石家庄住宅维修资金使用率仅3.7% 合理使用维修资金

自家屋顶漏水，小区电梯罢工，遇到这些情况，您知道可以申请提取住宅专项维修资金吗？记者采访发现，不少业主在房屋维修时，都遇到过物业管理方的婉拒，理由是要“动用维修资金”。动用维修资金真的那么难吗？昨日，记者采访了石家庄市住房保障和房产(新闻新房论坛微博)管理局物业管理处及相关部门，请专业人士为业主支招如何合理使用维修资金。

□本报记者 陈霞

案例

屋顶漏雨不知道申请维修资金

家住西二环附近的老张最近有点烦，家里的屋顶去年漏雨，马上又到雨季了，如何维修还真是有点挠头。老张说，去年夏天，楼顶漏雨比较严重，找了物业小半年，一直是小修小补，始终没好彻底。最近他才听说，像这种情况可以申请提取住宅专项维修资金，老张这才想起，当初买房时确实交过一笔钱，说是以后维修房屋用的。但是找谁申请，需要提交哪些材料他依然不清楚，向小区其他业主咨询，大家也很少有知道的。

同样是房子漏雨和电梯损坏，也有不少业主能顺利提取到维修资金很快修好。家住香榭苑1号楼的老李提取住宅维修资金时就比较顺利。前段时间单元电梯出现故障，老李就出面找了负责小区物业管理的河北恒辉物业，物业工作人员很快受理了申请。在对1号楼4单元的电梯如何维修更换进行评估后，物业逐一找4单元的业主签字，时间不长就有超过2/3的业主通过签字。之后再报住房局提交申请。此后不久，住宅专项维修资金就顺利提取到账户，电梯也很快维修好了。

记者从石家庄市住房局了解到，每年像香榭苑小区这样通过物业公司申请提取住宅专项维修资金的小区为数很多。和诚物业前不久刚刚提交了都市新城(资料论坛图库)项目部分房顶维修和外墙维修的申请；凯莱金第项目今年3月份也刚刚维修了A座电梯，这些都是通过物业公司提交申请，按程序提取使用了维修资金。

现状

15年了专项维修资金使用率仅3.7%

住宅专项维修资金是业主们共有的修房钱，是每个买房人都要缴纳的。记者昨日从石家庄市住房保障和房产管理局物业管理处获悉，石家庄住宅专项维修资金从1999年6月份就开始建立了这个制度。自成立住房专项维修资金至2014年年底，石家庄共归集住宅专项维修资金15.6亿元，共使用5815万元，使用率为3.7%。

数据显示，2014年石家庄共缴存住宅专项维修资金2.4亿，支用1450万，涉及支取业主1.5万户；拆迁支取33万，涉及848户，这项资金的利用率为6.04%，尽管比全国1%的平均使用率高出五个百分点，但是在实际使用中仍有很多业主不清楚怎么提取使用，哪些情况可以提取维修资金。

记者从石市住房局了解到的情况是，从省会目前使用情况看，房顶漏雨是提取维修资金使用率最高的；其次是电梯，去年因维修电梯提取专项维修资金150万；单元排水、下水管道破漏、楼道单元门以及楼道内墙壁粉刷等也是提取比较多的部位。

探因

申请提取时“让2/3业主签字”同意最难

2/3，这是住宅专项维修资金提取必备的业主签字率。维修资金申请提取难最普遍的原因是找2/3的业主签字不容易，找人难、上门难、签字难，所以很多物业公司不愿意干这件麻烦事，往往一再推拖。

一个小区动辄上百户甚至几千户，维修涉及多数业主的共同部位时，要么召开业主大会，要么就得靠物业公司工作人员拿着申请单签名表挨家挨户敲门入户签字。物业碰到业主不在家很常见，有时上门几趟才敲开门，可开门的还不是业主而是租户，并不能代为行使房主权利。所以这“必须超过2/3的业主签字通过”要求，看似简单，往往一两个月，甚至更长时间。

找到业主后，还有相当一部分业主不乐意签字。主要有三点原因：一是担心动用维修资金伤害到自己的利益；二是担心物业公司打着动用维修资金修缮公共面积的幌子私用这笔钱；三是一些业主因维修的部位和自家关系不大，对提取维修资金没有积极性。

业主不知情或提取申请主体缺失

维修资金使用难的原因还有一部分是因为人为原因。比如碰上物业公司不了解维修资金申请提取使用的政策，或者嫌挨家挨户签字麻烦不愿意推进这个工作，往往就会采取拖延推诿的态度。

