聂梅生称楼市四限不合时宜：已对经济“负拉动”

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　　 （原标题：及时放松限制政策 完善房地产金融链条）

　　我认为房地产最危险的时候已经过去了。今年两会前后比较危险，那时候房地产各项指标出现了跳崖式下降。但当时大家都没看清形势，所以也没有出台相关政策。现在从增速下降发展到了负增长，但是负增长区开始稳定，预计四季度会平缓下来。

　　 限制政策应及时放松

　　我认为，如果早一个季度解除限购，房地产形势会好得多。因为限购、限贷、限售、限价这“四限”政策是在房价急剧增长时期出台的，不适用于当前房地产和经济下行时期。

　　如果一季度没有过紧收缩房地产信贷，整个房地产市场就不会出现跳崖式下行。对刚需部分来说，不仅没有恢复到正常中性的利率水平，反而上浮了抵押贷款利率。所以从数据可以看出，个人抵押贷款增速下降太快，开发商资金回笼慢，造成了很多问题。除自住需求外，改善性需求也不应该被打压。

　　我认为房地产市场很可能会持续负增长一段时期，即房价和销售额、销售量继续负增长。但随着调控政策的逐渐放松，房价会回到接近于零增长，或稍好一点的局面。从长期来看，考虑城镇化、人口流动、需求和房屋折旧等因素，未来十年至十五年，房地产业仍将有足够需求。

　　 房市持续低迷 对经济形成负拉动

　　在经济换挡期，房地产能起到稳定经济的作用。但现在，从各项数据来看，房地产对经济形成的是负拉动影响。

　　固定资产投资同比增速从1-7月的17.0%下降至1-8月的16.5%，为13年来最低。一般认为，房地产投资增速下降至18%，经济就会出问题，但现在已经下降到13.2%，对经济负拉动作用太大。房价的双控指标是，增速不能高于GDP增速，不能高于人均收入增速。最近，华尔街日报的数据显示，7月份中国70个城市房价同比增长2.43%，显然比GDP增速慢多了，且从8月份环比数据来看，十大城市房价增长全部为负。所以我觉得房价下跌需要引起关注，要对经济低迷期做好准备，经济下行加剧了房地产市场下行，房地产价格下行反过来又加剧了经济下行。现在开发商资金紧张，未来投资肯定会下降，所以明年楼市也会继续低迷。

　　 房地产金融链条需要更多工具

　　我的判断是，房价不会崩盘，经济也不会硬着陆。但是中国房地产问题的根源在于：土地和金融。

　　国家统计局数据显示，截至2013年底，84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷，抵押贷款总额7.76万亿元，这7.76万亿的土地贷款实际上形成了土地金融。开发商买到土地后，马上到银行抵押，形成了银行7.76万亿的抵押贷款余额，而且这仅仅是84个城市的量，全国一共有600多个城市，这个问题不容小觑。

　　现在房地产市场想要走出困境，不能仅依靠改变贷款政策，其实中国在整个房地产金融产业链上缺少工具。美国的房地产项目从一开始就有各种不同的金融产品，开发商的自有资金只占5-10%，而中国的要求是35%甚至40%；美国的房地产在开发中期有开发贷款、个人抵押贷款；在房地产商退出时有房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust， REITs）、资产证券化等工具。中国的房地产业在整个金融链上只有个人贷款和开发贷，这是远远不够的。

　　（作者系全国工商联房地产商会创会会长。本文为作者在9月14日中国金融四十人论坛第104期双周内部研讨会上的点评发言，由中国金融四十人论坛秘书处整理，经作者审核。）