不动产登记来了"我"该怎么办？四大疑问详解

　　燕赵都市报记者袁伟华

　　 【核心提示】3月1日不动产登记要开始了，各种渠道的相关消息漫天飞：有的地方不动产登记局挂牌了、第一张不动产权证书可能出自徐州、不动产登记开始了，房产税还远吗等等。但对于咱普通市民来说，不动产登记开始到底意味着什么，我们该怎么办？记者梳理了四个读者最为关心的问题，为您详细解答。

　　 问题一：我手里的房产证用换证吗？

　　不动产登记不光是房产确权

　　石家庄市民李女士家只有一套房，最近几天一直听不动产登记开始的消息，但是始终没有弄明白：我手里的房产证3月1日之后用去登记换证吗？

　　针对这个不少读者都比较关心的问题，记者带您先一步步梳理一下有关不动产登记的相关政策。

　　首先，3月1日起，《不动产登记暂行条例》(下简称《条例》)将正式实施，不动产登记也进入实际操作阶段。但实际上，不动产登记涉及了十类不动产权属的登记，并不仅仅是房产权属，只是房产权属与市民关系最为紧密而已。

　　《条例》规定，共有十类不动产权属纳入登记，分别为集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。登记内容包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况，不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。

　　而这次统一不动产登记平台之后，过去归国土部、住建部、农业部门、林业部门等等地方管理的不动产权，就打破了部门和地域的分割，由统一的不动产登记信息管理基础平台管理，并依法公开查询系统。

　　有关房产确权这一块，3月1日开始，《不动产登记暂行条例》正式实施，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记，国土资源部、公安部、民政部等9部门信息共享。

　　《不动产权证书》酷似房本

　　《不动产权证书》长啥样？封面大红底烫金字，有国徽，国徽下面写着中华人民共和国不动产权证书，打开封皮的背面有防伪标识，第一页上有证书编号，登记机构年月日，还有四行字，“根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护不动产权利人合法权益，对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。”翻页后是详细信息，包括权利人、共有情况、坐落、不动产单元号等10项内容，后边两页是附记和附图页。

　　《不动产登记证明》是一张A4纸，是横向的，有编号、登记机构、防伪标识，相关证明信息等内容。国土资源部不动产登记局局长王广华表示，权利人不持有《不动产登记证明》，权利人持有的是《不动产权证书》 ，涉及到在银行进行抵押的，《不动产登记证明》是登记机构提供给银行的登记证明。

　　事实上，目前我国和不动产有关的证明有《集体土地所有证》、《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》等十几项证书，这些已有的证未来将逐渐和不动产证书衔接。

　　旧房本暂时不必换证

　　国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志介绍，《条例》实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成机构和职责整合，不具备颁发新证书而继续颁发旧证书的，以及条例实施前，有关部门依法颁发的各类证书，都继续有效，新版证书和旧版证书在一段时间内并行有效。等到依法办理转移变更登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。同时，各地不得强制要求当事人，更换《不动产权证书》和《登记证明》，不得增加群众和企业的负担。

　　燕赵都市报记者从河北省国土资源厅不动产登记局了解到，2月12日，河北省国土资源厅组织召开河北省不动产登记工作第一次厅际联席会议，对全省不动产登记工作进行了研究部署。会议上河北省国土资源厅厅党组书记、厅长张绍廉专门强调了六项重点工作，其中一项就是认真做好工作衔接。《暂行条例》实施和统一的簿册证启用前，颁发原有的各类不动产登记证书；《暂行条例》实施和统一的簿册证启用后，按照统一的不动产登记标准和规范，颁发统一的证书。

　　记者也从石家庄市住房保障和房产管理局房屋资产权属登记中心了解到，目前尚未接到与不动产登记相关的通知，房屋产权登记相关政策没有变化。

　　在《不动产登记暂行条例》对外公布后，官方曾经表示“不动产登记”是遵循“自愿登记”的原则。冷宏志介绍，不动产登记机构要坚持“不变不换”和方便企业群众的原则。简单地说，这意味着“权利不变动，簿证不更换”。等到依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。换句话说，目前您手里的房产证，暂时不用去更换。

　　何时能去换新证

　　记者从河北省国土资源厅获悉，河北省不动产登记局已经挂牌成立。河北省国土资源厅不动产登记局相关负责人表示，目前我省的不动产登记工作正在逐步开展，当前的工作难点主要在市县登记职责机构整合。

　　据悉，河北设区市、县(市、区)具体承担登记业务工作。将把不动产登记的申请、受理、审核、登簿以及发证、登记资料和信息管理、查询等属于不动产登记的职责，统一到一个部门，确保原来各类登记一线的业务骨干人员转入统一的不动产登记机构。

　　我省将利用现有资源，选择合适场地，尽快设立统一的不动产登记窗口。建立健全“首问负责”等服务配套措施，制作便民办事指南和手册，受理不动产登记申请并颁发统一证书。

　　从记者了解到的情况来看，目前石家庄等市县的不动产登记工作正在推进过程中。

　　至于何时能够换证，国土资源部不动产登记局局长王广华坦言还有相当一部分地方还不具备发证条件。目前各省由本级政府来确定不动产登记机构整合到哪一个部门，在全国接近3000个县市区和300个地市州盟中不足5%完成了机构和职责整合，但原则是在今年年底之前基本完成。

　　冷宏志表示，在3月1日《条例》正式实施时，有一部分地区能够开始启用新的登记簿并颁发新版证书。考虑到部分地区还要进行业务流程再造、登记系统对接、统一窗口设置等必要的技术准备，启用新的登记簿和新版证书的原则是“成熟一个，启用一个”。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。

