王传涛:在“业主习武维权”中审视我国物业生态

    燕郊东方御景小区业主，武术维权，成为奇观。小区地处北京、天津、河北交界，属“三不管地带”，物业雇请的保安，以暴力阻挠业主维权。物业收取停车费，不听取业主意见，挤占消防通道；业主维权，被围攻被恫吓，家门被灌胶水。业主组队练咏春，请来八卦掌师傅教推手，以壮声势。最终保安队长因打人被拘，业主也成立业委会，从武术维权开始转向法制维权。（10月8日《新京报》）

    小区保安横行霸道，犹如黑社会一样对业主们进行欺凌和打压——这种事，在当下并非稀罕事。不过，小区业主请来武术教头来教业主们武术，在必要的时候能够与保安对抗，这种事却非常少见。此事也再次激起了一场关于业主与物业权责关系的讨论。当下社会，业主与物业之间究竟当建立什么样的合作关系？谁来监管？

    当下我国，城镇化不断加速，以小区为中心的居住模式，成了绝大部分国人都必须要遵从的生活模式。此语境下，小区的物业管理与服务水平就可能直接关系到每一个家庭、每一位市民的生活质量甚至是幸福指数。这是住宅市场化的一种必然，也是物业管理专业化的必然。然而，物业管理如果得不到有效的约束和规范，恐怕老百姓花了大钱购置来的房产，就可能成为日常生活的噩梦。

    我国对于物业管理并非是制度空白。我国最新版的《物业管理条例》是2007年8月由国务院完成修订的。应当说，这是我国物业管理的最主要管理制度，其中对于业主、业主委员会以及物业公司的权利、责任与义务进行了较为明确的规范。然而，物业管理制度摆在那里，可到了现实执行层面，物业公司却总是显得高高在上，权力也因为受不到有效的约束而总能超越业主的权利。

    理论上讲，物业公司并非无法制约。首先，各地房管住建部门的物业管理科室，应当算是各物业公司的直属管理部门。然而，这个管理只是属于行业规范性的管理，只有督促力而没有制约力，也不管具体的小区业务。其次，真正制约物业公司，决定其受雇与否的权力，掌握在一个非常具有基层民主性质的组织上——小区业主委员会，这个委员会，由业主投票产生，可以解除物业公司的合作关系。然而，在管理部门、物业公司与业主委员会之间，同样有“绝对的权力导致绝对的腐败”的生存空间。业主权利，可能随时受到物业公司的欺凌。

    再小的权力，如果得不到控制，都会如胖大海一样膨胀。物业公司与业主之间，在本质上，很像政府与公民的关系。如果上级部门监管不严，如果业主委员会不能代表业主们的利益，不能反映正常诉求，相反还吃物业公司给的好处，则业主利益自然无人代言，物业公司的权力就可能大到无人控制。

    物业公司不是天生的天使，也不是天生的恶魔，让所有的物业公司更好地为业主服务，必须依赖于以下两个条件的实现：一是，房管与物业管理部门做好裁判，业主委员会真正由业主产生；二是，全体业主维权意识的提高，珍视自己的投票权，将自己宝贵的票投给自己信任的代表，并积极反馈问题。由此，物业公司的服务水平才可能在权力得到约束的情况下得到提高。