专家：河北百姓收入赶不上房价 开发商别幻想反弹

今年的惊蛰刚刚过去，楼市颇有分量的三项调控政策密集出台，惹得行业震动。

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，财政部发文，“五改二”落地，购买2年以上普通住房销售免征营业税。

采访中多数业内人士认为三大重量级政策的出台，将促使房地产行业逐步触底反弹。但也有专家认为，中国住房已告别短缺时代，以河北为例，不要幻想井喷式反弹。

走访：到店量提高三成

“政策刚刚发布，对改善性住房是个大利好。”4月2日上午，记者来到保利花园售楼部时，销售人员如此介绍。“国家这次‘救市’政策来的很急，短期内可能会产生利好，但任何政策都不能改变市场走势，消费者应该能体会到。”石家庄房地产分析师康健告诉本报记者。

与分析人士意见一致，除了冷静观望的购房者来说，房产方面也趋于冷静。“现在可以说是一个入手的低谷，我们去库存的压力还很大，”保利花园销售人员直言。

数据显示，截止2014年8月底，石家庄市区商品房累计可售面积为960万平方米，其中商品住房高达510万平方米，比2013年底增长近一倍。为消化库存，石家庄自2014年7月28日起，部分调整商品房限购措施，至9月26日全面松绑。但截至2014年底，石家庄市区商品住房仍有522万平方米的存量。

以保利花园为例，3月末出现“小阳春”，前来咨询人员提高了三成多，而在瑞城、光华里等小区到店咨询量提高也在三成左右，但购房者仍有观望情绪。

观察：河北楼市“稳中回暖”

尽管河北正在面临史上最大规模的整治行动，但在京津冀一体化、降息、调整首付款比例等刺激不断的情况下，以石家庄为例，房价和销售未出现大涨大跌，呈现“稳中有升”的局面。

据石家庄市房管局公布的数据显示，3月石家庄商品房总备案5385套，环比2月的2088套大涨157.9%。

河北其他城市数据显示：保定、廊坊环比小幅上涨；唐山价格为5864元/平方米，未升未降；邯郸、衡水、秦皇岛三市价格出现了下降。

楼市将吹“并购风”？

在过去的2014年里，京津冀一体化概念被地产商不断热炒，但如今消费者已趋于冷静。“京津冀一体化并不是短时见效”已形成共识。

对此分析人士指出，在房地产行业持续调整与河北省楼市整顿的双重压力下，房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，而对于多数小型房企而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，中小型房企的并购整合或步入实质性阶段。

后期：石家庄房产将进入“厮杀”

分析指出，虽然今年石家庄土地市场放量较晚，但是地块和拿地企业都堪称重量级。

有传言称东胜地产将有意拿下【2015】003号地，开发低密度中高端项目。2014年石家庄土地市场较为冷淡，流拍撤拍地块颇多，但是从目前形势看，为了尽快拿地补证或抢占优质地块，2015年土地市场必将掀起一片腥风血雨。

对话

政府刚刚带来的新政会对河北房价影响几何？这是否是政府的最后一次救市？近日，记者采访了经济学家马光远。

新政后房价会“报复性反弹”？

开发商不要“任性”房价只会小幅波动

记者： 几项重磅政策出台，全国来看，房价会因此上涨或者报复性反弹吗？

马光远： 不会。因为现在和2008年的救市政策的背景不一样了。那时市场还没有饱和。 拿河北来说，现在老百姓的收入增长已经赶不上房价上涨的幅度，因此市场不会因救市而过度放大。房价小幅波动的可能性很大，但最终仍会企稳。开发商不要任性，幻想井喷式的反弹已经不可能了。

记者： 现在是不是买房的好时机？

马光远： 判断现在是不是投资房产好时机之前，有必要等一等房产税，房产税才是房地产市场的长效机制。另外新政出台有一个延长期，不会立竿见影，购房者大可不必因此急于改变购房计划。但从商品房未来市场走向来讲，现在应该是价格上的小低谷，因此如果是确有需要，且支付能力具备，现在买房应该是优选时机之一。

去年经济寒冷，根儿在房产

记者： 从整体来看，去年的经济可以用“寒冷”来形容，这和房产有关吗？

马光远： 2014年中国经济之所以感到寒冷，根子就在于房地产市场的全面调整。因为社会资金正在撤离房地产市场，2013年房地产火爆的时候，房地产行业的到位资金高达12.2万亿，占全社会融资额的比重超过70%，增速高达26%，而在2014年，房地产到位资金的增速是负增长，这是中国房地产市场化以来前所未有的。

记者： 就目前来看，政府释放的稳定房地产行业的信号很强烈。

马光远： “两会”政府工作报告，事实上真正启动了房地产的“救市”模式，在将稳定住房消费列为六大消费工程的同时，在保障房建设和房地产政策的基调上，都做出了重大调整，强调坚持分类指导，因地施策。信号已经很强烈了，但是我比较担心的是各界对政策的误读，以及对市场不切实际的期待。首先是政策，在政府工作报告的基础上，笔者相信包括二套房贷调整、公积金贷款、房地产税费、住宅标准的认定等一系列政策都会调整，而且力度应该会不小，住建部和国土部的“通知”只是一个序幕。未来，人民银行、财政部等相关部委都会相继出台重磅政策，这几乎没有任何悬念。那么，第二个问题就是：在组合拳的政策下，中国房地产市场会如何，会不会像某些开发商所期待的，再次迎来一个花开遍野的春天。

这或将是政府最后一次“救市”

记者： 您本人对房地产业未来的走势如何看？

马光远： 不是所有的花朵都会有春天。你可以看看2014年以来房地产市场的表现。2014年尽管中央层面直接救市的举措并不多，但地方各种政策事实上已经很给力，但结果是，全年房地产市场惨淡收场。特别是去年“9.30”房贷新政之后，加上货币政策的降息降准，市场上很多人预计房地产很快将触底反弹，事实的情况是，今年前两个月，无论是70个大中城市的房价，还是房地产投资、销售数据，都再次下滑。根本原因就在于中国房地产市场和过去完全不同，库存和资金压力仍然是今年房地产市场最大的敌人。

我认为房地产深度调整的日子已经来临，这几项政策我认为将是政府最后的“救市”。

记者： 各地3月份存在回暖迹象。

马光远： “救市政策”是阳光，但这是寒冬的阳光，而不是春暖花开时节的阳光。一个不争的事实是，中国住房已经告别短缺，中国的房地产债务和杠杆已经足够高，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。北上广深一线城市，即使不救市，市场也没有太大问题，三四线城市，即使救市，也不要期待井喷式反弹。对于库存过大的地方政府而言，是该考虑离开土地财政，另找饭碗的问题，而对于大多数开发商而言，最好的选择仍然是，利用政策的暖意，加大消化库存，回笼资金，赶快转型。