一线城市地价结构性上涨 明后年房价或难降

　　2014年楼市低迷持续了9个月之久，到10月份才有回暖迹象，但一线城市的土地价格不降反升。

　　中原地产统计显示，截至11月18日，一线城市宅地出让金历史性地突破了3000亿，单价也高达11892元每平米，环比2013年的7571元上涨57%。

　　一线城市地价上涨的背后，首先是房企为规避投资风险扎堆一线城市购地，导致“物以稀为贵”；其次，上述单价的上涨是一个结构性的上涨，即四大一线城市出让的土地中很多均为核心区域优质地块，从而拉高了单价。

　　一线城市地价的反常表现，是当下房地产市场分化加剧的缩影。但机构研究中心人士提醒，一线城市也并非“安全岛”，单价、溢价率太高的土地，还是谨慎为好。

　　 一线地价上涨背后

　　尽管2014年楼市成交下滑，但一线城市土地市场整体而言依然维持高热度，竞争依然激烈。

　　但是从时间上来看，21世纪经济报道记者梳理发现，一季度是今年房企在一线城市拿地的一个高峰，创造了很多个地王。此后二、三季度逐渐低迷；央行930新政后，10、11月份开始回暖。10月一线城市土地成交额，创造春节后最高，叠加本地块，11月截至18日，一线城市成交土地额已经达到了795.14亿，仅次于之前的历史记录2014年1月。

　　11月10日，广州一次性出让8幅建设用地，成交金额总计约157亿元，创造该市今年单日土地出让收入新高。在这波土地出让中，龙湖、金融街等外地房企纷纷进驻广州。

　　11月17日，董家渡地块以248.5亿被中民投摘得，创造了上海总价新地王。据机构监测的30个重点房企拿地数据，回归一线城市的意愿仍然非常强烈。今年前10个月重点房企在一线城市共拿地91幅，占总拿地量的18%，较去年全年增加2个百分点；在一线城市拿地的总建筑面积约1560万平方米，占总量的14%，较去年继续增长4个百分点；30家重点房企拿地金额比重上涨幅度最大，前10个月在一线城市拿地共耗资2435亿元，超过去年全年的2400亿元，耗资占比上升20个百分点，达53%，占到全国拿地资金的半数以上。

　　中原地产市场研究部统计数据显示：截至11月18日，北京、上海、广州、深圳，四城市的住宅土地成交全面创造历史纪录。不仅提前突破2013年创造的历史纪录。3037.9亿也是历史首次突破3000亿大关，全年将有望突破3500亿。

　　从所有土地看，一线城市截至目前已经成交总土地金额高达4519亿，全年也必然将突破2013年创造的5245亿的历史纪录。

　　从楼面价看，2014年截至11月18日，成交的188宗住宅土地平均楼面价高达11892元每平米，环比2013年的7571元每平米上涨高达57%。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，地价上涨的原因是结构性的，主要是因为上半年冒出的地王太多了。

　　21世纪经济报道记者查询发现，今年截至目前，一线城市仅出让553幅土地，规划建筑面积为540万平方米；而2013年全年出让土地1056幅，规划建筑面积为964万平方米。

　　张大伟说，土地供应量在明显减少，房企又不敢在三四线拿地，一二线的竞争就更激烈了，从而导致楼面地价显著上涨。

　　 城市之间分化加剧

　　11月2日，国土资源部发布了2014年前三季度的主要统计数据，就地价而言，截至三季度末，全国105个主要监测城市中，综合地价3458元/平方米，同比增长6.4%；商业地价6527元/平方米，同比增长6.1%，而今年上半年的同比增幅为7.5%，增长幅度收窄1.4个百分点；住宅地价5236元/平方米，同比增长7.0%，相较于今年上半年9.1%的增速，增速放缓2.1个百分点。整体来看，各类地价同比、环比增速均在持续放缓。

　　由以上数据来看，全国土地价格与一线城市土地价格形成了强烈反差。机构研究中心杨科伟认为，今年以来诸多二、三、四线城市库存压力凸显，房企为规避风险蜂拥至一线城市拿地，使得一线城市土地市场与商品房市场形成截然相反的两重天格局。

　　分化的市场中，一线城市及部分二线热点城市得益于需求旺盛、土地稀缺等优势，房企竞争者众多，溢价率逐步走高。北京、深圳、南京、厦门等多个城市高溢价地块频出，上海张江地块溢价率高达93%，深圳年度首幅拍卖地块溢价85%，厦门海沧区“孪生地块”分别溢价80%和66%。而三四线城市则多以底价成交甚至流拍。

　　从2014年1-10月份的土地出让金来看，一线城市中北京表现最为优异，前10个月的累积出让金达1781.44亿元，已逼近2013年1821.8亿元的年度纪录，若延续现今形势，预计今年或可突破2000亿元。

　　机构研究中心杨科伟认为，上海前10个月土地出让则表现较差，累积1054.24亿元，同比下降近4成，但预计年底前还将有数幅“重量级”地块陆续上市，全年土地出让金追平去年可期。

　　研究集团数据显示，上半年，在47个三四线城市中，只有9个城市成交较去年同期有增长，绝大多数城市成交是较去年同期下跌的。其中，包头、肇庆、扬州等城市销售面积下滑超过四成，茂名和龙岩的成交跌幅更是在60%附近。这些城市的土地出让市场也是同样低迷的状态。

　　 下跌动力减弱

　　上海房地产研究院11月17日发布报告指出，10月份，一线城市新建商品住宅库存量环比减少0.9%，同比增长36.7%。继9月份库存量创新高后，10月库存出现下跌。这也是近9个月以来首次出现环比下跌的现象。

　　10月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为293万平方米，成交面积为328万平方米，呈现出供小于求的市场关系。自2月份以来，一线城市每个月均呈现供大于求的特征，这加剧了库存积压的矛盾。但10月份的供求关系发生了改变。

　　房产研究员严跃进表示，一线城市今年放松限购的可能性不大，但是，随着信贷政策的放松，改善型需求的入市门槛在降低，加快了市场复苏。

　　严跃进指出，近期一些提振楼市的做法还在持续。如上海调整了普通商品住宅标准，将使得更多房源纳入到这一体系中，进而鼓励各类购房者积极入市；另有消息显示，国税总局正在调研楼市，二手房营业税在年底也有可能进行调整。

　　严跃进说，市场行情转好，利好一线城市的库存压力释放，也使得房价下跌的压力减少。

　　张大伟判断，因为地价的上涨，再加上供应短缺的话，一线城市明后年房价存在大幅上涨的可能性。

　　但杨科伟认为，对一线城市也不能太乐观。在今年以来的市场调整中，一线城市需求萎缩程度是所有城市中最高的，复苏也是最为缓慢的，使得一线城市商品住宅库存正大幅走高，消化周期也在持续拉长，去化风险逐步加大。

　　按照现在的节奏，房企一时间集中拿地，未来供应势必也将集中释放，届时竞争激烈，利润空间不如预期可观不可避免，地王的结果令人堪忧。

　　他分析，如果放在一个比较长的时间纬度来看，随着城镇化率的逐步放缓，区域经济发展使得一线城市的人口吸附力将日益减弱，加之北京、上海、深圳等城市在2013年时二手房成交量已经开始全面超过新房成交量，未来一线城市市场需求容量增长将不会复制过去十年的走势，一线城市新房市场供需将逐渐趋于平衡。

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