一笔款签俩买卖合同有法律效力吗

　　如不属流押条款，则应认定有效

　　裕华区毛先生咨询：两年前的一天，我与一家房地产公司签订了3份商品房买卖合同，并办理了销售备案手续，该房地产公司为我出具了200万元的发票。次日，我们双方又签订了借款协议，约定房地产公司向我借款200万元，月息2厘，开发公司自愿将上述房产抵押给我，并约定如果按期偿还借款，商品房买卖合同不再履行，否则，商品房买卖合同应继续履行。然而借款协议到期后，房地产公司既不还款付息，也拒绝履行商品房买卖合同。我与该房地产公司交涉，该房地产公司竟派出律师告诉我，我与房地产公司签订的协议属流押条款，为法律禁止，是无效的。我承认，我是支付了一笔款签订了俩合同，但我想不明白的是，两份合同都是他们设计的，房地产公司还不了钱，我再要求继续履行商品房买卖合同难道就不行吗？

　　法律帮办：《担保法》规定，订立抵押合同时，抵押权人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《物权法》也规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这就是人们常说的流押条款。通俗来说，即类似“还不了钱以房子抵债”的约定条款无效，因流押条款为法律所禁止。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。而本案毛先生与房地产公司约定的条款与法律禁止的流押条款有所不同，一则房地产公司到期未偿借款时，毛先生并不能直接依上述约定取得“抵押物”所有权，其只能通过履行商品房买卖合同实现。二则双方当事人在借款协议中约定以签商品房买卖合同形式为借款协议提供担保，并为此在借款协议中为涉案3份商品房买卖合同附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。

　　“法律帮办”倾向于认为，毛先生与房地产公司的约定反而更接近于《担保法》和《物权法》中抵押权的实现方式条款。《担保法》规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。“还不了钱买房子”有上述条款中“抵押财产折价受偿”的意思，显然与“还不了钱以房抵债”等流押条款不同。

　　因此，虽然本案中双方当事人基于同一笔款项先后签订了商品房买卖合同和借款协议，但由于两份合同均不违反法律的禁止性规定，应认定双方之间商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系都已成立并生效。“法律帮办”倾向于认为，在房地产公司不能按借款协议还钱的情况下，毛先生可以要求房地产公司继续履行商品房买卖合同。在《最高人民法院公报》最近公布的一起与本案相似民事案例中，也采用了类似观点。

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