百姓三问以房养老 探究中国式的"以房养老"真相

　　“以房养老”这个说法，很多人都听说过，并且听了很多年。

　　可事实上，这以前只是纸上谈兵，压根没有搬到现实中。6月23日，保监会发布文件，正式宣布从今年7月1日开始，北京、上海、广州、武汉四个城市开展住房反向抵押养老保险试点，将标志着“以房养老”真正落地。

　　中国式的“以房养老”究竟是什么样?

　 　什么是保险版“以房养老”?

　　反向抵押养老保险，简单地说，是指老年人把房产抵押给保险公司，抵押期间，按约定条件获取养老金，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权。身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。

　　参保条件是投保人群必须满60周岁，并且拥有房屋完全独立产权。投保人犹豫期不少于30天。目前开展试点的城市有北京、上海、广州、武汉四个城市，试点时间为2014年7月1日至2016年6月30日。

　　 京广沪等四地为何首批试点?

　　老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物，其业务流程复杂，期限较长，涉及领域广。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险。因此，保监会设立了两年的试点期，并决定在个别城市开展试点工作。

　　其中北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大;武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。

　 　三问“以房养老”

　　疑问一 以房养老怎么“养”?

　　反向抵押养老保险的特征为，为投保人提供养老金的周期与生命等长;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等权利;投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。

　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，作为一款金融产品，“以房养老”具有高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，“三高”特征，无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。

　　从国际经验看，不只是养老金，保险公司还可能为投保人提供实物型的养老服务。

　　 疑问二 以房养老怎么“算”?

　　如果房价上涨，房屋增值怎么办?根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。

　　如果房价下跌了怎么办?业内人士指出，保险公司要承担这个风险，对于专业的投资运行机构——保险公司而言，可以通过资金的运作、再保险等形式化解或是降低这一风险。

　　当然，这一商业保险新事物还面临着房屋70年产权到期后怎么办这一重大问题。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，保险公司很可能会无利可图，甚至亏本。

　　疑问三 养老隐忧怎么“解”?

　　对于缓解养老隐忧，“以房养老”商业保险的作用究竟有多大备受关注。