降价潮起 楼市进入“小拐点”时期

　　2014年，曾经沸腾的房地产市场开局不利：楼市成交量走低，降价成为关注焦点，开发商垫付首付款也成惯用手法。诸种状况的出现，在某种程度上加大了市场对宏观经济形势的担忧。“三期叠加”的当下，楼市拐点是否真的到来？“降价潮”又将呈现何种走势？

　　带着诸多疑问，《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者专访全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，以图解开楼市种种“迷雾”。而在上海易居房地产研究院严跃进看来，这次降价，其实很矛盾，也没有逻辑，更有误导作用。他认为，市场乐意见到的下降，与目前因信贷和市场预期两个因素带来的降价有着本质区别。

　　 降价潮是否已成趋势？/

　　NBD：在您看来，当下个别城市出现的“降价潮”是否已成趋势？

　　顾云昌：从国家统计局发布的数据来看，全国大中城市有部分城市出现了价格环比下降，对于一手房、二手房而言都是如此。看房价可以看两个指标：环比与同比。从去年5月份以来，房价涨幅较快，尽管环比上看，个别城市出现了下降，但同比仍然上升。而就目前态势看，环比下降态势还在继续。预计到今年某个时期，全国房价可能同比持平，零增长状态也可能持续。

　　NBD：形成“降价潮”的原因是什么？未来楼市走向又将如何？

　　顾云昌：2013年是房地产的快速增长期。去年房价上升，导致许多买房者出手购房，整个需求得到很快释放，甚至有透支现象。这在某种程度上导致2014年购房需求不足，开始出现下降。

　　2012年下半年，由于房价回升，开发商购买土地的数量，开始大幅上升，2013年出现了购地高潮。从2012年下半年到2013年全年所购土地，在2014年集中入市推盘，供应量明显增大。今年就出现需求量减少和供应量增大的明显对比，也就是供大于求。这种情况，在杭州等城市非常明显，库存大幅增加，而消化能力不足。因为房价是由供求关系决定的，所以整个楼市出现下行，房地产市场增长幅度放缓，新开工面积减少。

　　房地产市场兴旺与否，与金融环境和货币进入房地产市场多少有关。目前国内整个货币政策稳中偏紧，银行贷款额度不够，个别银行甚至拿不出钱提供给个人抵押贷款，这也影响了买房人的需求，从而影响了房地产的销售。

　　银行出于商业利润的需要，提升了首套房贷的利率，在基准利率上增加10%、15%的都有，利率的增加，导致了买房情绪的低落。销售下降，进而房价回落。

　　就宏观经济而言，我们正处在经济增速的换挡期。GDP增速放缓影响到房地产市场的增长速度也在放缓。而这又必然会影响到人们对房地产市场的预期。

　　 楼市进入“小拐点”/

　　NBD：当前市场持续低迷，是否预示着楼市拐点到来？

　　顾云昌：房地产不会像以前那样兴旺了，进入了“小拐点”时期。GDP进入中高速的增长，经济增速换挡，房地产市场增速也在换挡，购房需求经过十几年购买力释放，不可能出现前几年那种爆发性需求，市场需求也在放缓。

　　长周期来看，十几年的变化之后，房地产市场的供应量以及住房需求，都得到阶段性满足。库存从去年开始，明显增加，从量变到质变的过程，整个市场变“态”了，态就是市场的态势，从过去供不应求的卖方市场，进入了供大于求的买方市场，尤其是一些中小城市，需求量严重不足，过去几年的量变过程，到了2013年，发生了质的变化，变成了一个新常态。

　　这也必然会影响到人们的预期，目前的拐点是个钝角，原来是增长的，突然出现了下降，这样是锐角，就是“大拐点”。拐点就是从增长到负增长，“小拐点”就是增速放缓，整个中国的经济是“小拐点”，房地产也一样。房地产的开发投资的占比在下降。

　　虽然同比房价还在往上走，但是速度在放缓。同比来看，2014年和2012年比较，仍然有增长，是去年的基数太高了。看增长的问题，要和去年比，还要和前年比。目前来看，房地产总体来说是“小拐点”，增速放缓，中国的楼市和宏观经济一样，进入下行区间。

　　NBD：楼市“小拐点”的到来，各城市之间会有什么变化，未来限购是否会放开？

　　顾云昌：目前出现了区域与城市之间的分化，不同的城市有不同表现。一线城市总体来说供不应求，但有些城市明显供大于求，已经持续了好几年。同一个城市的不同地区，也出现分化，有些区域楼盘，定价过高，有泡沫，降幅较大。而城市中心的楼盘没有下降，这也是拐点出现的一个特征。

　　这也是分类调控措施的决策依据。对于供不应求的城市，限购政策不能放松，还要增加供应量，遏制投机投资需求，但还是要鼓励支持自主性消费性需求，支持更多表现在信贷方面，首套房要保证。

　　对于严重供大于求的城市，如何消化、减少供应量，不同城市的地方政府采取不同的举措，局部放松、逐步放松、分类调控。一些库存量大的城市，也支持投资性需求，在户籍上给予放开，地方收费或者公积金贷款方面降低门槛，鼓励买房。