库存压力大房贷新政非解药 四季度房价仍将下行

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　　 （原标题：四季度主要城市房价或继续下行）

　　尽管政府出手救市，放松限购限贷政策，但政策短期内的刺激似乎并不能根本改变需求预期，有专家预测，季度末信贷调整预期升温。

　　从今年前三季度销售情况来看，多数企业销售目标完成情况不甚理想，四季度销售承压。2014年1月至8月，20家代表房企有7成房企销售目标完成率不足60%，多数房企未来四季度全年业绩目标完成难度倍增。

　　与此同时，开发商供应方面，在年度销售目标和资金回款压力下，房企继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略，预计四季度市场供应继续增加。此外，目前市场库存高企，去化压力攀升，有专家预计全国房价继续下行趋势。

　　 政策：加大信贷支持 刺激需求入市

　　自2014年6月26日，呼和浩特市发布文件正式取消限购后，截至2014年9月，全国47个限购城市中，共有42个城市放松限购，北京、上海、广州、深圳、三亚为最后5个坚守限购的城市。

　　此后，多个城市甚至出现二次救市情况，限购政策由局部调整转向全面放开。其中，包括武汉在内的，宁波、青岛等城市在经历第一轮定向放松限购政策后，于8月、9月宣布全面放松限购，放松力度逐渐加大。

　　不仅如此，多地还加大信贷支持，刺激需求入市，信贷政策宽松预期升温。湖北、福建、江西、宁夏加强信贷支持，其中湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的0.7倍，福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，江西则明确提出降低二套房首付比例。

　　9月下旬，市场预期央行将放开限贷政策，鼓励首套房贷款，并降低首套房认定标准为“房贷余额偿清都算首套房”。业内预期这一信贷政策的调整，将有利于刺激改善需求释放，促进市场成交回升。

　　 价格：三季度百城均价持续下跌

　　统计数据显示，三季度住宅价格继续下行，自5月以来，已经连续5个月下跌，市场下行趋势明显，9月跌幅扩大。

　　根据100个城市的全样本调查数据显示，2014年三季度，楼市处于下行调整时期，百城住宅均价持续下跌。其中，7月住宅均价为10835元/平方米，环比下跌0.81%，跌幅比6月扩大0.31个百分点；8月住宅均价为10771元/平方米，环比下跌0.59%，跌幅比7月收窄0.22个百分点；9月跌幅再次扩大。

　　分城市来看，三季度各线城市百城住宅价格均下跌，9月一线城市下跌较明显。2014年1月-9月，百城住宅均价累计下跌2.73%，其中第一季度上涨0.36%、二季度下跌1.12%、三季度下跌2.01%；2013年1-9月累计上涨6.38%。

　　具体来看，一线城市2014年1月-9月累计上涨0.08%，远低于去年同期的18.24%；二、三线城市价格由涨转跌，1月-9月累计跌幅分别为3.12%、2.69%，而去年同期分别累计上涨5.08%、6.37%。

　　 新房：三季度同比下降15.1%

　　2014年三季度，在限购政策调整、房企加大推盘促销推动下，市场成交较二季度有所回升，但较去年同期仍有较大差距，市场仍处下行周期。

　　据初步数据统计，三季度重点城市成交商品住宅约6073万平方米，环比二季度增长5.3%；同比来看，受2013年同期高基数影响，三季度市场成交同比下降12.7%，降幅较上季度收窄2.8个百分点。累计来看，2014年前三季度重点城市成交约17483万平方米，同比下降15.1%，降幅较上半年收窄1.3个百分点。

　　具体来看，随着限购调整城市数量增多，短期刺激少量需求入市，同时房企加大推盘及促销力度，三季度成交季节性回升。7月重点城市商品住宅成交1967万平方米，环比6月增长10.8%，但难及去年同期；8月市场成交环比小幅增长2.5%至2016万平方米，同比下降9.5%；9月，重点城市成交2091万平方米，环比8月上升3.7%，但较去年同期大幅下降17.2%，“金九”成色不足。

　　 企业：7成房企销售目标完成率不足60%

　　三季度房企销售预计回落，龙头房企业绩看好。2014年1月-8月，20家代表性品牌房企销售额达8278.5亿，同比增长9.7%；销售面积7627.7万平方米，同比增长10.8%。在经历7月份的传统低业绩后，8月各家企业业绩环比均增长。但总体来看，三季度房企销售业绩预计会受7、8月份拖累，市场表现不容乐观。

　　多数代表企业销售目标完成情况不甚理想，四季度销售承压。2014年1月-8月，20家代表房企有7成房企销售目标完成率不足60%，多数房企未来四季度全年业绩目标完成难度倍增。前8月仅恒大目标完成率超过70%，达到82%；而招商、首创置业、远洋和金地前8月销售业绩均未达到全年目标的一半，实现全年销售目标难度较大。其他企业中，中海、绿城、万科目标完成情况较好，目标完成率均接近70%，而保利、华润、世茂等多数品牌房企仍未达到60%，四季度销售压力仍然较大，龙湖、佳兆业仅完成全年目标的一半左右。

　　 预测：库存攀升房企持续“以价换量”

　　在信贷政策不发生重大调整的条件下，市场预期下行导致需求观望，加之按揭贷款影响，预计全国市场成交量仍将同比小幅下行。

　　供应方面，在年度销售目标和资金回款压力下，房企继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略，预计四季度市场供应继续增加。价格方面，目前市场库存高企，去化压力攀升，预计全国房价继续下行趋势。

　　目前多数企业销售不及预期，资金压力较大，在年度销售目标压力下更多企业将加快推盘并加大营销力度以促进去化、回笼资金。

　　9月末市场对于“认房不认贷”按揭贷款政策的调整预期不断升温，预计四季度房地产信贷政策的调整可能性较大。“认房不认贷”等信贷刺激政策的实施或将明显刺激改善需求入市，促进市场成交，四季度全国市场成交或将接近去年水平。