《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》解读

      近日，省政府印发了《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》（以下简称《措施》），从支持农民进城购房、实行棚户区改造货币化安置、加大金融税收支持力度等十个方面提出了化解房地产库存的政策措施，从而全面促进房地产市场健康发展。 

　　一、《措施》的出台背景 

　　随着住房制度改革不断深化，房地产业的蓬勃发展及其带动效应，成为城镇化快速发展和经济持续稳定增长的有力引擎，群众的住房需求得到不断满足，住房条件得到很大的改善。与此同时，也出现了一些地区房地产库存过多，个别区域房价较高等问题。这种“很多人没房”与“很多房没人”并存的现实困境，反映出房地产市场结构性的供需矛盾。 

　　2016年是推进结构性改革的攻坚之年。在全面建成小康社会决胜阶段的开局之时，中央经济工作会议将“去库存”作为结构性改革的重要着力点，纳入今年五大经济任务之一，为改革指明方向、注入信心。打通供需通道，积极化解房地产库存，实现住房存量资源的优化配置，是稳定经济形势、防范系统性风险的必然要求，也是支持合理住房需求、保障民生福祉的题中之义。 

　　二、《措施》的主要内容 

      我省化解房地产库存工作的总体思路是：坚持与供给侧改革相结合，与推进新型城镇化相结合，与首都周边规划管控相结合，坚持供需两侧发力，促进房地产市场健康发展。 

　　（一）支持农民进城购房。中央经济工作会议提出，要加快农民工市民化，满足新市民住房需求。按照我省2020年城镇化发展目标，未来将有1000万农村人口向城镇转移，支持农民进城购房、定居，把“隐藏”的需求释放出来，是促进新型城镇化健康发展的必然路径。《措施》要求各市、县政府制定鼓励农民进城购房的政策措施，落实户籍制度改革政策和居住证制度；将农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，连续足额缴存6个月（含）以上即可申请公积金贷款，提高进城务工人员住房消费能力。同时，要求银行业金融机构加大信贷支持力度，推出针对农民进城购房的信贷产品，提高农民支付能力。 

　　（二）实行棚改货币化安置。棚户区改造具有保障民生、拉动经济、集约土地的多重效用。《措施》提出自2016年起，新启动的城镇棚户区改造及其他房屋征收项目货币化安置比例不低于80%。将一些房地产库存转化为安置住房，有利于减少过渡安置时间，提高棚改安置效率，使棚改群众早日居有定所；有利于满足棚改群众多元化需求，自由选择符合自身意愿的住房，提高棚改群众的满意度；有利于消化社会存量商品房，促进房地产市场健康发展。 

　　（三）优化房地产市场供应。《措施》原则上要求控制好房地产用地供应的规模、结构、布局和节奏，取消90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上的强制要求。针对化解非住宅库存，《措施》着重提出了合理确定建设用地兼容性，提高对新产业、新空间的适应性，允许既有和存量公共服务设施、商业商务设施在建设用地大类中跨类别功能转换，支持存量住宅向家居酒店转型。这是一项重大的工作创新，《措施》就此特别要求有关部门及时换发相关证照，并行办理有关手续，防止“中梗阻”现象。 

　　（四）推动房地产业转型升级。我省房地产行业存在业态单一、产品品质不高、企业多而不强等问题，房地产企业大多以建房、卖房方式经营，和房地产业应有的金融属性和服务属性有较大差距，整个行业面临着结构调整和产业重组。因此，《措施》提出鼓励房地产企业利用存量房发展旅游、养老等跨界地产，促进房地产企业由单一开发型向专业服务型转变，使其回归应有属性。此外，我省提高房地产品质、化解钢铁过剩产能问题也比较突出，《措施》要求，强力推行居住建筑节能75%标准，积极发展被动式房屋等绿色节能建筑；加大政策支持力度，推广装配式建造方式，大力发展钢结构建筑，今年省政府计划出台《关于加快推进钢结构建筑发展的意见》，我们将在政府主导的棚改项目中安排一定规模的示范工程。 

　　（五）加大金融税收支持力度。《措施》将国家最新政策一揽子写入其中，并根据我省实际作出创新性规定：一是将享受优惠政策的普通住房单套建筑面积由原来的140平方米以下调整为144平方米以下（含144平方米）。二是房屋转让个人所得税，对不能提供原始凭证的，征收定率由3%调整为1%。三是全面梳理清理房地产税收政策，除政策明确规定外，一律按下限收取。四是适时调整交易计税价格，降低交易成本,进一步活跃二手房市场。 

　　（六）培育住房租赁市场。中央提出要深化住房制度改革，逐步建立购租并举的住房制度，我省二手房租赁市场规模较小，一手房还未进入租赁市场。培育租赁市场，引导投资者购买库存商品房用于出租，既满足群众租房需求，又有利于消化存量房，住房供应体系将得到进一步完善。《措施》提出，培育专业化住房租赁机构，推动住房租赁规模化经营；建立租赁市场房源信息平台；实行公租房货币化。 

　　（七）加强北京周边房地产管控。我省位于通州副中心和首都新机场周边的部分县市，房地产市场发展迅猛。为加强管控，促进京津冀协同发展，《措施》强化了对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县（市、区）房地产土地出让和市场交易的动态监测，提出加强规划管理，合理确定城镇功能定位，划定生态隔离空间和建设用地增长边界，优化用地布局结构。 

　　（八）落实地方政府主体责任。地方政府是房地产市场调控和去库存工作的责任主体。各市、县在国家和省政策框架内，将按照分类调控、一城一策、权责一致的原则，根据本地实际，制定去库存工作方案。优化房地产市场发展环境，结合深化行政审批制度改革，规范行政审批，缩短审批和办理时限，最大限度方便企业和群众办事。对房地产开发建设违法行为专项整治处理完成的项目，采取有效措施，限期依法补办相关手续，促进停工项目尽快复工，同时加大对新增违法违规项目打击力度。 

　　去库存工作政策性强，需要各部门协调联动，共同发力。下一步，我们将会同有关部门，共同研究制定配套政策措施，加强对政策落实情况的督导督查。抓紧建立房地产统计监测平台，提高监测数据的及时性、准确性。加大宣传力度，做好舆论引导，在全社会形式良好的氛围，稳定市场预期。（河北省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长  王舟）