楼市调控纠偏正持续：别限制购房需求 少干预房价

　　 （原标题：“两限”渐次退场 房地产回归正常化）

　　带着九个月的悲观情绪，房地产开发企业在“金九银十”这一传统推盘黄金期迎来了令人振奋的消息。9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“《通知》”），支持居民家庭合理的住房贷款需求。

　　继限购政策陆续取消后，限贷政策开始松动。一位接近住建部的人士对经济观察报阐述调控纠偏思路，“现在更多采用市场化调控手段，而谨慎采取行政化手段”。

　　 “两限”退场

　　自今年4月份起，各地开始放开限购，对此，中央政府给予地方政府自主空间。曾经最为严格的“两限”政策开始逐渐淡出市场。

　　以打击投资投机需求，遏制房价过快上涨为目的的“新国十条”于2010年出台，作为落实措施的“限购”和“限贷”政策随后问世。“限购”自今年4月份开始陆续放开，而“限贷”政策（即差别化的住房信贷政策，提高本埠居民二套房贷款的首付及利率，对三套及以上住房停贷，对外埠居民暂停发放购房贷款），也已成为历史。根据央行《通知》，拥有1套住房但房贷结清的家庭再购房仍可按首套贷款处理。另外，在已取消或未实施限购措施的城市，对拥有2套及以上住房在结清房贷后又申请贷款买房的家庭，银行业金融机构可根据风险情况自主确定首付款比例和贷款利率水平。

　　民生证券研究院执行院长管清友认为，中期来看，限贷松动的影响可能要大于限购松动，它将通过增加贷款配给、降低贷款成本、降低首付款等途径直接推动四季度地产销售环比改善，但受制于库存高企、银行开发贷持续收紧、非标收缩等压力，地产投资年内将继续下行，拖累总体经济和周期品表现。《通知》公布后，国庆长假期间的全国房地产销售量并没有明显振动，开发商大多表现出谨慎乐观的态度。

　　一位合肥的房地产开发商告诉经济观察报，“这次央行的限贷放松对我们来说是件好事，可以提振买房人信心，提升成交量，不过也要等各银行出台具体细节，市场才会有所变化，我们都还在等”。

　　“这个政策会提升成交数据，但绝对不会涨价，现在也是因为情况太差了，否则也不会出台这样的政策。”一家位于上海的大型房地产开发企业人士对经济观察报称，节后第一个工作日，业内都在四处打听各银行的操作细则，“当时知道这个政策的时候比较振奋。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，限贷松绑对二线城市影响最大，“二线城市是取消了限购，放松了限贷，应该是受影响最大的，对一线城市的成交量可能推动力要小一些，尽管二套房利率有优惠，但没资格买房的人还是不能买”，“现在仅仅是信号，但起码发出一个信号，对预期会有一定影响，全国住房成交量会回升，对房价过快下滑起到稳定作用。”顾云昌说。

　　 稳增长与去库存

　　上述接近住建部的人士认为，现在房地产整体情况不是很乐观，但央行的政策并不是孤立地调控房地产，而是着眼于国家整个宏观经济发展的需要。

　　自2013年年底以来，全国房地产市场成交量始终处于低迷状态，在国民经济增速7.5%的压力下，曾经的经济增长引擎动力明显不足。

　　根据国家统计局数据，今年1-8月，中国固定资产投资约30.58万亿元，同比增长16.5%，这一增速成为十三年以来的最低值。全国同期房地产开发投资为58975亿元，同比增长13.2%，增速比1-7月回落0.5个百分点，中国房地产投资累计增速连续7个月回落。

　　在顾云昌看来，这次对住房消费信贷的鼓励政策透露着稳增长的用心。“全国的经济发展，消费部分比较稳定，出口也不可能有很大进展，要使经济保持一定增速还是要靠投资，而房地产投资是固定资产投资的重要部分。到现在为止，房地产投资已经下滑到13.2%，房地产投资增速的大幅下滑拖累了整个投资增长，而这也是和地方财政收入挂钩的，影响了地方经济发展，对整个经济稳增长也产生较大影响”。

　　而从另一角度解读房地产调控目标，则可概括为去库存。今年7月份，刚刚履新住建部部长的陈政高在全国住房城乡建设工作座谈会上提到，各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积。随后，“去库存”这个词被舆论不断放大。

　　上述接近住建部的人士告诉经济观察报，“市场上关于‘去库存是住建部重点工作’的说法不是很准确，因为库存并不是全国性的，通过市场手段解决房地产问题的说法更为合适”。

　　在这段经济承压期，与积极推进的保障房建设相对应，房地产市场并未受到政策层面的干预。上述接近住建部人士说：“过去市场变动一两个月，调控就出来了，现在这么长时间了，也是随着市场，宏观经济的需要顺势做出调整。”

　　管清友说：“希望以此为起点，把去调控化、去工具化当成未来的一个方向，让房地产成为一个真正的市场，不要受过多干预。”

　　央行《通知》中提到，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　管清友认为，利率7折下限的影响并不像市场想象的那么大，因为自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大，“限贷放松的政策不应该止于此，信贷问题完全可以让银行自己去衡量，通过严格审核申请按揭的买房者的资产质量自行决定房贷发放情况”。

　　对房地产调控的纠偏正在继续。“原来限制了一些买房需求，价格没管住，限购松绑后不限制了，稳住销售量，让房地产投资下行慢一点，平稳一点，但我希望能够以此为契机作为一个去工具化的开始”，管清友说。

　　“限购限贷属于行政化措施，过去大家批评比较多，其实越是限制，给出市场信号的预期是越会涨，所以现在适当松一些，回归正常状态”，国家开发银行研究院副院长黄剑辉说，“房地产政策应该是各行其道各取所需，多元化的供给主体提供多元化产品，服务多元化的客户，要让各类居民各行其道，市场的归市场，政府的归政府。只有稳定宏观环境，才能为改革创造更好的条件”。