链家地产：央行掀起大规模救市 市场预期或扭转

　　 来源：链家地产

　　今天（9月30日）下午，中国人民银行网站发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知要求银行业金融机构加大对保障性安居工程建设的金融支持，积极支持居民家庭合理的住房消费，增强个人住房贷款投放能力，促进房地产市场持续健康发展。央行的这一举措将给市场带来较为深远的影响，对于限贷政策的调整打消了人们对前段时间传闻的疑虑，国家大规模救市已经开始。

　　 一、政策变动情况

　　 1、房贷利率或将调整，最低为基准利率7折

　　央行通知要求，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，而具体操作办法则由金融机构根据风险情况自主确定。

　　链家地产市场研究部认为，虽然利率下限并未松动，但从央行积极支持居民家庭合理住房贷款需求的态度上看，未来一段时间内贷款利率优惠幅度肯定会扩大。但若考虑当前的资金成本等银行层面的现实状况，七折利率还是难以实现。

　　 2、贷款还清可按首套标准购买二套住房

　　通知要求对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，须按照首套房贷政策执行。

　　此次调整取消了“认房又认贷”的贷款申请政策，名下现有房产和贷款记录将不会作为首套房认证标准，只要贷款结清，购买二套住房也可享受首套贷款利率优惠，放松幅度很大。这对于许多换房客户、需要购买二套房的客户以及有贷款记录的无房者都是利好消息。

　　例如，业主名下有一套两居室，房贷结清，再购一套一居室，房屋总价300万元，以贷款20年计算，若按照旧标准，属于二套，首付七成210万，需贷款90万，按利率上浮10%，月供为7092元/期，总利息为801981元。按照新标准，则属于首套，首付90万，贷款210万，按9折利率计算，月供为14918元/期，总利息为1480349元。新标准下首付减少120万，每月还款额增加7826元，利息总额增加678365元。

　　 3、未实施或已取消限购城市，第三套住房不限贷

　　在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素自主确定首付款比例和贷款利率水平。就在今天，三亚正式宣布取消限购，目前执行限购政策的城市仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市。

　　对于取消限购的城市，第三套住房贷款的放松或许能给持续低迷的楼市带来一定程度的支持。而对于北京等一线城市，解禁第三套房的可能性很低。多套房的投资性需求仍被坚决抑制。

　　 4、个贷环境也将整体改善

　　此外，央行也提出鼓励银行通过金融方式筹集资金，专项支持房地产市场发展；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

　　对于通知内容的落实，归根结底还是需要资金方面的支持。央行通知表示将鼓励金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放，在防范风险的前提下积极支持房地产开发建设。等等这些，将为银行增加更多融资渠道，为政策的落实提供坚实的基础。从政策变动外，也将极大的改善贷款周期、批贷周期，购房者资金得以顺利解决。

　　 二、市场影响

　　 1、央行掀起大规模救市，市场预期或将扭转

　　从此次央行发布的通知情况来看，信贷政策放松的力度远超过此前各界预期。限贷的全面放松和利率的进一步松动无疑给当前整体低迷的房地产市场带来不小的震动，而央行对于银行金融方面的支持也或将使今年以来银行一直存在的额度不足问题得到一定缓解。

　　今年房地产市场整体下行，各方对于市场的预期整体偏向悲观，尤其购房者观望情绪浓重。而央行此轮大规模救市或率先对于房地产市场各方预期产生巨大影响，利好政策的集中出现或将使市场预期由悲观扭转至向好。而房地产市场走势对于市场预期及其敏感，不排除市场受预期转变带动而快速回暖的可能性。

　　 2、限购放松城市成交量或快速回升，限贷松动或吸引投资性需求入市

　　在今年全国房地产市场的整体低迷，各地成交量缩价跌的大背景下，二季度末起，二三线城市限购政策开始放松，截至目前，除北上广深四个一线城市以外，其余城市限购政策已全面放开。目前三季度即将结束，放松限购的一些城市成交量初步有所回升，但整体回升幅度仍较为有限。

　　部分二三线城市房地产市场低迷主要是由于这些城市住宅库存量大，供大于求所致，这些城市虽然限购放松，但由于需求总量有限，所以成交量不会因此出现迅速回暖。但在前景预期较好的城市，市场或明显好转，甚至吸引投资性需求的入市。尤其是针对非限购城市两套及以上住房限贷政策的放松，将使正常需求以外的投资性需求受到鼓励，对于刺激二三线城市楼市回暖，消化多余库存将产生十分积极的意义。

　　 3、一线城市限购尚不会放松，首套及改善需求仍为主要政策鼓励群体

　　与二三线城市库存压顶，供大于求导致市场冷淡的情况不同，北京等一线城市供需结构整体较为合理，成交疲软主要是受需求深度观望，推迟入市因素导致。

　　相对于二三线城市而言，北京等一线城市对于政策的变动会更加审慎，由于一线城市需求量庞大，为了保证市场稳定，当前限购放松的可能性极小，对于两套及以上住房的贷款放松政策也并未惠及一线城市，使得投资性需求仍将受到抑制。但利率的进一步松动和限贷的放松将使首套及合理改善性需求受到极大鼓励，需求入市积极性提高，市场成交回暖的情况下，不排除四季度一线城市部分热点区域房价出现止跌回升的可能性。

　　 三、总结

　　 信贷方面： 落实到执行层面，7折利率可能性较小，但是优惠的幅度将会增加。一方面，7折利率在历次文件中均有提及，5年以上7折房贷利率为5.285%，而5年期存款利率为4.75%，存贷倒挂，加上与其他金融产品相比，房贷利率低对银行吸引力较小。因此，落实到执行层面，银行实行7折利率的可能性很小。另一方面，从央行积极支持居民家庭合理的住房贷款的表态，以及当前整体的楼市环境来看，未来利率的优惠幅度将会扩大。另外，央行鼓励银行多种渠道筹措资金，预计银行用于房贷的贷款额度将有所增加。

　　首套房认定方面，对于执行限购的一线城市，本次受影响最大的是“拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，根据情况可执行首套房贷款政策”。一方面，释放部分资金不充足的改善人群，市场将出现“卖一换一”潮，还款后购房门槛明显降低，首付将由原来的6成下降为3成。另一方面，对于资金较前者充足的客户，可直接用闲置资金还款，二套首付将有原来的7成下降为3成。

　　而对于已取消或未实施“限购”措施的城市，除了上述影响外，三套的禁购也将全面取消，且购入第三套以及上房屋也将有可能享有首付与贷款优惠政策，将在一定程度上刺激被限购拒之门外的投资需求重新回归楼市，楼市或将全面回暖。

　　本次救市政策从之前优先强调满足首套自住房转变优先满足首套以及改善性，这在一定程度上纠正了2011年限购政策对改善性需求的误伤，但力度显然不止于此，限购取消城市的投资需求或将现身楼市，根据8月份70大中城市的房价走势来看，全国楼市房价仍在下降，而此大力度救市政策出台后，未来房价有望止跌，楼市回暖可期。