石家庄市政府关于进一步规范土地市场秩序的意见

石家庄市人民政府关于进一步规范土地市场秩序的意见

石政发〔2014〕50号

　　 市内各区人民政府，高新区管委会，市政府有关部门:

　　为进一步规范我市土地市场秩序，实现土地一级开发、二级开发彻底分离，做到净地收储，净地供应，最大限度维护政府收益，从源头上杜绝违法建设，依据国家和省有关规定，制定本意见。

　　 一、坚持政府主导

　　（一）加强计划管理。自2015年1月1日起，中心城区土地一级开发必须实行政府主导。市政府根据相关法律法规及城市发展需求，确定近期建设计划，组织编制房屋征收、土地收储及土地供应年度计划。各区政府提出国有土地上房屋征收和城中村改造初步计划，分别报市国有土地上房屋征收工作领导小组办公室和城中村改造工作领导小组办公室审核，经市政府批准后实施。市政府确定的重点区域改造项目，可直接下达计划。未列入年度计划的，严禁自行开发。

　　（二）明确责任主体。市、区两级政府是国有土地上房屋征收工作的主体。市、区房屋征收部门负责房屋征收补偿（收购）工作，市、区国有融资平台、开发公司可参与安置房建设以及相关的基础设施配套建设。对被征收人的补偿采取货币和产权调换两种方式，鼓励被征收人自愿选择货币补偿方式进行安置。辖区政府要按照统一规划、集中安置、超前建设的原则建设安置用房，或购买适合用于安置的存量商品房做为安置用房。国有土地上房屋征收项目涉及多个小区（或部分小区）及企事业单位的，应制定统一的补偿安置方案。

　　 二、规范土地供应程序

　　（一）涉及企事业单位补偿安置项目，按照土地收储相关政策和程序，完成补偿安置形成净地后，纳入土地储备库。市国土资源部门依据土地供应计划，向市城乡规划部门申请规划条件后，依法依规供应国有土地使用权。

　　（二）城中村改造和旧城改造项目涉及国有土地的，按照国有土地上房屋征收相关政策和程序，完成补偿安置并清场验收后，由辖区政府向市城乡规划部门申请项目规划条件，移交市国土资源部门，依法依规供应国有土地使用权。对城中村改造项目涉及“零星”国有地块的，地上房屋可由政府进行收购。

　　城中村改造项目涉及集体土地的，应当依法办理土地转用征收后，完成补偿安置形成净地。市国土资源部门依据土地供应计划，向市城乡规划部门申请项目规划条件后，依法依规供应国有土地使用权。

　　（三）以辖区政府为主体实施征收安置补偿的项目，形成净地后，在土地依法供应前由辖区政府负责管理，严禁未批先建。

　　 三、完善融资机制

　　（一）融资主体。国有土地上房屋征收与补偿安置资金由市、区两级政府共同负责筹集。辖区政府应设立融资平台，采取多渠道融资方式筹集资金，也可联合市地产集团、住建集团、城投集团等市属国有平台公司，共同开发，利益共享。

　　（二）资金来源及管理。充分利用上级财政补助专项资金、本级政府注入资金、实施主体自筹资金（含市属国有平台公司资金）、国家开发银行专项贷款、房屋（土地）征收成本返还、土地出让分享收益以及其他可用资金。资金实行专户管理、专账核算。棚户区改造项目，要充分利用国家开发银行棚改信贷支持政策，由辖区政府作为棚户区改造责任主体，负责信贷申请、使用和管理，确保信贷资金安全偿还。市财政主管部门严格按照《棚户区改造项目国开行贷款资金管理暂行办法》，加强对市属国有平台公司及棚户区信贷资金的监管，保障国开行信贷资金合法使用。

　　（三）成本核定。房屋（土地）征收成本可采取总额包干的方法进行核定。成本主要包括三部分，一是直接成本。由市属国有平台公司或辖区相关部门委托评估机构对房屋（土地）直接征收成本进行评估，市财政评审中心按现行政策标准及项目征收补偿安置方案进行评审，由市房屋征收部门会同市财政部门审核认定。二是征收工作经费。征收工作经费按直接成本的一定比例核定(1亿元以下的，按2.8%计算；1亿元(含亿元)至10亿元之间的，按2.5%计算；10亿元(含10亿元)以上的，按2%计算)。三是征收工作不可预见费。征收不可预见费总额不超过直接成本的20%。征收不可预见费计入土地出让成本，由辖区政府统筹用于征收补偿。上述三项费用合计作为总额包干金额。特殊项目需调整包干费的，由市财政审核后报市政府批准。未实行包干办法的项目，其征收成本由市财政评审中心认定。

　　(四)房屋（土地）征收成本兑现。项目土地出让后，市财政部门根据征收包干限额或评审结果，向市属国有平台公司和各区财政部门兑现房屋（土地）征收成本。房屋（土地）征收成本实行限额包干的，按包干限额拨付，超支不补，结余留用；未实行包干办法的，按评审结果拨付。

　　(五)土地收益分配。改造项目土地出让收入按以下原则分享：对已单独明确过分享政策的，仍按原政策执行；对采用包干形式的，扣除成本和计提九项基金后，市、区按5∶5进行分享；对采用财政评审形式的，扣除成本和计提九项基金后，市、区按6∶4进行分享。辖区政府分享土地收益按规定用途使用。亏损按以上比例分担。

　　涉及集体土地征收项目按《石家庄市集体土地征收管理办法》执行。

　　 四、加强土地资产处置的监督管理

　　（一）土地供应后，严禁擅自变更容积率、改变土地用途。符合城市规划，确需改变土地使用条件的，应当依法依规履行相关批准程序。

　　（二）企事业单位使用的国有土地，未经市政府批准，严禁进行房地产开发建设；以改制、转让等方式处置的国有土地使用权，未经市政府批准，严禁进行房地产开发建设。存在未批先建行为的，地上建筑物必须拆除。拆除不彻底，未能恢复地块原貌的，土地收储时只对土地进行补偿（补偿标准按证载土地用途评估价格进行补偿），不再享受其他土地收储优惠政策。

　　 五、历史遗留问题处理

　　已列入房屋征收和城中村改造计划正在实施征收拆迁建设的项目，可继续实施；因城市基础设施或重大项目建设，形成部分拆迁但已补偿安置到位的项目，由辖区政府负责优先安排改造；未实施征收拆迁的项目，原计划废止。

　　辖区政府会同有关职能部门对原列入国有土地上房屋征收、城中村改造计划内的项目逐一进行梳理，提出初步清理意见，市国有土地上房屋征收工作领导小组办公室和市城中村改造工作领导小组办公室审核后，报市政府审批。

　　本意见适用于长安区、桥西区、新华区、裕华区，试行一年。高新区、矿区、藁城区、栾城区、鹿泉区参照执行，其他县（市）参照本意见精神制定本地实施意见。

　　 石家庄市人民政府

　　2014年12月20日