国土部：2017年实现不动产登记信息依法公开查询
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图解国土资源部谈不动产统一登记
（原标题：国土资源部谈不动产统一登记）
主持人： 各位网友大家好，欢迎收看中国政府网在线访谈。今天我们将邀请两位嘉宾就《不动产登记暂行条例》的有关问题与网友进行在线讨论，这两位嘉宾是：国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志，欢迎您。
国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志： 大家好。
主持人： 另外一位嘉宾是十二届全国人大代表、中国社会科学院长城学者孙宪忠，欢迎您。
十二届全国人大代表、中国社会科学院长城学者孙宪忠： 大家好。
主持人： 首先来看第一个问题，为什么要开展这样一个不动产统一登记工作，请冷局长给大家说说。
冷宏志： 开展不动产统一登记工作是国务院机构改革和职能转变的一项重要内容，主要是为了解决分散登记的诸多弊端。在分散登记模式下，既容易出现产权交叉、重登漏登、重复抵押等问题，影响不动产交易安全；也造成机构重复设置、资源浪费、行政成本增加，不方便群众和企业；还造成“信息孤岛”，不利于公众查询和信息共享，必须通过统一登记来解决。同时，开展不动产统一登记工作是推进国家治理体系和治理能力现代化的必然要求，是市场经济发展和市场化改革的必然选择，是全面深化改革的重要基础，这项工作对于完整保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，推进简政放权、提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度都具有重要意义。
主持人： 既然这项工作非常的重要，不动产统一工作的要求和目标是什么呢？
冷宏志： 按照党中央、国务院的统一部署和安排，这项工作要坚持积极推进、稳妥把握，谋定而后动，精心组织，确保工作规范有序；坚持统筹兼顾、科学安排，既充分继承原有工作成果和经验做法，又统筹兼顾不同部门行业管理和交易监管需求及国家改革需要；坚持因地制宜、分类指导，充分考虑国家、省、市、县不同层级的职责分工，根据不同地区不同类型不动产登记的特点，科学做好分类指导，加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系。
冷宏志： 从现在开始直至2017年底前，在建立和落实好各级不动产登记机构的基础上，做到职责明确、机构健全、运转正常；依据统一的法律法规和完备的技术标准，规范开展登记工作；统一窗口办理，更加便民利民；全面实现信息共享并依法提供信息查询服务，基本实现登记机构、簿册、依据和信息平台“四统一”。
主持人： 孙教授，在您看来《不动产登记暂行条例》对于健全法律制度有什么意义？
孙宪忠： 《物权法》来看，有着内在的必然的联系，从市场经济体制的角度来看，我们很容易理解，在这个市场体制下，我们经常要从事一些不动产的交换和事实行为，但是说到底，比如说建设用地要搞清楚是谁的，权利制度是抽象的东西，我们怎么知道土地权呢，他的占有能不能充分的表示他的权利，还是不够的，因为占有不是能够获得法律的充分承认和保护。所以在法律上必须要有一个法律根据，就是现在说做的不动产登记，在物权立法的时候就这个问题进行了很多充分的讨论和研究了，在《物权法》第9条写上了不动产物权的设立和变更、转让和消灭都要进行不动产的登记，在第16条里面写上统一登记的原则。为什么写上统一登记的原则呢，刚才冷司长讲的非常对的，原因就是现在必须要统一了，司长讲了多重登记导致的问题，法律的基础搞乱了。比如我们开发一个房屋，首先要有地，然后要有房，一部分登记在土地部门，有一部分登记在房屋管理部门，但是在实际当中地和房是离不开的，分开登记就必然会导致制度的紊乱。从物权法的角度来说，建立统一登记是必须要实行的，他们两者存在必然的联系。
主持人： 冷局长，如果要实现不动产的登记，国家和地方要做好哪些工作呢？
冷宏志： 对于如何实现不动产统一登记，我们的总体安排是，从2014年开始，力争1年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设；2年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施；3年左右时间全面建立并完善各项制度；4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。即：2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享，依法公开查询。
