年底忙补仓 房企冲刺年关不理性拿地再抬头

　　最近上海的土地市场热闹起来。上海全年计划供应住宅用地700公顷，四季度有近250公顷土地尚待出让。12月，将有静安南京西路、浦东前滩、宝山顾村、杨行等区域的优质地块入市。

　　12月3日，上海宝山出让两幅含住宅属性用地的地块，其中宝山新城顾村A单元08-07住宅地块，以26.8亿元的价格为金地朗诗平安联合体摘得，成交楼板价13814元/平方米，溢价率51.8%；上海招商置业有限公司以26.1亿元摘下宝山区杨行镇西城区南块16-01地块，楼板价11541元/平方米，溢价54%。

　　据21世纪经济报道记者不完全统计，上海11月份土地成交大约在43.12公顷，由此匡算，在马年剩下两个月的时间里，上海还有200公顷土地未出让。

　　上海2014年计划供应住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）700公顷，比2013年1000公顷的计划供应面积，降幅达三成，创下近五年新低。即便如此，前三个季度，由于市场持续低迷，房企拿地热情不足。据统计，2014年前三季度上海土地市场共成交经营性用地450.6万平方米（约为450.6万公顷），较去年同期下跌22.6%。其中住宅用地出让337.2万平，同比下滑10.5%；商业办公等土地成交113.4万平，同比下滑44.8%。

　　10月上海楼市交易创下年度新高，一手住宅成交（剔除配套动迁房）成交突破100万平方米，环比增长近4成，为今年以来最值。在交易回升和在二三线城市限购政策全面松绑的背景下，部分前期拿地不多的房企和部分品牌房企开始积极补充土地储备。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏分析认为，央行降息，有利于降低房企的融资和消费者的购房成本，因而将进一步刺激销售增长，企业拿地意愿也会增强。

　　值得关注的是，近期上海土地出让高价频现，多个板块土地价格纪录被刷新，暗示沪上土地市场不理性拿地的情绪有所抬头。如近期浦东惠南镇一宅地成交的楼板价已突破1.3万元大关，而惠南板块商品房的售价平均仅为1.61万元。

　　12月3日成交的两幅宝山地块，所在区域商品房均价都在2万元左右，以此分析，地价尚属理性。金地和招商近年在上海土地市场斩获较少，两家房企上次在沪通过招拍挂拿地都要追溯到2012年。与一些新进入上海的地方性房企频繁制造土地高价相比，这些老牌房企更善于节制土地成本。

　　21世纪经济报道记者查询获悉，金地集团今年以来销售业绩并不算特别理想，但并没有减少拿地数量。去年金地在全国拿地26幅，今年截至12月3日共拿地25幅，土地面积91.7公顷，土地金额86.44亿元，与去年相比，土地面积和买地款，分别锐减63.3%和63.5%。

　　房企年底补仓意愿强烈，与其资金链得以舒缓密切相关。例如阳光城，11月26日，阳光城旗下的上海富利腾房地产以21.08亿元获取上海内环内宅地－杨浦区平凉社区03F5-01（平凉街道47街坊）地块，成交楼板价41078元/平方米，溢价率达到61.41%。这是阳光城今年拿的第三幅地，年初在杭州丁桥与晋江拿下的地块，总价较低，分别为11.3亿和5.5亿。

　　公开资料显示，阳光城刚从资本市场增发募资15亿元，今年销售完成较为顺利，在长三角尤其是上海销售情况尤其好，年底购置土地，属于正常补货。

　　德佑地产分析师赵葆根分析认为，阳光城去年以来已在上海土地市场投入64.6亿元，川沙的阳光城愉景湾、外高桥的阳光天地、周康的阳光城丽景湾都已投入了销售，其中阳光城愉景湾已售出了500余套房源。开发商近期在土地市场的投入大增，甚至迭创地价新记录，主要原因还是在于楼市回暖的背景下，资金充裕。

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