楼市新政30天9折利率见底 成交量回升或难持续

　　 （原标题：楼市新政30天：利率小降开发贷难松）

　　仿佛打了一针强心剂，房地产市场在经历了9个多月的低迷后，受央行9·30新政的影响，似乎开始缓过劲来。

　　央行新政出台已近一月，伴随对于住房按揭贷款总体的鼓励态度，房贷市场出现了一些微妙变化。结合各专业机构及21世纪经济报道记者的调查，目前执行央行新政并已出现房贷利率优惠的，主要集中在20多个一线城市及部分二线城市，约3成的银行下调了首套房贷利率，最低为9折。

　　房地产成交10月份环比也显示回暖迹象。数据显示，国庆长假后各地楼市成交连续三周环比回升。

　　不过与往年同期比较却不乐观。国家统计局发布的最新数据显示，时隔三年70大中城市房价再现全面环比下跌，在此影响下，房地产投资逐渐走淡。1至9月份全国房地产开发投资增速同比名义增长12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），创5年来新低。较2013年同期19.7%下降7.2个百分点，降幅近三分之一。

　　从市场层面看，目前相较于首套房认定的放松，市场期待的7折利率并没有出现，9折被普遍认为是银行盈亏平衡点。9折以下，银行放贷的动力并不明显。

　　从公开数据看，三季度房地产贷款增速放缓。

　　10月27日，央行3季度报告显示，当期人民银行统计的贷款总余额79.58万亿。房地产贷款余额16.74万亿，同比增18.2%，明显高于全部贷款增速，但速度较上季末降低1个百分点。

　　房地产贷款增速的下滑，多位业内人士指出，一方面是地产业风险之下，银行加大对房贷的管控；而另一方面，则是高库存下，房企投资意愿降低减少贷款。

　　受访的银行和地产界人士也指出，即使在个人住房按揭贷款有所宽松，但料开发贷不会有太大规模投放。故短期地产业的复苏，还难言整体回暖。

　　 各地银行9-9.5折利率频现

　　自10月中旬开始，各地商业银行已在陆续落实房贷新政。

　　融360通过调查全国23个重点城市400家银行（包括各银行分行）发现，仅有34.91%的银行执行“认贷不认房”的标准，即拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，可享受首套房贷款政策。在房贷利率方面，约30.47%的银行在央行房贷新政后，下调了首套房贷款利率。

　　记者调查显示，房贷放松首先在一线城市展开。北京最低房贷利率打9折的银行目前至少有5家，分别为中信银行、招商银行、汇丰银行、浦发银行和邮储银行。其余银行多以基准利率为主。

　　深圳已有8家银行下调首套房贷款利率。其中，中行、建行、邮储银行首套房最优至9.7折，招行、花旗首套房最优至9.5折，汇丰、中信银行则优惠至9.4折。工行、农行、民生、兴业、东亚银行首套房下调至基准，光大银行由此前基准上浮15%下调至基准。

　　与深圳类似，上海各银行优惠房贷利率也开始增多。其中，华夏银行首套房贷利率由基准利率上浮10%下调至9.2折，中国银行由基准利率上浮5%下调至基准。

　　广州各银行利率下调相对较慢。目前仅汇丰、农行、工行等下调了利率。汇丰最低可至9.4折。

　　二线城市也出现了利率下调。据融360数据，在提供优惠利率的53家银行中，北上广深占30家，其余23家分布在天津、杭州、成都、长沙、西安、青岛等10个热点二三线城市。不过，记者注意到，目前所有提供优惠的银行，对购房者资质有要求，附带有附加条款，要求在本行有一定数量的银行存款或购买一定额度的银行理财产品，非低收入人群所能达到。

　　值得关注的是，除了央行新政、公积金政策带来的放松外，各地还在出台第三轮救市政策，如天津二次救市彻底解除限购、“70/90”政策取消；无锡出台二套房公积金新政；长春公积金新政满6个月可申请个贷等等，政策面继续保持宽松。

