房贷松动购房人不急：耐心观望等房价更大让步

　　 （原标题：央行：还清首套房贷再贷算首套）

　　一直流传的“还清首套房贷再贷算首套”的传言昨天终于落地。央行发布通知要求积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策； 首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

　　业内人士认为，信贷政策松动是一个持续利好，并不是一个限时利好。对于买家而言，并没有“过了这村没有这店”的交易紧迫感。他们有耐心继续观望房价的走势，在获得信贷更多支持的同时，图谋房价更大幅度的让步。

　　 七折优惠很难落地实施

　　 政策： 对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行根据风险自主确定。

　　 解读： 从表面上看，贷款利率下限七折当然是对购房者有利的政策，但问题是如果利率七折，对银行来讲属于薄利或倒贴执行。就目前银行对于房贷的姿态来看，仍倾向于至少在基准利率或基准利率之上来执行，按照基准利率七折的做法落地很难，而且即便执行也会有很多限制条件。

　　“最低标准不等于执行标准，银行在具体作法上拥有很大的自由度。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，从风险控制和放贷收益两方面来看，银行在未来执行中会更倾向于现行标准。该条对市场影响几乎可以忽略不计。

　　德佑地产研究咨询主任陆骑麟也表示，该项政策银行很难落地，因为上半年央行就出台过相关政策，希望银行对首次购房置业要有适当利率优惠，不过到目前几乎没有银行响应，即使有也是十分苛刻的标准，因此基准利率七折的利率优惠短期内几乎不会出现在市场上。

　　 改善类买家负担减轻

　　 政策： 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　 解读： 上海新房交易中普通商品住宅比例约为4.6%，且买家绝大多数是纯首次置业，无需政策倾斜。该政策对新房交易的推动力很弱。

　　二手房中，普通商品住宅占交易比例为75%。以目前刚需和改善的分布比例来看，大约有占市场20%-30%的改善型家庭可以直接受益。

　　宋会雍认为，此举对改善类买家入市是一个重大的负担减轻，并有望激活一部分有意入市但困顿在首付款筹措环节的改善需求购房者。如果按照原先的标准是“认房又认贷”，第二套将会是7成首付，并且利率是基准利率的1.1倍。而此次央行出台的新标准，购买第二套普通住宅的购房者如果还清贷款，也将享受首套房的优惠。“信贷放松只是帮助了需求最迫切的、且卡在信贷门槛上的那部分改善型买家。信贷放松会形成局部的集中释放，这些累积需求过后，市场仍会回到一个平稳的态势。”

　　 取消限购城市限贷也放松

　　 政策： 在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　 解读： 随着限购令的取消，限贷令对应松动延展，以配合对购房需求的贷款支持。宋会雍认为，总的来说，此次信贷层面的放宽，是对自住类需求强有力的入市支持，一定程度上提高了市场购买力。不过他也强调，买家更愿意看到房屋的降价，那才是购房总成本的降低。

　　不过上海至今并未取消限购，故该政策对上海影响不大。