石家庄商业区域性过剩 体验式综合体成发展方向
（原标题：地产商为什么都爱玩商业）
近日，就商业综合体的发展问题，河北青年报《经济圈》周刊与新联合发展研究院共同主办主题论坛。来自省市行业协会的专家和综合体开发商、运营商坐在一起，一起探讨省会综合体的未来。
1问
省会的商业综合体饱和了吗？
不出意外的话，2014年底将有10余个商业项目竣工并投入使用。以石家庄的消费能力，能否容得下如此众多的综合体项目？省会的商业综合体是否达到了饱和？“多少先不论，关键在于分布太过集中。”新联合发展研究院首席研究员赵琰的看法获得了与会专家认可。石家庄的商业综合体项目已经出现了由分布不均导致的区域性过剩的情况。
西起中华大街，东至育才街，中山路沿线不到5公里的道路两侧林立着8座大型综合体。与之相对的是，和平路沿线、槐安路西段及正定新区等区域，则似乎被商业综合体的开发商们遗忘了。地理上如此集中，必然导致竞争加剧。
张凤珠（河北省住宅与房地产业协会会长）：
商业综合体是新时代的产物，但传统地产的经验和教训还是能够给商业地产一些启示的。
刘民英（石家庄勒泰中心营销总监）：目前石家庄的写字楼已经饱和了，且总量非常大。尽管大家都标榜自己是甲级写字楼，但是从成交的大客户数量来看，我们离真正的甲级写字楼还很远。
赵琰（新联合发展研究院首席研究员）：在消费力将高速增长的背景下，超市、百货这样的传统业态已经不能够再满足我们消费者需求。商业综合体，将成为我们主要的消费场所之一。
2问
综合体扎堆如何避免？
省会商业综合体存在区域性过剩，与会的专家们在这一点上基本达成了共识。那么我们又该如何避免大型综合体扎堆的情况进一步加剧？
专家们认为，这还需要政府部门在制定规划时充分考虑城区商业布局。事实上，在2002年和2009年的两次石家庄城市规划中，对商业地产项目都缺乏足够的重视。当时很多人也没有意识到商业地产合理规划布局的重要性。如今石家庄商业项目的集中与此也不无关系。
杜川庆（河北新合作房地产开发有限公司副总经理）：
政府在商业综合体的选址上应该占据主动。变目前企业自发形成商圈为政府引导商圈形成。按照城市的特点对商业格局进行布局，做好差异化的业态定位。
张香蒲（石家庄市商业联合会会长）：按照我们石家庄市整体规划来说，到2020年要形成一个市级商业中心，11个区域商业中心，60个居住区的商业中心，4条主商业街。
穆英林（河北省嘉联实业集团有限公司董事长）：人、车，如何分流？有了地铁之后，地上跟地下如何结合，商圈和商圈之间如何形成一种畅通？这都是我们在规划中就应该考虑到的。
3问
为什么地产商纷纷改行玩商业？
“城市综合体是开发商最后一根救命稻草。”石家庄安联房地产开发有限公司总经理武新斌这样解释地产商热衷搞商业的原因。
他认为，传统模式开发一个地块，房子卖给消费者之后，开发商也就获利退出了。这栋房子除了名字以外就与开发商基本没有关系了。
如今，开发商获取土地的成本越来越高，核心地块的土地越来越稀缺。这种开发模式可谓对土地资源的巨大浪费。而建设商业综合体则可以通过对综合体的运营实现持续获利。
除此之外，商业地产不受国家宏观调控政策的影响，也将一部分流向住宅市场的资金挤到了商业地产当中。
张香蒲（石家庄市商业联合会会长）：商业综合体是一个大体量的，吃喝玩乐购功能齐全的消费场所。给很多追求时尚的白领们的生活提供了便利。
武新斌（石家庄安联房地产开发有限公司总经理）：城市综合体它大多以自我运营为主，它对于房产商来说是一个长久的品牌，也是一个企业永续经营的根本。
4问
石家庄需要什么样的综合体？
综合体大量涌现的背后，不仅是市场发展规律的推动，也是城市化的必然结果。众多建成、在建或即将兴建的城市综合体，势必会成为省会新区建设、旧城改造提升和现代服务业发展的龙头，成为省会发展的强大引擎。那么，到底什么样的综合体才是石家庄需要的？
石家庄宜和创展商业企业管理有限公司总经理张富振认为，体验式消费模式或许是一个方向。这种模式的综合体不同于以往的商业项目，体验式商业项目中零售类业态占比重至30%~40%，同时以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比可达到20%~30%甚至更高，很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，从而使得项目吸引更多人气。北京的侨福芳草地、上海的K11都属于这类综合体。
此外，体验式综合体是未来发展方向已成为业界的基本共识。从目前综合体内部餐饮娱乐休闲为主的购物街与以百货为主的零售卖场人气上的差别，就能看出体验式模式的前景。“不是一提体验就与零售无关。”张富振强调，比如一种“服装生活馆”的体验零售早已在一线城市悄然兴起。简单来说，这种“生活馆”就是一间特殊的咖啡馆。其中陈列的书籍、衣物甚至家具都是对外出售的。未来，类似这种让消费者在体验中心动的模式或许更有竞争力。
张富振（石家庄宜和创展商业企业管理有限公司总经理）：体验式业态的优势主要表现在：集客能力强；有效缩短新项目市场培育期；消费滞留时间长；对其他业态消费带动显著。这也是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。
穆英林（河北省嘉联实业集团有限公司董事长）：我认为石家庄本质上还是一个工业城市。人口以蓝领为主，外来人口较少。商业需求以本地居民需求为主，外来人口多来自周边的县市镇。因此，我们需要实实在在的综合体，应该和石家庄的市民一样的，朴实、大方。