受限；第二，城市要有地铁。每一条地铁线路的开通都是对原有商业格局的完整调整，地铁的运力是庞大的，意味着城市的商业口岸会随着地铁的发展而改变，这需要专业公司来进行服务；第三，城市要有核心区的旧城改造。旧城是比较传统的区域，以前的房子破旧了需要进行更新换代，重新调整。大规模的旧城改造也意味着新的商业模式的更新”。

　　“当人口数量、轨道交通、旧城改造三者都具备的时候，我们才会在这个城市设立分公司。”显然，石家庄在行政区划调整、城市建设规划以及京津冀协同发展中，都处于利好的政策窗口，石家庄的转型已经在路上。大省省会，石家庄在承载河北地区政治中心；京津地区产业、人口、人才的转移；华北地区经济第三级层面都已经具备了天时地利。

　　借东风，挂云帆。新港的进驻鼓动了石家庄商业地产乘风破浪的勇气。据张红兵透露，目前新港集团已经与石家庄部分项目启动前期合作。“我们更喜欢的是和当地有一些商业资源的开发商合作。”张红兵说，“本地的一些商场经营还处于一些比较初级的水平，基本是购物中心刚刚起步，怎样经营购物中心，怎样延长购物中心客源滞留时间，还有很多的服务空间”。

　 　变则荣 商业迭代已登陆石家庄

　　从开始注意石家庄到进驻，新港集团仅仅用了一年的时间，“这里的商业机遇和发展空间还是很大的”张红兵再次如此强调。

　　上半年，张红兵与团队深入考察了石家庄商业地产发展历史及现状，他对搜狐焦点谈到，“石家庄商业地产水平差距较大，开发层次不齐现状明显。但可以看到的是，以万达为代表的一些新起项目模式和方向是值得肯定的，其业态的丰富度和体验感是值得现有开发企业所借鉴的。”

　　而对于商业地产的讨论，在2013年就掀起“过剩论”。统计数字显示，石家庄商业地产的供求比达到了5:1，业内认为，石家庄商业地产已经过剩且同质化特质明显。但事实是，石家庄在建或新投入市场的商业综合体数量依然在不断增加。面对这样的市场发展“悖论”，张红兵也坦言，“之前我们对石家庄做过市场调研，得出的数据是未来五年内在综合体项目能达到70多个”。但张红兵同时强调到，“城市综合体这种业态不是完全新增的，现在处于一个产品迭代的过程，虽然数量在增加，但迭代后的商业综合体也在刷新原来的商业发展模式。”

　　如同超市、百货公司替代了商业街、菜市场；城市综合体也是百货超市的迭代。张红兵认为，未来还会有更复杂的业态模式来满足我们更高的消费需求。由此，他指出，统计数字的统计方式不能完全细分商业形态，对城市综合体的界定标准也无一致准则，“社区底商、大型商贸物流集散地等商业业态不能简单地归入综合体的供应量中来”。

　　另一层面，张红兵认为“从单纯给城市供应的商业体量上来看，国际的标准是人均1.5平方米左右，就可以基本服务人们的需求。但中国有中国的社会现状，有的地方供求5：1也是可以被消化的，这是中国的特色。”纵观我国经济发展，张红兵认为，我国经济在持续增长了十年之后，百姓的消费能力也随之水涨船高，城市人口增长和人均可支配收入的增长，对城市提出了更多的消费需求。此外张红兵还敏锐地发现，随着城市化进程的加快，包括石家庄在内的大中型城市的辐射范围也越来越大，叠加其旅游消费力的增强，其对商圈的要求也变越来越多。“从这个角度来看的话，石家庄商业体量并不满足于现在的需求”。张红兵强调道。

　　从北国的转型，万达、勒泰、东胜等新入市综合体的良性运转中，我们似乎看到了石家庄的商业地产，正如张红兵所分析得一样，并不过剩而是在迭代升级。“我们需要商业，但商业要释放价值，要有生命力，必须要顺应消费者的变化。我们需要社交、好玩、体验感，革新以购物为中心的理念，要更强调多业态、突出社交”。这样便要求每个商业业态要更注重定位、错位分布；考验的是商业运作者在把握住核心商家以及后期经营中的经验和实力。

　 　采访后记：

　　就像璞玉在手，雕琢舍不得半分瑕疵，新港集团对潜力地块的珍视也便如此。为求得每一处商业业态的价值最大化，新港集团满怀敬畏，谨慎而又准确地对土地价值进行考量。20年来的每一处经典都经得出时间的洗礼，新港集团不会追大求全，更不只求短期标杆，而是站在城市发展的预判中，以专业的视角，适当超前的眼光（5年左右），赋予项目最合适的匹配方案。从前期调研到中后期管理和运作，新港集团以强大贴切的资源组合，已经准备好为开发企业提供强大的智力及资源支持。