冷宏志： 上述所有工作的前提是各级登记机构的统一，没有统一面向社会的机构，不动产统一登记就无从谈起。在国家层面，重点抓好登记簿册、登记依据和信息平台这“三统一”，既要做好顶层设计，又要协调统筹推进。地方层面，要首先按照国家的有关要求，力争今年年底前完成登记职责整合，并在此基础上，形成统一的机构，做好各级资料移交、系统对接、工作衔接等，积极稳妥实施不动产统一登记制度。
主持人： 冷局长，您觉得为什么要制定《不动产登记暂行条例》呢？
冷宏志： 制定出台《不动产登记暂行条例》是建立不动产统一登记制度的基本法律依据，具有重大意义。首先，建立不动产统一登记制度，有利于更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。不动产登记的目的就是确定不动产的权利归属，并在登记簿上进行记载公示，从而达到保护不动产物权的目的。以前分散登记，由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重登、漏登现象。由不同的部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界线不清，权利归属不明确，引发众多矛盾和纠纷。统一登记后就可以减少甚至杜绝类似的问题发生，可以更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性，可以更好地维护当事人的不动产物权。同时，统一登记实施之后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。
冷宏志： 其次，建立不动产统一登记制度，有利于提高政府治理效率和水平。目前，相关不动产管理部门都在办理不动产登记，各个部门都配备了一整套专门的人员、机构、场所以及设施设备等，国家不仅为此多支付人力物力成本，而且由于各部门之间的职能交叉，容易导致各部门之间的争权夺利或者扯皮推诿，降低行政办事效率。建立不动产统一登记制度，理顺部门职责关系，将房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记以及海域登记的职责整合由国土资源部一个部门承担，可以大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。
冷宏志： 第三，建立不动产统一登记制度，有利于方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少办证环节，可以让当事人少跑路，减轻当事人负担，方便企业和群众。不动产作为老百姓的重要财产，需要有明确的登记法律法规予以保护。制定《不动产登记暂行条例》，主要是将中央确定的加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系，以及不动产登记的相关制度法律化，为最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，转变政府职能，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权提供法律法规依据。
主持人： 孙教授，信息查询共享要遵循哪些原则呢？
孙宪忠： 很多人提出了自己的一些设想，他们希望不动产信息能够充分公开，让大家都能够查询。从法理上来讲，是有缺陷的。为什么要建立登记的制度，对哪些人要公开，实际上跟物权法和市场交易和秩序是密切相关的。我们建立这个制度，就是要让利害关系人要知道交易中间的权利所在，也可能存在交易风险的所在。一个简单的例子，张三把房子卖给李四，李四给王五设立了抵押，李四买房子的时候要知道有多大的债权，这个对他来讲是很重大的问题，如果这个房子有抵押权，最后又被收走了，虽然他也通过其他方式得到救济，但是救济起来也是很难得。所以我们要在法律上首先要建立一个风险防范的机制，我们就必须要知道这个房子首先是不是张三卖给他的是真是假，最关键的是有设置其他权利的负担，这个信息对他是必要的。从李四的角度来讲，要查询这些情况。从这个角度也总结一个基本的规则，如果说要许可别人来查询，也只能是许可和这个交易有关的人来查询，我们是为了保证交易安全，不是为了其他的一些原因，只是涉及到当事人双方的交易，当事人和利害关系人才有权利去查询。
主持人： 冷局长，不动产登记暂行条例在立法上遵循哪些思路？
冷宏志： 一是贯彻落实党中央、国务院关于加快政府职能转变的要求，落实不动产统一登记“四统一”的要求。不动产统一登记的核心是要做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》在立法的指导思想上突出“四统一”的要求，明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，避免政出多门；明确不动产登记机构应当按照国土资源部的规定设立统一的不动产登记簿，确保不动产登记的权威；明确申请、受理、查验、登记等一系列登记程序，确保不动产登记行为的规范化，等等。
