王石任志强冯仑隐退 折射房地产长期拐点到来

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　　 （原标题：王石任志强冯仑隐退 地产新生代谁执牛耳？）

　　王石、任志强、冯仑。逍遥、执拗、超然。

　　这些鲜明的人物和个性，伴随着一代地产大佬的隐退，越来越难以看到。

　　仿佛在作别一个时代，这一批最早的中国房地产业的弄潮儿，正在转换自己人生的轨道；与此重叠的，是中国经济增长从高速到中低速的阵痛，也是地产行业从“黄金”到“白银”的降格。

　　人终归要老去，而时代则不断向前。白银时代的房地产行业，外部环境突变，版图不断延展，竞争也变得激烈，谁是新一代地产大佬，谁又将执行业牛耳？

　　 大佬退休：一个时代的背影

　　10月22日，“大炮”任志强召开退休记者见面会。尽管他宣称自己“退而不休”，但此后人们的解读都是用了“再见”、“退却”、“谢幕”之类的词语。在他之前，“行业老大”王石早已处于半游学状态，“地产思想家”冯仑也已无心恋战万通。华东一家开发商内部80后人士说，有“地产大佬”这个词汇，也不过十余年的时间。这十年，中国经济发生了巨大的变化；伴生于这场大变革的中国房地产业，诞生了第一代“英雄”。他们，有的出身国企，有的生于草莽，却获得了同样的成功。

　　翻看大佬们的履历，第一代的大佬们大多出生于1950年代，王石、任志强、冯仑、宋卫平是其中的代表。

　　王石创办的万科长年雄踞房地产行业规模老大地位。从百亿到千亿，万科只用了6年时间；任志强自称是行业“利益代言人”，不屑万科规模老大之位；宋卫平则是产品主义的拥趸，绿城某些产品可谓做到了极致。

　　上述大佬的退休或转型，或因年龄，或因制度，或因市场。相对于王石的自动让位，任志强的自然退休，宋卫平则扮演了一个悲情式的角色，他因市场压力选择将绿城股份转让给融创中国的孙宏斌。

　　值得一提的，还有SOHO中国董事长潘石屹，他虽生于1963年，但却是早期“万通六君子”之一。2007年上市时，SOHO曾许给投资者一个动人的商业地产的故事，却因其散售模式遭遇危机，潘石屹已将名下股份转予妻子张欣，自己专心做公益了。

　　最令人唏嘘的，是合生创展老板朱孟依。合生曾被称为地产航母，连万科都要忌惮三分。如今的合生创展，早已跌落第一阵营，一度徘徊在退市的边缘。2013年，朱孟依女儿朱桔榕被任命为合生创展副主席。

　　这一代大佬中，还有中海外原董事局主席孔庆平、保利地产原董事长李彬海、碧桂园主席杨国强、富力地产张力、李思廉、世茂房地产许荣茂等人，如今也已发声不多。

　　 转身背后：房地产长期拐点到来

　　地产江湖人事浮沉，一代大佬的离去，是否太早？也许这并不由他们左右。种种数据显示，中国房地产业发展到今天，已经到达一个临界点。

　　10月30日，任志强出席第六届中国房地产科学发展论坛时说，今年前三季度房地产投资下降到12.5%，但是如果分季度看，三季度当季的房地产投资增速只有10%。

　　这是前所未有的低位。数据显示，过去十多年间，中国房地产开发投资增速平均大约在23%的水平，最高曾达到40%。

　　按照发改委一位研究人士的测算，15%左右的开发投资增速对应7.5%左右的GDP增长，10%则意味着GDP要降到7%以下。未来中国宏观经济降速，房地产开发投资增速跟着降也是应有之义。而占中国房地产业70%以上的住宅开发业务，也已到达一个峰值。2013年，全国新建商品房面积达到创纪录的13亿平方米。

　　德信资本董事长陈义枫认为，房地产行业正在进入存量时代，未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值。

　　就连最乐观的任志强也坦言，此前预测商品房年销售面积会在17亿平方米见顶回落，但现在看来，去年的13亿平方米已经是阶段性的顶部。未来多年，全国商品房年销售量都可能在10亿平方米左右。

　　今年以来，房地产行业迎来了自发性的调整，行业的供需关系失衡，很多城市已经供大于求。

　　一些大佬早已洞察其中的先兆，率先转型。王健林就是50后大佬中特殊的一位，他现今仍然占据公司一把手之位，丝毫没有退休的意思，且带领万达从商业地产跨越到文旅产业，雄心勃勃搭建万达新的帝国。1958年出生的许家印是另外一个特例。他的恒大地产起步较晚，发展却是飞速。从2007年到2013年，6年间公司规模增长超过10倍；2014年恒大正式开始多元化，横跨地产、文体、快消、光伏等多个领域。据此，可将其归为新生代大佬行列。

　　 两“万”争霸：谁能代表行业未来？

　　对比两代地产大佬可以发现，第一代彼此之间交集非常多，他们大多白手起家，或是对手，或是朋友，或二者兼有；而第二代的大佬大多属千亿级企业阵营，彼此交集较少，他们大多是职业经理人，或“富二代”，也有不少是自己创业。

　　保利地产董事长宋广菊、龙湖董事长吴亚军是两位地产界的女中豪杰。保利的相关多元化、龙湖从住宅到商业的转型，都非常有代表性；碧桂园则进入莫斌、朱荣斌双总裁的职业经理人时代。

　　新生代大佬中，接班王石的万科总裁郁亮，是地产商转型的急先锋。万科的合伙人、轻资产，做商业、做物流、互联网等动作，均源于转型的焦虑，按郁亮的话来说，就是怎么在白银时代活下去。

　　郁亮认为，目前所有的开发商，包括万科在内，都还没有拿到下一个时代、下一个十年的入场券。只有时代的企业，没有永远成功的企业。过去黄金时代的很多经验，所扮演的角色，在互联网时代都要被颠覆。

　　郁亮首先颠覆的，是王石和他为代表的万科人的身份：从职业经理人变为合伙人，从员工变为股东；其次，是用互联网思想武装万科。

　　那么，谁又是当下房地产行业当之无愧的领袖？21世纪经济报道-飞笛资讯研究员综合研究企业规模、净利润、转型方向和力度、行业影响力等多个指标显示，万科和万达两强争霸，万科略胜一筹。

　　“年底大家又会问，房地产行业老大是谁？”10月25日，万科总裁郁亮说，房地产行业再拿销售规模衡量已不合适，应该换一个标准体系。而这个标准，在他看来，包括企业是否在积极适应新的时代、是否是个健康的组织等指标。

　　观察人士指出，无论是万科的城市配套服务商，还是万达的文旅产业、消费O2O，其中都隐含着中国经济转型的路径，也都代表着商业消费升级的趋势，大佬们依然可以大有作为。