“以房养老”三大问 涨了、跌了、后悔了怎么办？

　　以房养老的靴子落地了。保监会昨天公布，北京、上海、广州、武汉4地60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人可参与反向养老保险试点，试点期从下月起为期两年。试点迈出了第一步，但随之而来的房价涨跌风险、寿命长短因素、法律政策都是需要磨合的一系列问题。记者了解到，目前保险公司对反向抵押态度谨慎，具体的保险产品还在设计中。

　　 房价涨了收益怎么算?

　　精要：试点产品分为反抵押参与和非参与型产品。参与型产品，保险公司可参与分享房屋增值收益，非参与型产品，保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

　　详解：昨天开闸的“反向抵押养老保险”是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的新养老保险业务。拥有房屋完全产权的60岁以上老年人，将其房产抵押给保险公司，仍继续拥有房屋占有、使用、收益和经双方协商后的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　以北京男性为例，男性平均寿命近79岁，女性则更高。60岁后老年人抵押房产，还有20年的抵押期，房价涨跌风险不可小视。

　　出台的政策允许保险公司对于投保人所抵押房产增值采取不同处理方式。试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品，保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品，保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

　　 房价跌了怎么办?

　　精要：亏本了，保险公司不能向子女追偿。

　　详解：“参与型和非参与型，对于保险公司来说都是一种赌注，可能盈利也可能亏损。”保监会相关负责人透露，无论是参与型还是非参与型产品，如果最后老年人去世后，其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需要向保险公司偿还所领取年金的本息就可。并且，政策允许抵押人中途退保，保险公司每年必须公布房产价值情况，包括退保剩余价值。

　　保监会养老处处长姚渝坦言，这种业务对保险公司主要风险包括：长寿风险、房价波动和利率风险等，尤其是长寿风险和房价下跌的风险将由保险公司来承担。如果最后房屋拍卖后，不能抵消所支付的保险金本息，保险公司将承担房价不足的风险，保险公司不能向老人子女或亲属追偿。

　　 申请完又后悔了怎么办?

　　精要：犹豫期不得短于30个自然日

　　详解：和今年3月的征求意见稿相比，昨天公布的意见将犹豫期由原来的15天扩大到了30天。此外，将原来征求意见稿中的“单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元”的要求删除了。

　　《意见》特别提出该产品的“犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期大幅增加，也大大高于今年3月《征求意见》中15天的犹豫期限定。保监会有关负责人表示，将犹豫期由原来的15天扩大到30天是出于保护消费者权益的考虑。在销售过程中，《意见》要求保险公司应当在犹豫期内再次向投保人介绍“以房养老”产品，确认投保人的真实购买意愿。

　　 记者反思

　　 有观念障碍也有技术问题

　　尽管已经迈出了第一步，但以房养老这个复杂的模式仍面临多重困境。首先是观念问题，此前的调查中，不少人表示不能接受这种观念，将自己居住多年的房子抵押出去，而不留给子女。有人认为这样的模式仅仅适用于晚年需要用钱的孤寡老人。

　　记者采访的几位市民，即使能够接受以房养老模式，他们对于房屋价值评估机构能否可靠、保险公司会不会对房产价值“压价”、增值后利益分配能否公平等问题，仍提出了疑问。

　　同样，对于反向抵押，保险公司也持谨慎态度。据悉，在此前仅有幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、太平洋人寿、中宏人寿、合众人寿等几家企业参与了以房养老课题组，并提出很多问题，焦点问题集中房屋价值变化分配、长寿风险控制上。一位参与讨论的险企人士告诉记者，参与型保险假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿一定的增值年金，这样就让领取的年金提高；如果是非参与型，在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值部分所带来的剩余金额将留给继承人，更像一个非固定期限的贷款。对于保险公司来说，老人寿命，房屋的价值都是不可控制的因素，两种模式无论哪种都是带有一定赌注性质的，即使有大数法则兜底，但如果以房养老参与的人数不多，保险公司还是面临一定风险。