楼市发展回归慢牛 房企竞争分化加剧 进入“慢跑”时代

　　 导读：低迷的房地产市场历经多轮政策调整后，已出现转暖迹象。总体看，房地产市场已告别过去“疯牛”的增长态势，进入了“慢牛”的发展趋势。

　　   止跌趋稳 回暖迹象显现

　　自去年国家出台多轮刺激政策以来，我国楼市上半年形势逐渐好转。

　　国家统计局最新统计数据显示，今年1-6月份，全国商品房销售面积同比增长3.9%，其中，商品住宅销售面积同比增速为4.5%。同时，商品房、商品住宅销售额同比分别增长10%和12.9%，增速分别比1-5月份提高6.9和7.8个百分点。尤其是6月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市个数在5月份的基础上进一步增加至27个，持平的城市增加至9个，价格上涨的城市个数为去年5月份以来最多。

　　   “疯牛”到“慢牛” 市场分化将延续

　　专家认为，尽管房地产市场未来仍有很大的需求以及增长空间，但已基本告别了过去那种“疯牛”的增长态势，进入“慢牛”的“新常态”。

　　顾云昌表示，房地产已经告别过去的“野蛮成长”，未来将以盘活存量、稳定增量为主，趋于“慢牛”状态。他说，如果以十五年或二十年为一个长周期，过去我国房地产市场是一种“快牛”甚至“疯牛”。而未来15年中国的房地产增速将会放缓、整个增量将会减少，呈现出“慢牛”行情。

　　“房地产市场不会像过去15年那样每年增加20%—30%的增量。未来15年房地产行业主要任务就是如何盘活存量、稳定增量，这个存量包括没有售出的商品房、二手房以及旧城改造当中拆掉的旧房。”顾云昌说。

　　任志强也认为，目前我国房地产库存还有6亿多平方米，居高不下，消化库存将是一个长期的过程。他说，在现阶段政策不变的情况下，房地产竣工总量已经很高，大概是13亿平方米住宅的竣工量、16亿平方米的总竣工量。要想靠房地产投资再拉动中国经济已经比较艰难，未来楼市的增长水平会维持一个比较低的速度。

　　尽管房地产市场稍有回暖，但分化仍将延续。财政部财政科学研究所原所长贾康认为，2014年以来我国房地产市场依然延续了2013年的分化迹象。从目前情况来看，不同区域间的楼市将会继续延续分化走势，个别城市、个别房企将会面临沉重压力。 》》》详细

　　   一线城市房价爆发式上涨 二手房房主违约频现

　　房价大幅上涨背后，开发商疯狂抬价、二手房房主违约等现象频现。

　　记者了解到，6月，备案价仅为17万元每平方米的深圳市中洲华府第三期项目公寓，开盘价涨至37.6万元。深圳市土规委随即对该项目开发商进行约谈，值得一提的是，在约谈后，该项目备案单价再次变更为176531元/平方米，直降20万元。

　　一位深圳的开发商告诉记者，大幅涨价的楼盘在深圳屡见不鲜，但敢成倍上涨的并不多，大多是涨几万元先行试探，“我们的项目起初定价7万元每平方米，但看到市场较好，开盘时定价直接更改为9万元，就这样开盘当日去化也达到75%。我们计划把下一期项目再涨2万元”。

　　此外，二手房房主违约量也大幅增加。据中原地产统计显示，深圳近期二手房买卖合同纠纷激增，“3·30新政”出台之后，约六成合同出现反价或毁约。

　　张大伟表示，一线城市上涨只是开始，下半年仍将继续。目前大部分企业已经转向一二线拿地，导致地王频现，市场资源过分集中，扩大购房预期，未来政策刺激效果会集中体现在一二线城市。 》》》详细

　　   上市房企业绩分化加剧

　　记者发现，在34家上市房企中，可以分出四个梯队，房企业绩分化进一步加剧。第一梯队是万科领跑，其上半年销售额达到1099.6亿元，夺得状元。第二梯队中，既有像恒大、保利地产、中海外、碧桂园这样的知名房企，也有像万达商业这样的新贵。其中恒大跃居榜眼，保利地产摘得探花。这些企业的销售额在872亿元至540亿元之间。第三梯队的阵营中，包括华润置地、绿城、世茂、融创、龙湖等品牌房企，销售额在370亿元至205亿元之间。第四梯队由首开、方兴、花样年、华远为代表，销售额在145亿元以下。

　　“我国房地产市场在分化，才造成了房企业绩分化的加剧。”伟业我爱我家市场研究院孔丹表示，今年上半年，宽松的政策对于房地产市场的回暖起到了推动作用，但不同城市楼市复苏进程有所不同。一线城市需求强劲，楼市回暖明显，布局在这些城市的房企去化较快，容易取得较好业绩，进而业绩能够出现较大幅度增长。部分二三线城市供过于求，楼市回暖较慢，布局于此类城市的房企去化较慢，业绩完成并不理想，也难以取得一定幅度的增长。(北京晨报)