三四线楼市成难啃骨头 地产商争食一二线城市

　　房地产市场成交下滑、库存高企，有效销售市场收窄，主流开发商云集一二线城市。竞争的激烈带来的，是利润率的下滑。

　　北京中原地产研究总监张大伟认为，由于大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价，如果需要达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。

　　张大伟预计，2012-2014年房地产行业毛利率呈下滑的趋势，2015年之后毛利率有望重新企稳，但过高的地价将抑制利润率明显回升。

　　1月7日，华润首开平安联合体以86.25亿元夺得北京丰台白盆窑地块后，北京业内便开始讨论房价步入6万时代的大趋势。

　　但现状却是，房地产市场成交下滑、库存高企，有效销售市场收窄，主流开发商云集一二线城市。竞争的激烈带来的，是利润率的下滑。

　　 在一线抢地的无奈

　　北京白盆窑地块，是开发商近几年来扎堆一线城市拿地的缩影。中原地产研究部统计数据显示，2014年，万科、保利、招商等20大标杆房企合计拿地仅3043.99亿元，比2013年全年的5578.87亿元，下滑45.4%。但与此同时，上述20大房企去年在一线城市拿地金额占比达38.9%，超过2013年的30.8%，创造了历史最高纪录。

　　上海房地产研究院数据显示，2014年，四个一线城市成交土地面积为6825万平方米，同比减少32.4%；但楼面均价却达到7429元/平方米，同比增幅为37.8%。一跌一涨，说明一线城市土地的稀缺和珍贵。

　　去年楼市下行，多地卖地收入明显下降，但四个一线城市全年土地出让金总和仍达5068亿元，仅比2013年减少3%。而全国300个城市土地出让金同比则下跌27%。

　　尤其是去年“9·30”新政后，一线土地市场升温催生出多个“地王”。排名前10的总价地王中，一线城市占了7个；而排名前10的单价地王，均位于北京和上海。

　　北京一位开发商认为，谁也不想高价拿地，但没办法，除了一线城市和部分二线城市还能比较容易地卖出去房子以外，很多三四线城市基本卖不动了。

　　银河证券分析师赵强表示，房地产的有效市场区域正在逐渐收窄，未来销量改善空间有限。2013  年以来，土地市场和商品房市场开始出现分化，流动性好的区域，越来越集中于一线城市和若干个二线城市，其他区域开发商补充存货的动力明显不足。在多家机构的统计中，大约30个重点城市可视为有效销售市场。

　　赵强表示，展望2015年，在适度宽松的货币和信贷环境下，重点城市销量还有改善的空间，但也较为有限，大幅回升的期望并不现实。

　　 一线城市 拿到项目就能赚钱？

　　从主流开发商2014年的销售来看，来自一线城市及其周边的销售占据大部分。以招商地产为例，2014年额销售510亿，其中仅深圳区域就销售98亿，北京区域仅臻园项目便销售50亿，加上广州和上海，一线城市贡献业绩占公司1/3强。

　　国家统计局数据显示，30个大中城市商品房销售面积在11月已经同比转正，但全国房地产销售面积累计同比依然为8.2%的负增长，其降幅比10月进一步扩大。

　　民生证券宏观研究团队认为，30个大中城市的商品房销售面积仅占全国的15.7%，广大三四城市才是全国房地产市场的主力，但一系列刺激措施并未扭转三四线城市的销售颓势。部分城市去年四季度的成交反弹不具备可持续性。

　　“很多城市的供应太大了。”广州一家大型开发商的内部人士说，公司之前进入的三四线城市，不少已成了难啃的骨头；还好公司在2012、2013年拿了不少一二线城市的土地，可以做到整体的平衡。

　　开发商普遍认为，未来楼市的有效市场区域在进一步收窄，一线城市的增量房地产市场机会是最好的，而所谓的“最好”，不仅指这些城市的居民支付高房价的能力，也指在目前高融资成本、高人力成本下，在这些城市的投资是最划算的。

　　但一线城市的拿地成本之高，即使大型房企也望而却步。单个房企已然无力独自拿下，为了节省资金成本和规避风险，以联合体形式拿地成为趋势。北京白盆窑地块竞标主体中，便出现多个联合体。

　　与此相对应的问题是，在当前楼市基本是刚需为主的情况下，类似北京单价6万的“普通商品房”都将卖给谁？

　　“到时候会面临更激烈的竞争。”有北京开发商预计，对于有效、有资金的购房人群的争夺，2014年已经非常明显，2015年之后这一问题将更为突出；而对于售价10万以上的豪宅项目，2015年将面临更为激烈的竞争。

　　北京中原地产研究总监张大伟认为，由于大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价，如果需要达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。

　　张大伟预计，2012-2014年房地产行业毛利率呈下滑的趋势，2015年之后毛利率有望重新企稳，但过高的地价将抑制利润率明显回升。

　　 （原标题：有效销售市场收窄 地产商争食一二线城市）