降价潮起 楼市进入“小拐点”时期

10.06.2014  14:11

  2014年,曾经沸腾的房地产市场开局不利:楼市成交量走低,降价成为关注焦点,开发商垫付首付款也成惯用手法。诸种状况的出现,在某种程度上加大了市场对宏观经济形势的担忧。“三期叠加”的当下,楼市拐点是否真的到来?“降价潮”又将呈现何种走势?

  带着诸多疑问,《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者专访全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌,以图解开楼市种种“迷雾”。而在上海易居房地产研究院严跃进看来,这次降价,其实很矛盾,也没有逻辑,更有误导作用。他认为,市场乐意见到的下降,与目前因信贷和市场预期两个因素带来的降价有着本质区别。

   降价潮是否已成趋势?/

  NBD:在您看来,当下个别城市出现的“降价潮”是否已成趋势?

  顾云昌:从国家统计局发布的数据来看,全国大中城市有部分城市出现了价格环比下降,对于一手房、二手房而言都是如此。看房价可以看两个指标:环比与同比。从去年5月份以来,房价涨幅较快,尽管环比上看,个别城市出现了下降,但同比仍然上升。而就目前态势看,环比下降态势还在继续。预计到今年某个时期,全国房价可能同比持平,零增长状态也可能持续。

  NBD:形成“降价潮”的原因是什么?未来楼市走向又将如何?

  顾云昌:2013年是房地产的快速增长期。去年房价上升,导致许多买房者出手购房,整个需求得到很快释放,甚至有透支现象。这在某种程度上导致2014年购房需求不足,开始出现下降。

  2012年下半年,由于房价回升,开发商购买土地的数量,开始大幅上升,2013年出现了购地高潮。从2012年下半年到2013年全年所购土地,在2014年集中入市推盘,供应量明显增大。今年就出现需求量减少和供应量增大的明显对比,也就是供大于求。这种情况,在杭州等城市非常明显,库存大幅增加,而消化能力不足。因为房价是由供求关系决定的,所以整个楼市出现下行,房地产市场增长幅度放缓,新开工面积减少。

  房地产市场兴旺与否,与金融环境和货币进入房地产市场多少有关。目前国内整个货币政策稳中偏紧,银行贷款额度不够,个别银行甚至拿不出钱提供给个人抵押贷款,这也影响了买房人的需求,从而影响了房地产的销售。

  银行出于商业利润的需要,提升了首套房贷的利率,在基准利率上增加10%、15%的都有,利率的增加,导致了买房情绪的低落。销售下降,进而房价回落。

  就宏观经济而言,我们正处在经济增速的换挡期。GDP增速放缓影响到房地产市场的增长速度也在放缓。而这又必然会影响到人们对房地产市场的预期。

   楼市进入“小拐点”/

  NBD:当前市场持续低迷,是否预示着楼市拐点到来?

  顾云昌:房地产不会像以前那样兴旺了,进入了“小拐点”时期。GDP进入中高速的增长,经济增速换挡,房地产市场增速也在换挡,购房需求经过十几年购买力释放,不可能出现前几年那种爆发性需求,市场需求也在放缓。

  长周期来看,十几年的变化之后,房地产市场的供应量以及住房需求,都得到阶段性满足。库存从去年开始,明显增加,从量变到质变的过程,整个市场变“态”了,态就是市场的态势,从过去供不应求的卖方市场,进入了供大于求的买方市场,尤其是一些中小城市,需求量严重不足,过去几年的量变过程,到了2013年,发生了质的变化,变成了一个新常态。

  这也必然会影响到人们的预期,目前的拐点是个钝角,原来是增长的,突然出现了下降,这样是锐角,就是“大拐点”。拐点就是从增长到负增长,“小拐点”就是增速放缓,整个中国的经济是“小拐点”,房地产也一样。房地产的开发投资的占比在下降。

  虽然同比房价还在往上走,但是速度在放缓。同比来看,2014年和2012年比较,仍然有增长,是去年的基数太高了。看增长的问题,要和去年比,还要和前年比。目前来看,房地产总体来说是“小拐点”,增速放缓,中国的楼市和宏观经济一样,进入下行区间。

  NBD:楼市“小拐点”的到来,各城市之间会有什么变化,未来限购是否会放开?

  顾云昌:目前出现了区域与城市之间的分化,不同的城市有不同表现。一线城市总体来说供不应求,但有些城市明显供大于求,已经持续了好几年。同一个城市的不同地区,也出现分化,有些区域楼盘,定价过高,有泡沫,降幅较大。而城市中心的楼盘没有下降,这也是拐点出现的一个特征。

  这也是分类调控措施的决策依据。对于供不应求的城市,限购政策不能放松,还要增加供应量,遏制投机投资需求,但还是要鼓励支持自主性消费性需求,支持更多表现在信贷方面,首套房要保证。

  对于严重供大于求的城市,如何消化、减少供应量,不同城市的地方政府采取不同的举措,局部放松、逐步放松、分类调控。一些库存量大的城市,也支持投资性需求,在户籍上给予放开,地方收费或者公积金贷款方面降低门槛,鼓励买房。

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