限购松绑无效 开发商放弃救市幻想继续降价

24.07.2014  04:28

   (原标题:各地排队取消限购 刺激效果甚微)

  7月22日,一份标记为“海府办【2014】148号”的文件在坊间流传。文件明确指出:海口市中止执行商品房限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。海口当地业内人士向21世纪经济报道记者证实,海口确已开始中止执行限购政策。

  但这位人士同时指出,此前开发商也能通过一些手段规避限购,政府明文取消限购,对刺激低迷的海口楼市可能不会起到太大的作用。

  这正是目前取消限购城市普遍面临的困局。中原地产研究部统计数据显示,目前已有20个城市在限购方面有不同程度的松动,占到46个限购城市的43%。但其成交并未见到明显起色。

   限购取消困局犹在

  海南楼市整体已陷入低迷状态。2014年上半年,海南商品房共成交32632套,同比下跌28.89%;量跌但价坚挺,均价12195元/平,同比上涨2.85%。销售总额363.33亿,同比下降26.77%。

  海口一位业内人士称,今年上半年,海口除了一些刚需项目尚有成交以外,旅游地产项目案场基本看不到。市场仿佛已经回到2012年的低迷状态。

  其实,早在7月22日中止执行商品房限购政策之前,海口上半年还曾连续出台了“买房送户口”、“单身满25岁可购限价房”等刺激刚性需求的政策。但成交依旧低迷,库存鲜有改善。上述业内人士认为,海口取消限购的消息,可能会促使楼市同样低迷的三亚也放开限购。

  受台风“威马逊”影响,21世纪经济报道记者致电多个售楼处,均无人接听。上述海口当地业内人士认为,海口取消限购,对面向岛外销售的客户是利好,因为购买120平方米就可落户。不过,此前开发商早已通过各种手段规避限购,取消限购的刺激作用有限。

  现状正是,其他即便取消限购的城市,低迷的楼市也未见好转。

  根据中原地产监测的情况,目前已有无锡、厦门、宁波、南宁、福州、沈阳等近20个城市对限购政策作出不同程度的调整,但近一个月的成交量整体仍相当冷淡。仅无锡及厦门6月新建住宅成交面积较前两个月平均水平有一定增长,但无锡主要由于项目降价以及有新盘集中入市,厦门同样是由于新盘集中入市。中原监测的40个城市数据显示,7月前20日新建住宅成交面积日均值较6月下降4%,除一线城市下滑幅度较为明显之外,二线小幅下降6%,而三四线城市则微升1%。

  中原地产分析师张大伟也认为,限购松绑的效果可能有限,全国大部分城市需求乏力。

   放弃幻想继续降价

  全国房地产商会创会会长聂梅生在接受21世纪经济报道专访时曾表示,地方政府现在取消限购已经晚了。“比如像温州等城市,房地产已经折价了一半,这种情况之下你如果再限购,市场预期就更糟糕。本来还有的一些购买能力也不能够释放,最终导致整个资金链断掉,这对当地的经济摧残很大,所以不得已而为之,把原来的限购政策取消。

  张大伟认为,在房地产行业全面下行的市场环境下,限购这一充满行政干预色彩的调控方式恰好有了退出的契机。“预计未来政策松绑与市场降温将同时出现。除非中央政府放弃调结构努力,再次大规模降准降息,否则楼市的趋势很难改变。”张大伟认为。

  楼市未来的发展可能比想象更严峻。地产研究员严跃进指出,7月份信贷条件没有实质性的放宽,多数购房者依然选择观望。国家统计局公布的6月全国70个大中城市数据,有8成城市的房价指数步入了环比负增长区间。尽管7月前20天成交量略有起色,但整个7月行情上行依然面临大阻力,市场调整大势暂难改变。

  与此同时,进入7月以来,南京、广州、北京等一线城市受到信贷紧张、自住房陆续入市等因素的影响,降价潮持续蔓延,不少开发商已开始放弃“救市”幻想,主动选择“以价换量”。

  位于北京亦庄南侧的合生世界村近期推出9800元/平方米的新品,成为大亦庄地区第一个房价“破万”项目。该项目还打出了全城送房50套的促销噱头。

  显然,合生创展试图以低价来推动销量。北京城区房价低于1万元的项目早在5年前都已经少见,目前同在六环内的亦方兴项目售价近4万元。合生创展华北地区相关负责人称,“现在的购房者比较理性,一旦达到自己的心理预期,很可能会适时入市。

  21世纪经济报道记者了解到,同样位于北京大兴区的魏善庄板块,由央企北京城建打造的新项目北京密码将于10月份开盘,预计售价70万元起。为了促进销量,开发商也在提升标配。该项目属于不限购的LOFT产品,层高4.5米。