　　 问题二：我的多套房产要赶紧出手吗？

　　石家庄读者张先生名下有四套房，听闻不动产登记开始后开始有些着急：我手里的房子是不是应该出手了呢？

　　虽然相关人士表示不动产登记与反腐、房产税等并没有直接关系，但不少持有多套房产的市民还是比较担忧。除了真正的“房叔”、“房姐”之外，普通市民更多还是因近年来投资需求而手持多套房产。他们更为担心的是，不动产登记之后即将开征的房产税，将大大提高自己持有房产的成本。

　　房产信息仍不是想查就能查

　　采访中业内人士表示，不动产登记是一项重要的物权制度，也是世界各国通行的方式。通过登记公示，既是对当事人权利的保障，也使第三人知晓物权变动情况，避免其遭受损害。各国一般都允许公开查询登记信息，不过，由于涉及个人隐私和商业机密，在公开范围上则有不同意见。各国房屋登记信息公开范围和口径虽有所不同，但一般都限于“以房查人”，“以人查房”受到严格控制。然而，在当下中国，这种控制则被赋予更多的意味，从而也屡受舆论炮轰。

　　从中国房屋登记信息查询制度的演化来看，查询管制趋于严格。2006年住建部出台《房屋权属登记信息查询暂行办法》，采取了“以房查人”方式。此办法明确，“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”。

　　不过，2007年出台的《物权法》中，登记信息公开范围有所缩小，将登记资料查询、复制限于“权利人、利害关系人”。2008年住建部发布的《房屋登记簿管理试行办法》则规定，个人和单位可以查询登记簿中房屋的基本状况(主要指自然状况)及查封、抵押等权利限制状况；权利人出示相关证件和材料后，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。

　　此次发布的《不动产登记暂行条例》，有专门章节确认登记信息的共享与保护。其中明确，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

　　房产税跟进还尚需时日

　　对于房产税问题，采访中同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施。

　　从概念上来看，房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。因此，当前提及“房地产税改革”而不是“房产税改革”时，从措辞上也就意味着这是一个综合性改革。未来用房地产税代替房产税是大势所趋。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立不动产统一登记制度，房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2020年左右完成，但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2-3年，这也就意味着，房地产税正式推进的时间点有可能是在2020年之后的两三年时间里。

　　而从房地产税预计正式推出的市场背景来看，同策咨询研究部结果显示，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代。此时，地方政府再依靠土地财政的收入过日子就会显得难上加难。

　　此时，如果房地产税的正式推出，并逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施，未来以税费手段调节房地产市场需求结构，坚持“去投资化”，防止市场供应偏大，未来房地产市场将回归以自住属性为主，楼市也将在“白银时代”回归到一个相对健康的发展轨道。当然，对于地方政府来讲，届时，房地产税也将会成为土地财政之后一项非常重要的一项税收来源，地方政府也会有较大的动力向前推进。

　　市场暂未出现集中抛售二手房

　　对于不动产登记开始实施后的影响，一个猜想是由于一部分人不想让人知道自己的财产情况，也许会出现一波房产抛售狂潮。

　　不过从记者了解的情况来看，以石家庄市场为例，目前并没有出现集中抛售房产的情况。石家庄正大房产新石店房产经纪人翟丽红告诉记者，近期并没有发现有二手房集中上市的现象。

　　而石家庄大诚房产战略总监李强在接受本报记者采访时表示，目前房产市场还处于春节周期中，市场表现并不活跃。而且从整体市场来看也没有对不动产登记实施有明显反应。

　　“不过房产税开证，持有房产成本增加目前已经是共识。而且从目前的房地产形势来看，房价的暴涨暴跌估计已经很难出现，房价稳定将是个持续的过程。”李强表示，基于这一背景，投资房产已经不是市民理财的唯一方式，未来多套房产的持有者可以考虑在适当时机调整一下理财的结构，“当然，赶在3月1日之前或者某个时间点之前抛售房产则大可不必。如果您感觉自己的房产租金不高、升值空间不大或者确实闲置，可以选择在适当价位出手卖房，再寻找其他更好的理财方式。”

　　 问题三：我要买房啥时出手？

　　不动产登记能否降低房价？潘石屹此前曾称，若实施不动产统一登记，房价马上会跌。

　　采访中业内人士认为，实施不动产登记制度，是一项基础性工作。若再跟进住房信息公开和房产税，持有多套房产的成本就将上升，甚至会有“反腐”的效果。这将带来的一种可能就是，买房人对投资房地产热情下降，同时很多房源可以释放到二手房市场带来供应量的增加，进而带来房价下降。

　　但对于不动产登记将导致房价应声下跌的说法，业内人士多保留谨慎的态度。首先是因为当前房价本身依旧能够处于一个下行的周期内，反弹回升的动力不足。其次，不动产登记制度对国内房地产市场的影响是中长期的，短期内的价格波动更多可能是由心理层面引发。

　　同策咨询研究部结果显示，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代。因此即便楼市短期内会出现一波放量的行情,但是楼中长期仍然会面临供大于求的问题，去库存仍然是市场主旋律。

　　 问题四：我的小产权房能确权了吗？

　　在石家庄南二环外买房的方先生，买的是村里的小产权房子，即将实施的《不动产登记暂行条例》中提出，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。方先生觉得，这是不是意味着小产权房会“合法化”？对此，国土资源部不动产登记局局长王广华表示，这不可能。

　　国土资源部不动产登记局相关人士表示，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。所以“小产权房”不可能予以登记，这样的念头应该打消。

　　针对由不动产统一登记制度引申出“小产权房将转正”的误读，国土部会同住建部于去年进行了小产权房问题专项治理，并对各地小产权房进行清理、统计，将提出分类处理的意见。湖北、山东、浙江等地也推出了分类整治方案，对准备建设的小产权房坚决叫停，对在建项目依法拆除，对出售小产权房按照非法转让土地处理。