建行确认上海购房限贷“破冰”：只是初稿 要彻查

　　 （原标题：上海限贷“破冰” 京深蓄势调研、留有后手）

　　周末的一则“上海限贷松动”，像一阵飓风一样平地而起。

　　8月16日晚，网传建行新的信贷政策包括：外地人名下仅有一套住房且购房贷款已经结清，或无住房者，具备购房资格，本市首次购房申请贷款认定为首套房贷；上海市居民在2011年1月前发放购房贷款（2套及以下）并已全部结清的，现具备购房资格。

　　本网记者经过反复求证，最终一位接近建行的人士介绍，建行上海内部人士证实，文件“周五（8月15日）已经传出，但仅是初稿”，“还未准备落地，暂不执行”。此次建行内部文件传出后，建行有高层表示要“彻查此事”。

　　这一幕有如沈阳、天津限购政策的松动，在本网记者求证这两个城市购房政策过程中，各楼盘实际操作中，限购已然打开，但如果向地方政府相关主管部门求证，却仍是“限购还未打开”，“都是谣言”。限购放开、只做不说，成了不能透露的秘密。

　　而被视为比限购政策更为强硬的银行“限贷”，似乎已经在冰川之下强烈涌动。

　　对于此次“限贷”松动说法，一位招行人士对经济观察网称，以前认贷又认房的政策本身就不合理，即使现在做出了这样的调整，也是对以往的纠偏，不能说就是放松限贷了。

　　如政策正式执行，上海便成为四个一线城市中首个放松限贷政策的城市。“上海重新认定限贷政策，其他一线城市也会有跟进。”一位业内资深人士分析。

　　京沪穗深多地政府近日来重申了坚持限购政策上的态度。过去市场普遍将限购和限贷分别视为行政系统和金融体系不同的政策限制，实际上，此次上海建行“新政策”中例如“因公迁居本市，原住地房贷已结清，现具备购房资格”，实际上已经突破了过去“外地单身不能购房”的限购规定。

　　限贷政策的松动和限购细节的调整，显示一线城市开始就楼市调控政策进行“纠偏”。经济观察网获悉，京沪深等地的官员们近期专门组织专家和市场人士研究政策调整，它们中可能包括：外地单身人士的购房资格、网签审批的实际松动、市郊区的分别对待、警惕楼盘降价、高端房屋适当放松等等。

　　 “纠偏”与坚守

　　目前上海工商银行、农业银行、交通银行、浦发银行、上海农商行等商业银行均称，并未收到限贷政策调整的通知。

　　招商银行金融市场部高级分析师刘东亮认为，7月份信贷创下2009年11月以来的最差，社融创下2008年10月以来的最差，央行可能面临的选择之一就是通过窗口指导加大信贷投放。

　　事实上，招商银行、上海农商行和民生银行7、8月份在上海推出了首套房利率的优惠。工行广州分行的首套、二套房屋贷款利率也有不同程度的下浮。

　　除了收到了来自金融系统的大礼包外，地方政府也在不违背限购精神的前提下，储备促进楼市成交的相关政策。北京房地产协会秘书长陈志透露，“北京短期内并没有取消限购的可能性，但会适时适度进行结构性调整。”

　　最早的信号是，北京市对高端住宅的放行。自2013年开始，北京市对4万元/平方米以上的住宅一律不发放销售许可证。今年4月，4万元/平方米～10万元/平方米住宅被放行。7月，北京市明确，10万以上的住宅，只要是项目封顶的现房就予以放行。

　　另据报道，当地住建委近日会同地税部门邀请各方代表对普通住宅标准进行了多次研讨论证。知情人士透露，调整方案，最快8、9月份就能落地。这意味着更多的房屋将被解除购买限制。

　　经济观察网还在北京地区实际踩盘中发现：对2004年以前购买的房屋，网签并没有采取严格的审核机制，从某种程度上说北京本地人在实际中可以购买第三套房屋。

　　此外，北京市对一些拟降价楼盘进行窗口指导。当地某上市国企人士介绍，该公司有一个项目首期开盘，定价9700元/平方米，“但监管部门最后批出的预售价上限是17000元/平方米，略低于这个区域的普通住宅标准线。”

　　据悉，8月6日上午，深圳市一二把手专门召开高度保密的闭门会议，听取深圳规划国土委对当前房地产形势分析报告，其中涉及是否应该调整限购政策，并讨论了如果房地产开发投资大幅下滑、销售连续下跌的应对办法，以及深圳房企在外地销售减慢可能带来的金融风险等话题。

　　此前一天，深圳规土委也对相关报告进行了研讨，梳理了类似契税减免、公积金额度提高、二套房首付比例等政策储备。

　　“普通住宅标准调整这样的微调，实际受惠范围很大，但又很不起眼，很适合一线城市作为政策微调的突破口。”分析人士杨红旭日前对外表示，上海普通住宅标准微调的可能性也很大。

　　“上海的限购政策应该说是全国最严格的，存在一些调整空间。”一位上海房管局政策顾问透露，从今年年中开始，政府就召集市场人士及专家，就当前上海限购措施中过于严格的部分纠偏进行研讨，“比如外地单身没有购房资格，这种政策有些不太近人情”。

