《不动产登记暂行条例》解读:小产权房不得登记

23.12.2014  10:45

   房地统一:最直接、最紧要

  对城里人来说,不动产统一登记,最直接的是房地统一。我们经常说房地产,其实房产、地产是两码事儿。按国际标准,只有地产,没有房产,所谓的不动产是指地产及其上面的建筑物。因为在物理世界,只有土地是“不动”的。

  我国情况特殊。按宪法,我国城市土地是国有制。我们的普通商品房,房子是所有权,土地是使用权。大家知道,国有土地使用权有70年期限。所以我们就犯嘀咕——这不就成了租用吗?对。但经济法上有说法,无限期或非常长期的使用权,就相当于所有权了。因此《中华人民共和国物权法》,原则上规定住房70年后,土地使用权自动延期——尽管缺乏细则,也不清楚是不是免费。

  在物权法各项细则中,有前提意义的就是《不动产登记条例》(现在加上了“暂行”二字)这部条例,就是要实行不动产统一登记。当然包括房产与地产的统一。

  有房子的人,都特别珍惜自己的房产证,但从法理上说,“地产证”更牢靠。没有“地本”的房本,那是相当虚幻的。为了老百姓切身利益着想,实施不动产统一登记就是要落实物权法要求,包括推动房产与地产统一,就是变成一个本本。这就是法学家们经常说的“不动产登记核心要件是登记簿”的意思。

   农村:不动产的“广阔天地

  宪法规定,我国农村和城郊实行土地集体所有制。由于经济社会发展水平限制,我国农村集体土地在流转、交易、抵押等方面市场空间尚未打开。相对于城市房地产,农村土地可交易性差,自然在“价格”上没优势。

  但价格上没优势,不影响价值上有绝对优势。物权法及《不动产登记暂行条例》,在法律上界定了农村不动产的范畴,包括耕地、林地、草地、海域等,就是山水林田湖。

  以农村承包地为大头,农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革,会使农村土地“”起来,使农民获得更多财产权。而这些改革的前提,就是明确的权属关系,也就是不动产统一登记。就是要明确这块玉米地是谁家的,把权属证书发到承包经营权或使用权人手里,这块地才能更顺利、完整地流转,所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。

  您可能动心了。但还是得告诉您,“小产权房”不得进行不动产登记。不动产登记,并不能改变全世界都通行的土地用途管制,也不可能改变宪法规定的土地所有制。

   条例》:可能会“倒逼”反腐

  《不动产登记暂行条例》出台,关于“以房查人”“查房反腐”话题不免又热起来,网上还有人进行“票决”。对此,我们内心相当矛盾:一方面,我们很想一路畅通无阻,想查谁就查谁,把那些贪官污吏、房婶房叔统统揪出来;可另一方面,我们又担心自己及父母子女住地全部地理坐标、门牌号码甚至户型结构、卧室客厅结构都被公之于众,弄得全世界人都知道。

  这种矛盾态度可以理解。要依法治国,治贪也要依法。“种瓜得瓜,种豆得豆”。一部法规的生命力在于法理依据和法源。物权法未赋予不动产登记“反腐”功能。但老百姓就希望它发挥“反腐”作用,因为“阳光立法”或“阳光法案”缺位。物权法也好,不动产登记条例也好,作为私法,并不属于“阳光立法”范畴。

  “阳光立法”属于公法范畴,主要指公职人员财产公示法或领导干部财产申报法。物权法所说的登记资料“公开”,是对利害关系人而言的,不同于行政法意义的“公示”“公告”,不是要全社会监督。

  从国际经验看,“阳光立法”针对官员立法,属于官吏立法体系,不能针对全体民众。还是打个比方:《不动产登记暂行条例》,可以发挥“反腐”功能,相当于把锄头当武器。锄头当然可以做武器,包括保家卫国的武器,但再好的锄头,打鬼子也不如枪炮。这枪炮就相当于官员财产申报法。当然,得慢慢来,心急吃不了热豆腐,我们得耐心一些,先用锄头把庄稼种好。

   (原标题:“小产权房”不得进行不动产登记 

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