社科院：明年房地产或将出现全面下滑

　　蓝皮书指出,从房地产投资数据可以看到,在2010年房地产投资增速达到顶点33%,此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段:1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

　　这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的,2010年,劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查,25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后,中国人口不仅老龄化趋势更加明显,而且人口流动的速度也大幅放缓。2011年,中国城镇化率达到51.27%,突破50%的拐点,意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束,也将导致房地产市场出现拐点。因此,2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关,表现为一种人口现象。

　　而2010年之后房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后,中国广义货币M2大规模超常增长,甚至超过美日,成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升,从2008年的1.58倍,迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍,整个经济的杠杆水平大幅上升,对人民币形成强烈的贬值预期。而当前要同时维持人民币汇率稳定和资产价格泡沫不破灭,减少资金大规模流出,以及日益严重的债务问题(2015年中国债务/GDP的比值在300%左右),在加强资本市场管制的同时实施宽松货币政策,应该是应对美元加息和宏观经济增速下滑的唯一手段。

　　因此,对于2016年房地产价格走势的判断是:在全面宽松的宏观经济政策刺激下,房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化:一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨,上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨,涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少,房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。