　　上述人士透露，有关限购放松空间课题的研究，至少将延续到今年年底，因此下半年出台相关政策的可能性极小。

　　 一线神话破灭

　　今年以杭州为首的二三线城市出现大面积降价潮时，一线城市量价坚挺的局面似乎成为市场共识，最集中的体现在于人们对分类调控的理解：一线城市绝不可能松动。

　　但实际数据却是另一幅局面。

　　数据显示，北上广深等十大城市7月住宅均价集体环比下跌，且跌幅达到0.97%，较上月扩大0.52个百分点，超过全国平均水平。

　　而据统计，四个一线城市1～7月的商品住宅成交面积同比下滑35%，远超比二三线城市下滑幅度（20%～30%）。其中北京同比下滑更是达到47%。

　　今年上半年，北京商品住宅共成交4466套，创下自2006年以来的同期最低值。7月，开发商终于放下身段，从营销噱头和暗降促销，转向真降价，重现“千元盘”和“0首付”。

　　7月中旬，京沪均传出140平方米以上住宅将放开，两地均予以否认。但市场人士认为消息实为空穴来风，改善型住宅和高端豪宅的库存实际上是一线城市最大的痛点。

　　据统计，今年1-7月上海140平方米以上大户型成交面积同比跌幅为35.6%，高于新房前七个月27.4%的全市跌幅。二手房市场方面，今年前7个月140平方米以上二手房成交7125套，同比下跌41.1%。  

　　截至8月10日，上海全市新房库存高达1243.44万平方米，以近3月平均销量计算，去化周期为18.5个月，其中，140平方米以上大户型占比61.9%。北京市新房库量为80844套，比月初的76760大幅增加超4000套，需要8个月消化。

　　房屋交易下滑直接影响了房企再投资的热情。据统计，今年7月北京土地市场仅成交4宗宅地， 7月同比下滑45%，上海同比下滑38%，广州同比下滑77%，深圳仅底价出让一块龙岗工业地块，北上广出让收入合计约200亿元，不足去年同期的三分之一。

　　“北京楼市没有从根本上扭转库存高企、供大于需的局面，在银行开发贷偏紧、市场预期看弱的影响下，持续性需求动力不足，难以扭转房企再次拿地的预期。”北京大岳咨询有限公司总经理金永详说。

　　数个一线城市的土地成交也进入冰点，7月29日，总价77亿元的北京孙河地块因无人报价而流标。这反应了大多数开发商们对一线城市土地的态度。“我们认为现在还不是积极进入土地市场的时机。”旭辉控股总裁林峰说。

　　 动能与忌讳

　　一位接近上海国土局人士认为，尽管一线城市对土地财政依赖已经逐步变小，但交易端出现的滞涨传递到土地市场，仍然带来很大的压力。

　　上述人士介绍，由于近年来上海土地指标已经突破极限，建设用地极为稀缺。市政府年初即连发数文，推动新的土地供应途径，向盘活市区存量土地、旧城改造的方向来转型，“初步估计这部分土地能释放出数千万方的供应。”

　　“在过去，旧改前期资金是由地方融资平台筹集，土地经整理后再推出市场，但是现在地方平台普遍收紧，由其推进大规模旧改已经不现实。目前主要的办法是吸引社会资本来做旧改。”该人士说。

　　据了解，上海近期希望就某旧改项目引入一家央企来做土地一级开发，但当地豪宅去化速度普遍很慢，该公司顾忌完成一级开发后，土地卖不出去，资金回笼和投资回报都得不到保障，商谈遂搁浅。

　　融创绿城董事长王虹斌说，“上海普通楼盘库存去化时间在5～6个月，以上海黄浦江沿岸豪宅为例，一般都长达4～5年。很多市区的旧改项目，算下来土地成本达到4万～5万元/平方米。后面越拖成本越高。”

　　“潜在的高端住宅买家主要来自外地，限购政策挡住了这些人，去化速度很难提起来。”一位在沪开发的央企地产人士说，周转受阻，影响他所在的企业购买项目二期土地的积极性。

　　被认为是一线城市中土地财政依赖度最低的深圳市，面临同样的问题。

　　一位深圳市国资地产高管介绍，由于深圳经济增长对固定投资的依赖变得越来越高，其中房地产占投资比重为40%，非房地产占60%，但今年上半年非房地产的投资增速不高，政府更寄希望于房地产投资。

　　该人士说，“深圳地铁从三期开始，全部采取以地养铁的方式来融资。另外，前海为什么没有吸收到港台开发商，主要是因为前期基础设施配套并不成熟，这部分的投资需要数千亿的投资。”

　　尽管如此，地方政府在台面上仍然采取谨慎态度。摩根大通首席经济学家朱海斌说，“虽然从逻辑上，限购是临时性政策，中长期一定会取消。另外从一线城市住宅的规模上看，占到全国市场的比重也非常小。但目前一线城市最为忌讳的，应该是放开带来的市场信号。”

　　 （本网记者胡蓉萍、李意安对本文亦有贡献）