2014北京告别黄金时代 2015顶豪市场迎肉搏战

　　已至年尾，这一年，北京楼市可以说的太多。从年初的开年不利到三四月的“阳春难现”、“金九银十”惨淡收场再到如今年底收官略显暖色。回首这一年，也许这是房地产史上最难预测始末的一年，但是这也是最波澜不惊的一年。

　　在接连半年多惨淡之势后，政府终于采取了大刀阔斧的救市之举，从“930认贷不认房”到“1122央行降息”，这些条款背后对于购房人群来讲是实实在在的利好。根据市场反馈，在央行降息后，各大楼盘看房人数明显增多，购房者购房预期逐步看涨。

　　 大幅度真金白银减负

　　北京楼市前8个月的销售态势在频现冰点之后，央行终于没有抵挡住房地产下滑的压力，在国庆节前一天发布“央行930房贷新政”。一石激起千层浪，瞬间“最强救市政策刺激楼市回暖”之声不绝于耳。根据该项政策，首套房贷款最低首付款比30%，贷款利率最低7折；认房不认贷，对已结清购房贷款的按首套房政策；在已取消或未限购城市，购买第三套房可贷款。

　　在“930新政”话题热度依旧高涨，北京商品房成交开始出现递增之势时，11月21日，央行再出救市重招，央行发表降息申明：自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调04%至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25%至2.75%的利率；同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　从以上两次政策出台的时间来看，分别在“十一”前一天和11月下旬，政府救市意向十分明确，毕竟，房地产是拉动经济的重要手段，通过这两项政策主要目的在于引导房地产市场需求的恢复，从而促进房地产投资由落转升。业内人士表示，央行降息是在930新政基础上，进行了一次房贷大优惠，对于开发商和购房者来讲都是极大的利好。而这两项政策对于购房人群来讲究竟有哪些实实在在的好处呢？以名下已有一套房的北京市民新贷款购买一套200万总房款住宅为例。同样是买房，按首套房认定，只要交60万元首付，可贷款140万元，而按二套房认定，首付60%计算，首付则需要120万元，足足多出60万元首付款。

　　以商业贷款100万元30年贷款为例：首套享受6.55%的基准利率，每月月供6354元；而按二套房认定，基准利率的1.1倍，每月月供6792元；如果真能享受基准利率7折的优惠利率，月供只需5118元。对比基准利率，7折优惠利率月差额1236元，年差额14832元，30年差额444960元；对比按二套房1.1倍，月差额1674元，年差额20088元，30年差额602640元。

　　除此之外，央行降息之举对于广大购房者来讲亦是实惠颇丰，同样以商业贷款100万元30年为例，调整前每月还贷6353.60元，30年利息总和为128.73万元。调整后每月还贷为6092.28元，30年利息总和为119.32万元。每月还贷减少261.32元，总共可节省9.41万元。

　　从目前北京楼市第四季度的回暖来看，无疑这两项救市政策的叠加作用已经逐步显现。业内人士认为，这两项政策对于购房者来讲是真金白银的优惠，而对于整个北京楼市来讲可以说是一剂强心剂。

　　 告别“黄金时代”进入下降通道

　　2014年已接近尾声，虽然有央行“9?30房贷新政”以及降息等政策刺激，但从全年的市场成交量来看，多数项目可能无法完成今年的销售目标。据中原地产市场研究部统计数据显示：截至12月9日，北京新建商品房住宅合计签约57995套，但其中有13958套为自住房等带有保障房性质的商品房，如果剔除这部分，实际上网签的纯商品房只有4.4万套，创造历史最低纪录。

　　然而，这种“以价换量”的策略并未改变市场整体趋冷的态势，甚至在央行降息的刺激下，虽然10-11月价格出现了轻微反弹，但从最近2个月的实际成交量看，北京楼市还处于调整期，后市走势依然不明朗。而2014年北京楼市已告别了“黄金时代”，成为了业内普遍的认知。

　　“按照楼市的变化规律，一般先是价格暴涨，然后销售放缓，接着出现销售两极分化、部分楼盘滞销，随后部分项目打折促销，最后楼市进入下降通道。但另一部分，表现稳健的高端项目将进入一个良性发展通道。”中国国有经济研究中心主任助理王文成博士表示。

　　记者发现，有些刚需楼盘在降价30%后能获得销量的提升，而定价相对较高的高端项目多数并未有价格调整。受整体市场影响，今年北京高端项目的市场波动也十分大。数据显示，2014年1-7月，除3月份之外，北京千万级以上高端项目在其余6个月的成交量均在200套以内。一份高端市场研究报告则分析指出：“从市场的波动调整和北京楼市销售排行榜中，可以看到供应结构正在发生根本性变化。未来这一趋势或将更加明显。”

　　千万级豪宅由于较高的总价，成交周期相对较慢，如何消化高端项目扎堆入市，将是摆在每个项目面前的难题。“能够满足终极置业需求的改善型楼盘，目前市场上依然非常稀缺，尤其是在户型、园区、配套、交通等各方面均能满足改善居住要求的产品，未来相当长时间都将是市场主角。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　 利好政策激活价值新洼地