还有一些老旧小区没有申请提取维修资金的主体，也是导致部分业主提取住宅专项维修资金难题的另一个原因。不同于有物业公司管理的小区，一些老旧小区如果没有物业公司管理，原产权单位也没人管，辖区居委会也不愿意揽事儿，就会出现“三不管”现象。这样一旦业主遭遇到房屋需要大、中修的情况时，确实会因为缺乏提取住宅维修资金的申请主体而遇阻。

还有一种情况是业主对住宅专项维修资金政策不了解，不知道出现什么类型的问题可以要求物业公司出面代为申请提取住宅专项维修资金，也造成提取难。

另外，有些楼盘前期信息录入不规范，或信息衔接有问题，也会耽误维修资金申请的时间。比如自由港小区，楼座名称复杂难以区分，申请维修资金时因为楼盘信息核对也耽误了不少时间。还有一些情况是因为业主签字时签名与房产本上登记的姓名不吻合，比如女方签了字，但房产证登记的是男方名字，也会导致签字无效，需要打回重新签字。这些操作中的细节也是导致维修资金申请提取周期长的原因之一。

建议

住房局：正探索推进业主网上表决

对于提取维修资金需2/3业主签字的问题，石市住房局物业处处长刘素卿表示，维修资金一般都是按照谁受益、谁分摊的原则进行。涉及整栋楼的维修资金由该幢楼内专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主、且占总人数2/3以上的业主表决通过。在省会实际执行中，为了简化手续和降低提取门槛，比如一单元房顶漏水了，可以仅需一单元全体业主的2/3的人同意即可提取维修资金。

对于一些没有物业公司或因找不到申请提取主体导致业主房屋出现问题难维修的小区，目前住房部门执行的政策是：可以由相关业主提出，由居委会或者街道办事处出面代为申请。在资金支付上，可以由相关业主推举一个代表开设账户，由居委会出具证明，在提取支付维修资金时采取账户和密码两分离、必须2人以上到场等限制举措，来保障维修资金的安全使用。

据了解，在住宅专项维修资金软件管理已经实现账目网上管理、楼盘表直接计算分摊费用的基础上，石市住房局下一步将更新软件，专门解决石家庄住房专项维修资金账目公开问题，尤其是将增加网上表决功能等。方便业主直接在网上查询自家的缴存、提取金额，以及网上投票表决。

解读

五问住宅维修资金

围绕业主们关心的住宅专项维修资金怎么交、什么样的情况可使用维修资金等问题，刘素卿进行了解释与提醒。

1、维修资金能不能个人直接交？

答：住宅专项维修资金由业主在购房时一次性缴纳首期款。如果房屋买卖了，维修资金要随房过户。按照规定，2008年之后，住宅专项维修资金按照建筑面积缴纳，其中高层按照建筑面积每平方米70元来归集，多层按照建筑面积每平方米45元来归集。

在谁来收取维修资金的问题上，政府没有明确禁止开发商代收维修资金，这属于开发商和业主的民事协商。住宅专项维修资金要求在业主办理房产证之前缴纳，业主如果不委托开发企业代为办理房产证，不给开发企业出具委托书，也可以自己到石市房产交易大厅的银行缴费窗口自行缴费。

2、提取使用完后要不要续交和补交？

答：维修资金用完之后可以续筹。具体到某个住宅小区，维修资金后续是否还补建交存，如何缴费，都由全体业主表决。只要有2/3的业主同意通过了，就可以按决议实施。如果在未补建或续交维修资金前，住宅小区发生大中修的共用部位、共用设施设备，则要由相关业主分摊维修费用进行维修。

3、是不是房子出了问题都可以申请提取？

答：维修资金使用有两个条件：一是房屋过了保修期，比如屋面防水过了5年。保修期内，房屋共用部位、共用设施设备正常损坏由建设单位负责维修。二是过了保修期后的共用部位、共用设施设备大中修时才可以使用。保修期满后的小修和日常维护从物业费里出，由物业公司负责维修。

4、哪些共用部位和共用设施可申请？

答：住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、下水管道、雨水管道、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

5、提取需哪些手续?

答：需要住宅专项维修资金申请单位注册信息表、住宅专项维修资金列支申请、维修资金使用方案、关于召开相关业主会议的情况报告、相关业主意见表决明细表及委托书六项内容。

石市房管局有专门的窗口受理申请，材料齐全后房管局工作人员会找相应的财务、银行，实行内部流转，15个工作日之后款项就会拨付到账。