上海3月前两周楼市出现断供：房企惜售等待回暖

据 法制周末 ：3月向来是楼市销售旺季，往年很多开发商都期待在春节后的“小阳春”发动攻势，然而今年3月上海楼市却略显冷清。

据中原地产统计，2014年春节后首周上海新房供应为11.1万平方米，今年春节后首周则是零供应；2014年3月首周上海楼市供应达37.1万平方米，而今年3月首周却没有任何新增供应。

据了解，3月份前两周上海市商品住宅新增供应量为零，为近年来同期首次出现这种情况。在开盘数量上，上海市3月份上半月仅两个盘开盘，均为旧盘加推，且投放量不足40套。

法治周末记者调查发现，上海多地的新项目早已在节前就取得了预售证，但迟迟未开盘。

财经评论员刘艳对法治周末记者表示：“这种现象并不是供求关系所引发的市场的动荡，而是源于地产商对政策的不确定的预期。这仅仅是一种对市场不确定性的反应，所以并不必要产生恐慌。”

房企惜售致成交低迷

中原地产研究咨询部数据显示，3月上半月上海新建商品住宅供应16万平方米，同比减少71.1%；入市项目仅6个，同比减少66.7%。

从成交量上看，德佑链家市场研究部的数据表明，3月上半月上海市商品住宅的成交量为27.8万平方米，仅为去年同期的80%。

上海房地产研究院研究员严跃进对法治周末记者表示：“3月上旬上海新盘供应量不大，说明房企在新增供应方面存在一个节奏的把控。从目前上海房价的走势看，基本上处于一个止跌反弹的态势，涨价的可能性非常大。所以房企暂缓推盘节奏，本质上也是希望在市场回暖的阶段再入市，这样成交均价和成交量都容易提升，进而改善销售业绩。”

刘艳表示，3月份正值两会期间，在政策还未十分明确的前提下，开发商与购房人都处在一种观望的状态，政府在摸索政策刺激的同时，开发商并不盲目入市，从而导致了短期内新增住宅零供应量的情况。

“其实上海并没有因为这种情况而出现需求的爆发性增长，这说明楼市依然处于一个相对冷却的状态。”刘艳说。

严跃进分析称：“目前上海市场供求双方可能处于一个微妙的博弈状态，即买方市场正逐渐转变为卖方市场。因为实际上从上海的楼市投资和项目建设看，并非没有新增楼盘，尤其浦东、嘉定等郊区板块的新增楼盘数量还是比较多的，这是目前上海房企有意为之的一种经营策略。”

调查数据显示，上海市一季度项目中有接近6成将在3月份集中推出，依照3月份上半月的楼市表现，可预见3月下旬楼盘推出会较为集中。

对此，严跃进认为：“从成交量的表现看，3月份开始上海市场势必会出现升温。尤其改善型需求的释放会成为一个主导。加上公积金贷款额度提高、以及其他配套政策的支撑，都会带来整个市场需求的释放。这批市场需求将成为楼市回暖的领头羊。”

限购政策或将放宽

目前北京、上海、深圳、广州和三亚仍在继续执行“限购令”。业内人士认为，关于上海限购取消的传言，也一定程度上使得房企推盘节奏有所放缓。

近期有传言称上海将自4月1日起取消限购，3月16日上海市住房保障和房屋管理局相关人士予以了否认：“之前市场上就有传言称上海取消限购政策，我们已经在官方微博上进行澄清。”

据了解，上海市住房保障和房屋管理局官方微博“房可园”曾在1月29日发布消息称：“上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，目前上海的住房限购政策不会变化，仍将继续执行严格的住房限购政策。”

在楼市政策风向已基本明确的条件下，业内普遍认为，政策放宽已是一个明显的趋势，限购政策发生变化也只是时间问题。

“若从传言看，让外地单身人允许购买一套住房的可能性最大。因为从此前对限购政策的一些批评意见，以及政策层面的反思看，对于这样一个政策一直存在修正的意见。”严跃进表示，“当然完全放松税单和社保限制，可能并不会实施，实际上还是会设置一定的条件，而不会全面放开。而对于本地人购房数量放开的做法，应该认为可信度不大。”

刘艳表示赞同：“结构性的复苏，楼市回暖可能会在下半年到来，北京或是上海这样的一线城市，可能会有条件的放松限购，包括对单身购房一些条件的放松等等。”

刘艳认为：“未来楼市价格和成交量的波动幅度可能会加剧，波动性会更大。但是这种波动性是相对更加健康的，市场的反应周期已基本接近尾声，到了要见分晓的时候，这种上下波动实际上是一种阵痛的表现。经过2014年一轮拐点的市场定型，房价只涨不跌的形式应该是不会再有了，今后一定是有涨有跌。在产能过剩的情况之下，楼市有可能在2015年会集中爆发一些问题而不是直接好转。但是这种困难，就像是黎明前的黑暗，必须要经历。”

严跃进补充说：“取消限购政策这一传言背后，至少说明目前市场上对于上海限购政策进行微调的一个诉求，也需要相应地方监管部门的重视。当然，考虑到上海房价依然有上涨态势，所以对此类政策进行修正的时候，建议多听取市场意见，同时对后续一些市场风险应该有一个提防。”