购房者正放弃房价大跌幻想 楼市正走出最低谷

　　 （原标题：多地二次松绑限购：政策重塑楼市新常态）

　　各地的限购堤坝正被陆续削平。有些城市已经是第二轮调整限购政策。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示，在新的市场常态下，特别是有部分地区已出现阶段性的供给过剩，政策必然会做出调整。

　　如果说2009年政策放松后，迎来的是房地产价格暴涨的局面，顾云昌并不认为今年再度放松限购后，房地产市场还会重回旧轨道。

　　 全面解禁限购前夜

　　以无锡为例。无锡市住保房管局宣布：从8月30日起，无锡市区暂停执行住房限购的政策。这是继7月26日起90平方米以上住房的限购取消之后，无锡楼市迎来的二次松绑，也意味着无锡全面取消限购。

　　中信建投证券4月份曾对无锡进行了深度调研，并与当地住建厅专家进行了沟通。数据显示，无锡2013年底市区（不包括江阴和宜兴）商品住宅可售面积900万平方米，商业900万平方米，2013年出让土地可建商品房面积947万平方米，年底还未开发完毕的存量土地超过2000万平方米。未来商品房供应巨大。

　　需求方面，无锡本地人有较强的经济基础，需求主力是首改和婚房，偏好120-144平方米的中等户型，住宅年成交量维持在500万-600万平方米。受常州、杭州降价传闻的影响，彼时无锡市场观望情绪较浓，购房者预期房价会有所调整，开发商则对政府放松政策有所期待，降价去库存动力不足。

　　中信建投发现，2013年底无锡市区960万平的住宅库存中，144平以上户型占总量的46.6%，这些大都是长期未能去化的老项目，迫切需要政策刺激来加速去化。很显然，无锡二次松绑限购，正是意在帮助这些大户型加速去化。

　　顾云昌指出，过去几年，人们已经习惯了这样的状态：调控是为了控制房价上涨过快。但现在，楼市已经从抑制房价上涨过快阶段，过渡到各地主要是去库存的阶段。

　　对于全面取消限购，国金证券认为，地方在其权力范围内将政策放松用到极致。截至目前，全国仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京7个城市尚未取消限购。

　　 摆脱旧的惯性

　　限购取消之后，成交已有所回升。国金证券分析称，二手房市场触觉敏锐，能相对真实地反映成交情况。

　　以北京为例。北京虽然仍处于限购状态中，但其他城市限购解禁也对北京的房地产市场产生了影响。8月份，北京无论是新房还是二手房，成交量均有所回升。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙分析，北京楼市已基本走出上半年的最低谷。“金九银十”临近，二线城市已全部取消限购，部分购房者害怕楼市突然反转，试探性入市购房。虽然二手房业主仍有一定的议价空间，但大幅降价的可能性几乎没有，消费者不得不放弃房价大跌的幻想。自住型商品房批次供应，但位置不理想，部分刚需客户转投二手房。

　　但国金证券称，各地方的刺激政策不会令楼市基本面反转。杭州某开发商对21世纪经济报道记者表示，现在影响楼市最大的因素是限贷政策。顾云昌认为，从政策层面来看，限贷已有所放松，只是商业银行出于利益和利差的考虑，执行并不到位。整体的货币环境决定了今年不可能像2009年那么宽松，但房贷政策也需要作出相应调整。

　　据了解，一线城市的房贷利率不约而同地出现小幅下调，其中广州和深圳降幅较大。一线城市暂时无法冲破限购的桎梏，但它们也需要面对成交量持续低迷、库存量居高不下的现实。国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，继上海、广州、深圳先后步入下跌通道后，北京也出现了新房房价环比下跌的态势，这是北京房价自2012年6月以来首现下跌。

　　此外，今年是地方政府债偿还高峰期，而土地财政吃紧使得地方债还债压力陡增，在强烈救市意愿的驱使下，地方政府除放开限购外，势必会对银行放松信贷政策施加压力。在线搜索平台融360预计，未来几个月二线城市房贷利率下行的趋势将更加明显。融360摸底全国23个重点城市近400家银行调查显示，8月房贷市场出现了利率松动的迹象，全国最低房贷利率回归8.5折。

　　顾云昌认为，楼市不会出现2009年政策放松后的暴涨状态。他进一步分析，自1998 年房改唤醒市场萌芽，到2013 年行业年销售额达8万亿规模，其间尽管有波动，但行业处于高速发展期。主要是受到住房改革红利释放的影响，需求井喷。当下的中国房地产市场仍然有新型城镇化的红利，但已步入平稳阶段。

　　此外，房地产属于周期性行业，受宏观经济影响巨大。而宏观经济已进入新的常态，增速放缓，货币政策也从宽松过渡到适度从紧。而受2009年“四万亿”影响，地方政府出让了大量土地。如果说2009年以前楼市是严重供不应求，到2009年以后，市场的供应结构已发生明显变化，不再支持暴涨局面的出现。