限价房将“满五” 心急房主挂牌

    一直没有获得“转让证”的北京限价商品房，8月起陆续“满五年”。昨日，记者从北京几家大型房产中介获悉，本市在2009年交付入住的首批限价房，已经接近批准再上市销售的日子，部分心急的房主也已悄然将自家5年前摇号购买的限价房挂牌销售。本市推出的首个限价房项目——西三旗旗胜家园等小区的一些房源挂牌价格与市场价看齐，每平方米超过3万元的售价，比购房时6350元/平方米的均价涨了近4倍。

     报价直追商品房

    限房价、限套型面积，一度被称为“两限房”的限价房，如今已经不再是北京保障性住房供应的大头儿。可2007年本市推出首批限价房项目时，旗胜家园等几个项目一下子成了香饽饽：购房家庭收入、住房面积都要符合规定，还得通过市区住房保障部门“三级审核、两级公示”的严苛筛选，才能具备摇号购房的资格，以低于周边普通商品房30%以上的价格，买到质优价低的限价商品房。

    2008年摇号配售、2009年开始入住，包括旗胜家园在内，全市首批限价房涉及9个项目，共计约2.7万套。为了防止投机行为，当时出台的限价房管理办法中特别要求：限价房在取得房屋所有证或契税完税满5年的，才可以上市交易。

    作为首个达到“满五年”条件的限价房项目，旗胜家园里的一些房源已经登上了本市大型中介公司的房源系统。记者昨日看到，已经挂牌的房源套型面积基本在八九十平方米的两居室和三居室，售价在255万元到330万元之间。

    “这些限价房之前都是房主自住，报价最低的一套两居室单价也接近3万元。”一家房产中介门店的陈经理介绍，报价最高的一套东南向三居室装修最好，单价超过3.6万元。这个价格跟一街之隔的中高端商品房小区枫丹丽舍大户型二手房相近，该小区140平方米以下的热门户型均价为4万元。

     上缴35%增值收益成门槛

    虽然挂牌业主对出售限价房的期望不小，可陈经理却对首批限价房进入二手房市场的前景并不乐观，“基本都卡在高额的税费上了。”

    记者昨日致电昌平区住保办，一位工作人员介绍，按照现行规定，限价商品房在取得房屋所有证或契税完税满5年的，可以上市作为二手房交易。“满五年”限价房再上市时，须按届时同地段普通商品住房指导价与限价房购买价格之差的35%向政府上缴土地收益金，也就是说，这些挂牌限价房35%的增值收益需要向政府缴纳，但规定中并未明确这笔费用的承担者是买方还是卖方。

    “为了吃下限价房再上市的大单，经纪人之前也跟很多限价房业主沟通过，但他们基本都说不会掏这笔钱。”陈经理说。

    以旗胜家园的一套挂牌限价房为例，2008年的购买价格为6350元/平方米，2009年夏季入住后取得契税发票，目前该地区普通商品住房指导价约为18000元/平方米。因此，这套房源上市所需缴纳土地收益金=(普通商品住房指导价-限价房价格)×房屋建筑面积×35%=(18000-6350)元×35%×90平方米=366975元。一旦这笔不菲的费用由购房人负担，则卖方可获得非常可观的增值收益=(36000-6350)元×90平方米=2668500元。

     大多挂牌房需缴20%个税

    “不光是这35%的增值收益，目前我们接手的多数限价房都不是家庭唯一住房，交易时还需要差额缴纳20%的个税，使得‘不唯一’限价房55%的增值收益须缴纳。”陈经理说。

    如果从取得契税完税证明的日期来算，旗胜家园中头一批具备再上市条件的限价房应到8月中旬才真正“满五年”，目前到店里挂牌的房源也基本都是八九月份“满五年”，店里最晚符合条件的一套房源要等到明年1月才“满五年”。

    从多年前好不容易中签买到限价房，到如今着急出手，这些家庭为什么不想再住限价房了？

    旗胜家园唯一一位愿意承担35%增值收益的卖家介绍，他给一套80多平方米的两居室挂出了一个260万元左右的“全包价”，单价约为3.2万元。“我们在城里又买了一套房子，还贷压力非常大，所以想把这套限价房卖了提前还贷。”

    从目前来看，大部分业主出售限价房还是为了进一步改善居住及生活条件。

    一位房产业内人士说，限价房按市场价格出售后，就从保障房一下子变成了具备投资属性的普通商品房。如何让保障房维持其保障属性，如何避免自住房走限价房的老路，还需要利用共有产权等新模式对当下住房保障体系加以完善。