冷宏志： 二是保护和稳定物权。不动产统一登记是行政管理体制的改革，目的是方便群众，提高行政效率，不是对产权关系的调整。《暂行条例》明确，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响；本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。三是把便民利民和方便群众贯穿始终。《暂行条例》明确，不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交，等等。在立法制度设计中，把提高办理效率、便民利民的要求贯穿始终。
冷宏志： 四是严格规范，提高不动产登记工作的严肃性、权威性和公信力。不动产统一登记对于建立健全现代产权制度具有十分重要的意义，必须保证登记工作严格、规范。《暂行条例》对不动产登记的申请条件、审查程序、查验要求以及不动产登记簿的设置与管理、登记资料的查询和保护等作了全面规定，明确了登记机构的职责和不依法履行职责的法律责任。
主持人： 实施不动产统一登记如何切实保障不动产物权稳定，进一步简政放权、方便企业和群众？
冷宏志： 国家实施不动产统一登记，只是将分散在各个部门的登记工作进行整合、融合，由一个部门按照统一的标准和要求来承担，不是另起炉灶。不动产统一登记制度实施后，原先老百姓依法取得的各类权利证书继续有效，企业和群众办理不动产登记手续将更加方便。为保持工作的稳定连续，今后将采取以下主要措施：一是确保证书继续有效。按照“不变不换”的原则，做好新旧证书衔接，现有证书继续有效，适时组织地方发放新的统一证书，不增加企业和群众负担。
冷宏志： 二是更加便民利民。通过设立统一的窗口，减少办证环节、优化办证流程，采取“一站式”服务、“首问负责”等措施，更好地方便企业和群众申请办理不动产登记。三是进一步提高服务水平。进一步厘清政府与市场的关系，通过将一部分非政府职能推向市场或向市场购买服务，积极培育和健全市场服务体系，充分发挥中介组织积极作用，更好地服务企业和群众。
主持人： 孙教授，不动产为什么要采取依申请的原则？
孙宪忠： 我们首先要知道这个权利不是登记而来的，比如你要买我的房子，你要知道不是从登记机关买房，我们是借助登记的措施实现国家通过登记把权利转移给你，权利本身不是从登记产生的，这是我们首先要了解清楚的。没有登记的肯定会有很多的权利。为什么我们要说到申请原则，在现实的生活中，如果登记的情况下，就能够获得法律充分的承认和保护。没有登记的话，常常就得不到法律的保护和承认。
孙宪忠： 在现实生活当中，在物权立法当中做调研的时候就遇到了这种情况，有些人登记在别人的房产下，有些明星给房地产商代言，给他一个房子，写了协议，后来这个房子一涨价把房子卖给别人了，可是他没有登记，别人买了房子就办了登记，这种情况下，法律当然要保护办了登记的人。在这种大前提的情况下，我们就知道了如果做一个不动产的权利人你要充分的意识到，只有获得登记才能够获得法律的充分承认和保护，所以就必须要积极主动的办理登记。权利是你的，国家不能强制性的，但是你要知道要获得国家的保护，就要积极主动的申请登记，这就是申请原则的基本依据。
主持人： 冷局长，如何实现从分散登记到统一登记的平稳过渡？
冷宏志： 不动产登记涉及千家万户、各行各业，实施统一登记既不能影响权利人的合法权益，也不能影响正常交易。为此，各级各层面要在资料移交、系统对接、工作衔接上，保持平稳有序，不能出纰漏和差错。要抓紧调查了解各部门不动产登记人员机构、职责范围、政策法规、技术标准、资料管理和信息系统建设等情况，形成符合本地特点的工作方案，规范开展资料移交，稳步进行系统对接，逐步衔接工作。在此过程中，国家将做好顶层设计，加强监督和指导，地方要主动作为，积极实践探索提供支撑。
主持人： 在农村实施不动产登记的考虑和安排是什么？
冷宏志： 农村土地、房屋等是不动产统一登记的重要内容，要加快推进，这既是维护农民权益的重要手段，推进农村改革的产权基础和法律保障，也是中央的明确部署和要求。在工作中，国土、财政、住建、农业、林业等部门加强沟通协调，成立领导小组，系统组织，全面部署，推进工作。特别是今年不动产登记工作部际联席会议制度建立以来，各部委之间进一步密切合作，沟通渠道更加畅通，有效推进工作开展。
冷宏志： 目前，农村集体土地所有权确权登记发证已经基本完成，实现了全覆盖，下一步将继续深化完善有关成果。按照中央有关部署，农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作将加快推进，国土资源部与财政部、住建部、农业部、林业局已经联合下发文件，将农房等地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，力争尽快完成房地一体的调查确权登记颁证工作。农村土地承包经营权登记纳入不动产统一登记范围后予以五年的过渡期，目前正在试点推进。
主持人： 今天的访谈到此结束，谢谢两位嘉宾的精彩解答。
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