　　今年以来，受多重因素影响，全国楼市特别是二三线城市房地产成交下滑趋势明显，更有众多城市解除限购政策，以期提振市场信心。日前，位于珠海横琴的华融琴海湾项目，推出开盘以来的三期产品持续热销。据记者了解，该项目去年底开盘至今，均价由2.5万元/平方米，上涨至4.2万元/平方米，每平方米涨幅达1.7万元。

　　位于横琴的中海名钻项目，开盘当时几近售罄，热销15亿元；横琴总部大厦推盘当日去化率近百分百，270套单价在3-5万元的房源抢购一空。横琴华发首府项目价格尚未公布，仅在登记阶段，首推的1000余套房源基本已所剩无几。几个项目热销的同时，土地价格也开始逐级上涨。对此，业内人士认为：“尽管全国楼市普遍受到调控政策长远影响稍显萎靡，但部分具备政策扶持的区位，仍旧拥有极好的发展前景，备受投资者青睐。以刚刚获批的3个新自贸区之一的广东自贸区为例，粤港澳深度协作的效应，带动了珠海横琴楼市。

　　据悉，日前国务院批准了福建、广东、天津三个自贸区政策。、其中，广东省近期的动作格外明显，横琴新区、翠亨新区、大广海湾等三大平台打造促粤澳合作的举措，在有序推进中。记者注意到，以天津自贸园区为例，在新自贸区名单公布后，数据监控中心显示，仅12月8日至-12月14日，天津共成交商品住宅1781套，环比增加2.71%；成交面积200867.7平方米，环比增加2.13%；商品住宅均价12244元/平方米，环比上涨3.79%。

　　同样，燕郊、永清、涿州等区域，也是近来受政策利好带动的楼市代表，受环京津冀大发展政策的影响，尤其燕郊楼市一直平稳向上发展；而廊坊也成为了受惠新机场开工辐射影响的重点区域，楼市快速发展。

　　市场分析人士指出，政策利好的影响，首先会带动区域板块内部及外联的经济贸易发展，其次将促进区域内基础设施建设、生活配套等发展完善，并在此基础上带来大量居住需求，楼市的价值洼地属性将更加凸显，发展前景可期。

　　 2015:北京顶级豪宅将跨10万门槛

　　融创农展馆项目以单价16.5万/平方米被放行，业内分析认为，这将掀起北京顶豪市场两个效应，一方面，促使市场中顶豪项目提价，加速北京顶级豪宅市场进入10万时代；另一方面，包括融创农展馆项目、中赫万柳书院、保利首开东坝项目和佳兆业广场等十数个项目的扎堆入市，2015年背景顶级豪宅市场的竞争将异常惨烈。

　　12月14日，北京市住建委官网挂出消息，融创农展馆项目一期房源于12月13日获得预售许可证。其中40套住宅、11套商业。住宅均价16.5万元/平方米，预售单价最高的19万元/平方米，总价超过7000万元，最低的总价也接近4000万元。据了解，融创农展馆项目的地价款为21亿，同时异地配建27.8万平方米的医院，后者实际上是直接以每平方米8000元付给了有关部门，因此，其实际总地价约43.22亿元。据知名房地产研究机构攸克地产的报道，融创为此进行一笔巨额融资，付出的利息高达15%，如果按全额地价款计算的话，那每年的利息就是6.48亿元。而所有费用平均分摊下来，农展馆项目成本是14万元/平方米左右。

　　2014年11月下旬，万柳书院、北河沿甲柒拾柒号、佳兆业广场、泛海国际、保利海德公园、远洋刘娘府地块的主要营销负责人参加一个业内沙龙上，提到了有关于北京顶豪市场价格的两个问题。一个是北京顶豪市场的整体均价，当时六位项目营销负责人一致认为，今年北京顶豪的均价门槛在8万，2015年应该在10万；另一个是现场各个项目的定价，无论是明年才入市的纯新盘，还是已经入市推二期三期的老盘，都表示要“随行就市”。

　　“明年，北京顶豪市场展开肉搏战。” 中原地产分析师张大伟告诉记者。根据张大伟的研究，2011年~2014年，北京均价10万以上的顶豪项目，年成交量均只有20多套，2011年最高，28套，2014年到目前只有21套；均价8万~10万的项目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。如果维持前四年的年均20多套的去化速度，2015年，仅仅是农展馆项目、万柳书院和佳兆业广场三个售价铁定超10万的项目，再血战死拼也没戏，平均一家只分得10套，指标全给一家占了也不过30套，何况还有保利东坝项目、中央公园广场这些铁定单价过10万的纯新盘项目。再加之北河沿甲柒拾柒号，霄云路8号、保利海德公园、泛海国际等“巨量”在售盘。

　　 （原标题：2014北京楼市样本）