供求失衡量价齐跌 中国房地产告别双位数增长

　　中国国家统计局20日发布“2014年全国房地产开发和销售情况”。多项重要指标显示，在2014年，中国房地产增长动能减弱。

　　由于中国商品房库存依然高企、供求失衡局面仍未破解，业内人士认为，未来房地产行业短期内将仍将处于“底部徘徊期”，2015年下半年开始，楼市或可能开启复苏通道。

　　数据显示，2014年，中国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，而在楼市成交“史上最高”的2013年，该数字为增长17.3%。商品房销售额76292亿元，同比下降6.3%，而2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%。

　　易居中国执行总裁丁祖昱分析称，2014年全国楼市成交整体呈现先抑后扬态势。“2014年商品房销售面积虽比2013年回落7.6%，但仍是历史第二高位，高于2012年11.13亿平方米。

　　在成交量方面，各地楼市分化持续加剧。国家统计局高级经济师刘建伟指出，从成交量看，去年12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。

　　而据克而瑞研究中心数据，三四线城市的整体成交同比2013年下滑了12%，供求关系失衡态势明显。

　　国家统计局数据同时显示，各地商品房库存依然高企。2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米。

　　据克而瑞研究中心数据，从全国房地产供求及库存的数据来看，整体消化周期仍然较长，许多全国重点城市的消化周期超过一年半，其中消化周期最长的沈阳为27个月。

　　数据同时显示，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点之多，扣除价格因素，中国房地产投资增速实际已经告别多年的“两位数”增长时代。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，其中，住宅新开工面积下降14.4%。

　　“房地产投资增速还在继续下滑，其主要原因是新开工面积下降之后，房地产投资在短期之内也会受到较大影响。由于要保持房地产投资增速和新开工面积不会过度下降，地方政府只能加大供地速度。”丁祖昱说。

　　然而，由于土地资源“硬约束”逐渐加剧，中国土地市场出现量跌价稳态势。数据显示，2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%;土地成交价款10020亿元，增长1.0%。

　　需求旺盛的北上广更是迎来“地王”井喷式成交：2014年末，广州刷新总价地王，上海单价地王更是两度被刷新。2015年1月7日，北京南四环一幅地块以86.25亿元成为北京新的总价地王。据第一太平戴维斯数据，2014年四季度上海宅地平均成交楼板价自三季度的每平方米9100元猛涨至四季度每平方米15000元。

　　展望2015年，业内人士普遍认为，由于目前商品房库存量巨大，未来房地产行业将会进入大约1年的底部徘徊周期。2015年下半年开始，楼市才有可能真正回暖。

　　中国房地产业协会副会长任志强表示，目前进入房地产行业的资金量在减少，2014年进入房地产行业的资金增速比2008年还低。

　　他预计，“从数据上来看，‘930’新政之前是房价涨幅的最低点，局部城市还在继续下滑，此次底部运行时间大概为1年，底部运行的周期就是消化库存的周期。2015年房地产投资增速仍将继续放缓，可能比2014年更低。2015年9月份以后，楼市才会出现回升态势。”

　　瑞银中国房地产行业研究主管李智颖认为，中国一线楼市量价成交将持续向好。房贷环境的宽松则将对二线城市的销售形成支撑。三四线城市由于供求失衡，其销售依然不容乐观，“未来一年，三四线楼市的反弹机会不大。”