房地产救市组合拳挥出 首套房政策放松可期

虽然去年实施了一系列房地产松绑政策，但房地产依旧延续低迷行情。在整体经济下滑明显的情况下，监管层开始在房地产市场出大招。昨日，央行[微博]和财政部强强联合，出台了被业界喻为5年内最强的楼市政策。其中，央行对二套房贷款最低首付比例由六成降至四成；财政部将二手房营业税免征期限由5年改成2年。在分析人士看来，这一政策将大大利好房地产市场，未来地产政策仍可能进一步松动，首套房信贷政策放松可期。

央行率先出招

在市场苦等近一个月后，昨日央行下调首付款房贷政策终于落地，下调幅度比市场预期得更大。央行公告称，为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住性和改善性住房需求，对二套房贷款最低首付比例降至四成。首先，对于有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例由60%降至40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。其次，对于公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%；对于有房无贷的，用住房公积金委托贷款购买二套房首付比例降至30%。

在分析人士看来，这几项政策均超出市场预期。北京中原地产首席分析师张大伟认为，二套房贷松绑是第四轮房地产松绑政策的标志。自2014年以来，各地的松绑限购政策、央行的限贷政策调整及降息以及各地购房补贴及央行的再次降准，前三轮的松绑政策并未对房地产市场产生企稳效果，分析人士认为，房地产持续下行对于整个经济影响很大，并接近底线；另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。这也是出台如此大规模房贷政策的一个原因。

二套房首付贷款的下调将增加购房者的买房意愿。贷款机构“伟嘉安捷”相关人士认为，对于未结清贷款想再次使用商业贷款的购房人来说，“9·30”新政后的首付比例为60%，此次商业贷款二套房首付从原先的60%下调至40%，将促使二次置业人群走出观望情绪出手买房，也更加符合购房人的心理预期。

财政部“添柴”

就在央行、住建部等多部门前脚公布新政后没多久，后脚财政部又为市场回温添了一把柴。昨日晚间，财政部“追加”出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确规定，个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售，免征营业税。至此，市场上传言已久的“5年改2年”政策终于落地。

在业内看来，这一政策的发布在情理之中，因为这是央行政策调整后很可能进一步引出的政策红利，但超乎大多数人预计的是，财政部政策的出台与央行的新政如此紧凑。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景辉表示，这一政策有利于市场上改善型购房人群出售已有房屋，增加二手房市场免税房源供应；同时，新政出台后，部分房屋的营业税得到了免除，购房人的交易负担将下降，至少能节省几万元到几十万元不等的购房成本，从而促进二手房市场的流通和交易的活跃。

具体来说，链家地产[微博]分析师张旭分析称，该政策令个人购买二手房营业税全面回落至2009年的水平。据不完全统计，目前北京二手房市场上约有16%的购房者需要交纳营业税，如果这项新政落地，交纳营业税的占比可能要降低到8%，整体购房者的负担将显著降低。

楼市、股市“蝴蝶效应”

张大伟坦言：“直观来说，新政将至少能直接为市场增加10%的有效购买需求，整体市场成交量预计将会在4月快速上涨，而一二线城市还可能在二季度出现30%以上的环比增长，创造2014年来的成交高峰。”

而某房企负责人更兴奋地表示，从深层次能看出，政府救市意图十分明显，两个政策相继出台后，三四线城市住宅项目的交易量将会出现明显提升，但由于需求有限，价格预计不会出现明显变化；一二线城市会释放大量改善型需求，而且刚需客户也会被刺激，交易量提升后不久，价格也会跟着平稳提高，但由于目前房地产市场投资回报率已不如往年那么高，因此，本轮一二线城市房价上涨也不会像往年一样呈直线上升态势。该负责人坦言，目前，北京房企普通住宅正常销售量大多维持在40-50套/月，如果未来销售能拉升至80套/月以上，企业将会马上进入提价通道。

新政发布后，不少商业银行也将立即做出反应。建行相关负责人在昨日下午的业绩发布会上表示，听说了央行调整二套房首付的消息，正在研究相关政策，将尽快推出。中行相关负责人同样表示将尽快调整二套房首付政策。

此外，政策发布之前资本市场已经有所变化，昨日下午开盘后地产股出现大涨，保利地产、招商地产等12只个股更是上封涨停板。

首套房政策放松可期

在分析人士看来，昨日央行和财政部松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整，地产政策仍可能进一步松动，首套房信贷政策放松可期。

民生证券宏观团队认为，二套房房贷调整已经兑现，下一步税费标准的松动也不会太远，甚至有可能放松首套房信贷，不过北京、上海放开限购的可能性较低。

交通银行首席经济学家连平预测，首套房首付比例有可能会降低到两成，但是降至一成不太可能。

张大伟表示，2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。同时，继续通过保障房建设以及住房救助补贴的方式来解决困难家庭的住房需求。

不过，对于国内房地产一刀切的政策，也有专家并不十分认同。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军向北京商报记者表示，中国的住房市场比较复杂，各个地区情况和用途比例都不同，政策搞一刀切不能解决实质问题，各个地方自行调节会比较合适。

中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，在国外房贷首付比例由银行根据市场、客户需求来制定，在国内因为政府将房地产本身视为调控对象，所以才将首付比例作为工具，这样做虽然对房地产过热进行了有效调控，但是对有正常需求的购房者则成为一大限制。他建议央行将权力下放至各分支机构，由央行总行制定3-4档标准，各地区分支机构根据地区差别选择适当的房贷政策，这也是定向调控的体现。