苏州“秋裤”楼获12.86亿融资 曾建设10年烂尾

　　有着“秋裤楼”之称的苏州东方之门项目，因开发商乾宁置业的资金链问题，建了10年仍未建成。有业内人士戏称，苏州人民想了10年的“秋裤”都没有穿上身。

　　不过，“秋裤楼”昨日（12月29日）迎来转机，金鹰商贸集团公布，公司全资附属公司金鹰（中国）将以12.86亿元购入苏州乾宁置业51%股权。这也意味着，备受关注的“秋裤楼”正式易主。

　　对于收购东方之门项目，金鹰商贸集团表示，卖方的70亿元销售收益担保，保障了东方之门项目公司的现金，也实现了其希望靠低成本拓展城市商业物业的目的。

　　 项目屡次推迟交付

　　据了解，东方之门项目位于苏州新加坡工业园区中央商务区，总建筑面积约45.5万平方米，为大型商业综合体物业开发项目。

　　公开资料显示，作为东方之门的开发商，乾宁置业在2004年2月以约4亿元竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩，创下当时苏州工业园区经营性用地出让单价纪录。

　　2004年东方之门举行完奠基仪式后，直到2008年才真正开工，截至目前仍没有建成。项目交付时间几经推迟，最新规划是2015年初交付，项目也一度成为关注焦点。

　　对于屡次推迟交付时间，乾宁置业称，一是由于东方之门的建筑设计及施工难度大，国内外均无同类建筑可以借鉴，为保证安全可靠，还需要进行多轮次、多专业的专家研讨与评审；二是由于东方之门地处苏州工业园区CBD核心区域，周边配套项目及市政工程多，相互之间关系密切，必须协调同步，在道路交通、施工场地、材料设备运输、市政管线接入等多方面对东方之门的工程建设产生了重大影响。

　　但据《每日经济新闻》记者了解，项目建设10年都没完成，一个重要原因是开发商资金链出现问题。2003年至2008年期间，乾宁置业股权几经转让，新的投资方不断入股又撤出，显示公司资金层面遇到考验。

　　乾宁置业成立之初的注册资本为1亿元，公司发起人为南京天地房地产开发有限公司、南京东方投资集团有限公司（以下简称南京东方）、苏州太湖之星开发建设有限公司以及苏州东方之星置业有限公司，分别持有公司35%、30%、30%以及5%股份。4家股东公司的法定代表人均为杨休。

　　项目拿地就花费了4亿元，建设资金需要45亿元，这对于注册资本仅1亿元的乾宁置业来说，难度可想而知。

　　乾宁置业财务报表显示，截至2012年底，乾宁置业资产负债率高达86%，2013年11月底升至89%。“出现资金链问题是不可避免的，开发商拿地之初就应该想到会有资金的问题。”张建初说。

　　 卖方担保项目收益70亿

　　昨日金鹰商贸集团发布的公告称，此次出售乾宁置业51%股权的卖方，正是杨休、胡玉玲以及杨休控制的南京东方及江苏天地实业投资集团有限公司（以下简称江苏天地）。

　　按照协议，金鹰（中国）将协助乾宁置业获得30亿元的新银行融资，以偿付其于2014年11月30日约23.67亿元的现有债务以及向卖方解除北京融普唐投资中心持有的已抵押的乾宁置业50%股权。

　　据了解，乾宁置业目前的股东结构为北京融普唐投资中心持股50%，杨休、胡玉玲以及杨休控制的南京东方及江苏天地共持股50%。杨休、胡玉玲、南京东方及江苏天地负责将乾宁置业注册资本从12亿元减少至6亿元后，再将其51%股权转让给金鹰（中国）。交易完成后，金鹰（中国）将拥有乾宁置业51%权益，并委任4名董事加入董事会，并会以权益法将其财务业绩入账，不会与集团的财务业绩综合入账。

　　金鹰商贸集团接手东方之门，还为保证项目的现金流设了道保障墙。根据协议担保要求，杨休、胡玉玲、南京东方及江苏天地作为卖方，保证东方之门出售可销售面积约20万平方米的收益不低于70亿元，反之卖方将补偿收益，于2020年1月31日前完成差额补足。 据记者了解，东方之门的总建筑面积约45.5万平方米，包括住宅公寓、写字楼、商业及设施、酒店以及1880个停车位。其中可销售面积20万平方米的组成包括住宅及公寓约14.1万平方米、写字楼约2.6万平方米以及商业及设施约3.3万平方米。按照70亿元销售收益计算，东方之门整体销售均价必须达到35000元/平方米。

　　此外，卖方还进一步保证，在2015年1月1日至2018年6月30日期间，东方之门的销售面积将不少于10.9万平方米且销售收益不低于40亿元。如未达预期，卖方将补偿收益于2018年7月31日前完成差额补足。

　　这也意味着，金鹰商贸集团收购东方之门51%股权后，并不为其销售收益买单，仅持有除销售部分外的25.5万平方米物业，包括10万平方米的购物中心、约5万平方米的酒店及1880个停车位用作自有物业经营。

　　对此，张建初对《每日经济新闻》记者说，“此次转让51%的股权后，金鹰商贸集团解除了乾宁置业的债务问题，同时也解决了后续的开发资金问题，这也意味着‘秋裤楼’将很快重新动工。”

　　 （原标题：12.86亿 金鹰商贸为苏州“秋裤楼”穿新衣）