　　研究院发布的最新报告显示，10月12日至18日一周，其监测的全国20个主要一二线城市住宅合计签约面积环比回升45%。其中一线城市整体涨幅达到80%。报告指出，随着成交持续回暖，几大代表性城市库存总量在继续下降，去化压力有所缓解。

　　丁祖昱说，10月各城市销售都有回升，很多城市都创今年新高，如武汉预计10月成交量在180万以上，将继续创下成交量新高，无锡、广州也有望达到年内高点，上海十月第三周出现成交高峰，刷新了2014年周度成交峰值，当然也有个别特别差的，比如沈阳、大连，不论政策上如何扶持，市场还是难有起色。

　　 利率继续下调可能性

　　在房贷渐进式放松后，是否有出现7折利率的可能性？

　　据公开报道，武汉、济南、杭州和重庆等地开始出现7折房贷利率优惠的楼盘。其中，武汉绿地中央广场项目从10月份起，联合平安好房提供“1成首付、7折利率”的优惠购房活动，最多补贴约10万费用。

　　但实际上，这些活动均为房贷新政下的营销行动，并非银行利率真正打7折。研究中心认为，当前房企多半采取暗降的手段，一方面赚足眼球，一方面提供一些实在的优惠给购房者，来推动项目热销。

　　要达到7-8折利率优惠，需满足两个条件，一是银行不亏钱，二是总体额度宽松。

　　MBS被寄予为金融机构筹集低成本资金的厚望。央行9·30房贷新政提出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　但申万报告指出，从目前现实情况来看，一方面，在当前经济下行风险较大、降息预期增强、信贷额度并不紧张的情况下，银行通过固定利率的MBS将浮动利率的按揭贷款出表的动力并不强。

　　另一方面，目前信用利差过窄明显制约了MBS所能引导的按揭利率下行空间。申万测算，若银行将房贷打包成MBS产品后直接在市场上出售，在目前基准的利率水平上尚存在一定动力，但预计按揭贷款利率大致可以下降到5.8-6.4%，相当于8.8折至基准之间；若银行将房贷打包成MBS后由国开行以住房金融专项债对接，则预计最终按揭贷款利率大致可以下降到5.4-5.8%，相当于8.5折左右。

　　“我判断，从目前情况看，利率7折是非分之想，8折绝无可能，9折已算极好，9.5很不容易，基准也属正常。”丁祖昱认为。

　　至于将来是否可能出现7折利率？中原地产首席分析师张大伟认为，除非再出现1-2次定向或者全面降准。

　　 成交回暖或难持续

　　张大伟指出，信贷额度将是决定9·30央行松绑限贷政策的最大因素。如果不增加额度，在改善型需求进入市场后，抢用额度，可能会使得2014年年底的额度非常紧张。

　　融360的信贷专家徐瑾认为，不能过于乐观估计信贷放松的程度。有些银行虽然下发新政细则，但因为额度比较紧张，到放贷时就没有额度了。

　　丁祖昱也认为在限贷放松上不能过于乐观，建议开发商在口径上不要给客户过高期望，不要再继续往7折引导，否则必然导致客户的观望等待，反而起到负面效果。在贷款利率没有到位的情况下，可以采取一定营销手段，比如适当贴息，采取类似“利率不到九折，开发商来补贴”这种营销手段来促进成交。

　　此外，开发商应继续保持价格上的优惠。本报从多家中小房企采访调查了解到，到目前为止，还没有看到任何一家规模企业把价格整体上调。在供大于求的情况没有得到改善的情况下，开发商还普遍在以价换量。

　　目前包括万科在内的业内人士普遍认为，四季度成交回升已很确定，预计与去年同期持平，但“明年就很难说”。

　　中银国际分析师指出，由于多数房企3季度业绩表现并不理想，毛利率下滑幅度超出市场预期，显示开发商的利润空间受到地价与需求的双重挤压，而行业确实已进入一轮较大的调整周期中，在未来的一段时间内，房地产投资仍难有表现。