房产债务规模4年增150% 中小开发商潜在风险更大

　　去年，佳兆业集团因未能支付离岸债券利息，引发市场的强烈关注。随后，恒盛地产又出现2650万美元利息延迟支付的情形。虽然恒盛地产在宽限期内完成支付利息，但是接连发生的债务危机事件，让债务风险成为行业关注的重要话题。今年前三季度房地产销售回暖，为开发商提供了更多的现金流。不过，在国庆期间20多个城市相继出台调控政策，以及土地价格的不断走高，为开发商未来的债务偿还能力增加了不确定性。

　　世邦魏理仕发布的报告显示，除了销售得到的现金流，银行贷款也是开发商的重要融资渠道之一。在宽松的货币政策下，房地产贷款占贷款总额的比重呈上升趋势，从2011年的15%左右上升到今年的接近35%。此外，从2014年开始，境内债券的比例明显上升。整体来看，2011年至2015年期间，房地产行业的债务规模累计上升了150%。

　　从各类开发商的平均净利润看，都呈下滑态势。市值在350亿元以上的大型开发商平均净利润率下滑趋势较缓，市值在100亿元至350亿元的中型开发商，从2011年的20%左右下降到目前的约10%；市值在100亿元以下的小型开发商则出现大幅度下滑，尤其在2014年之后，下滑幅度达到15%左右。“中型开发商的债务股本比最高，原因主要是原本市场的销售情况不理想，需要把业务扩展到其他城市，于是通过大量融资来扩大规模，也因此潜藏着较大的债务风险。”世邦魏理仕相关负责人介绍，小型开发商也面临着潜在的债务风险，原因则是因为本地市场的销售不景气。

　　该负责人进一步介绍，一部分上市中国房企将债务到期时间推至2018年以后，下一轮公司债到期的高峰将为2018年至2021年间，规模在5440亿元，“低利息政策不会长时间持续，如果利率触底回升，届时开发商需要以较高成本发债，债券再融资压力将会加大。”