地方救市难解高库存压力 未来松绑限购城市或增多

    由于上半年各线城市楼市成交乏力，最近多城市传出限购松绑的消息，除了明文发布“限购松绑”的呼和浩特等城市，更多的城市开始在实际执行中松绑限购政策来实现“救市”目的。不过，业内人士认为，松绑限购对“救市”效果有限。

     未来松绑限购城市或增多

    整体来看，地方城市松绑限购政策意愿强烈，地方政府在楼市降温的情况下，受制于土地财政压力，松动调控已经成为定局。各地都会有不同角度、不同程度松绑政策出台。目前全国已经有多个城市放松调控。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为，在当前执行限购的46个城市中，未来在限购政策上也会出现明显的分化。他认为，一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行；二线城市中，经济相对比较好的城市，比如厦门、南京、武汉等城市，有可能继续执行限购，但在执行层面可能部分放松；二线中经济一般的城市及三线城市，可能会全面放松限购，而且会发布政策取消限购，以达到用政策本身的松绑影响市场预期的作用。

    此外，张大伟认为，后续放松调控的城市将体现出以下特征：库存消化周期超过一年；第一季度成交面积大幅下滑；购地销售比过高；今年第一季度土地出让金过低；有实质性降价楼盘的城市；人口净流出城市；有两个以上新区城市。

     松绑限购对救市效果有限

    不过，张大伟分析认为，限购松绑的效果可能有限。例如沈阳等城市，目前的库存量去化速度超过20个月，而且沈阳经济本身发展放缓，人口的流入增量放缓，都导致房地产的需求基数放缓上涨。“整体而言，未来政策松绑与市场降温将同时出现。除非中央政府放弃调结构努力，再次大规模降准降息，否则市场的趋势很难改变”。

    《经济参考报》记者注意到，4月以来多地传出调控松绑消息，直至6月，呼和浩特市最终明确放松限购，“救市”再次成为市场讨论焦点，而在中原集团主席黎明楷看来，部分城市松绑限购之举并不能称为“救市”，只是回归市场下的减轻调控。

    黎明楷表示，分类调控的影响优于过往的一刀切调控，政策自由度的提升让一些供应量过多的城市可以采取放松调控的措施来调整市场。他认为，影响未来楼市走向的关键取决于政府的资金调控“政府不会再大手笔救市，未来可能会逐步放松一些钱流进市场，但资金紧的状态不会只是几个月的事情，所以楼市调整会维持比较长的时间。

     下半年楼市仍面临高库存压力

    市场分析机构CRIC研究中心分析认为，上半年以来，房地产行业的调整，成为导致中国经济下行的最大因素，直接拉低了G D P、固定资产投资增速，影响政府财政收入，为防范风险，政府力推棚户区改造、铁路建设等基建投资项目，并辅以其他微调措施。

    该机构认为，就当前房地产行业的调整而言，政府既希望通过调整来暴露行业发展中存在的问题，但不希望对整体经济的拖累过于明显，又不可能回到以往通过巨量政府投资拉动经济增长的老路“在这种没有强大外力干预情况下，房地产市场通过自身完成调整的周期更多取决于价格的回调、需求的释放、库存的去化”。

    上海易居房地产研究院发布《6月份新建商品住宅库存报告》显示，截至6月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。

    易居研究院研究员严跃进告诉《经济参考报》记者，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将下跌。从今年上半年行情看，库存去化的速度不断放缓，房企的资金周转也愈发艰难。伴随库存增加这个态势，地方政府救市的冲动也愈发强烈。但目前来看，救市的效果难以在短期内释放出来，库存积压带来的负面效应还会持续一段时间。换而言之，对救市效果不能期望过高。

    报告显示，截至6月底，35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、宁波和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到97.5%、87.0%和86.0%。此类城市去年同期库存消化状况较好，库存量较低。而今年在整个供求矛盾加大的情况下，库存上升较明显，这使得今年的同比值偏高。

    CRIC研究中心分析认为，下半年，房地产市场的调整还会继续，目前成交量、房价尚处在不断下行探底的阶段，如无外力作用，短期不可能出现根本性逆转，但调整方式不太可能出现急速崩溃式下行，而是一种震荡式回调。