石家庄商铺投资者：铺面宁可空着也不降价出租

　　近年来，受市场、政策的影响，开发商逐渐转变发展目光，将商业开发作为发展重心。在此情况下，大量商铺涌入市场，最终导致商铺市场被架空。

　　据统计，2014年，石家庄市商业办公类用房上市量为177万平方米，同比增长34%，供求比为2.02：1，供大于求。据相关部门统计，如果按照2014年月均成交7万平方米的速度计算，完全消化掉现有库存，需要5年半的时间。记者走访省会多处商业地产，发现“一铺养三代”与“三代养一铺”现象并存。

　　 亏

　　 记者在中山路白佛附近看到，沿街不少店铺贴出了转租告示。记者通过电话联系到了店主赵先生，据赵先生介绍，这个房子是涨了租金以后才空出来的。

　　去年他的店铺租金还是1.5万元一个月，今年涨到近两万元，原来的租户也因为价格太高而没有续约。

　　问起涨价原因，赵先生不失时机地推销了起来，“我这位置多好，又是小区门口，附近又有几个办公楼，中午和晚上人流量都很大。做餐饮、烟酒店都不错。附近的房租都涨了，我当然也要涨。”赵先生说，尽管空置了一个多月，“不过没关系，来询问的电话不少。”赵先生告诉记者。

　　虽然如他所说，咨询电话接了不少，但都因为租金太高而没有谈成。“价格能不能再谈谈，降降价？”记者的提问得到否定的回答。“不会的，租不出去，都不会降价的。每次涨租金都会空一段时间，好地方是不愁租不出去的。”赵先生也有自己的一本账：一旦租出去，每个月就会增收近5000元，而目前空着，最多就是少收一两月的房租。涨价都需要一个市场接受的过程，可一旦租出去，租金就不会再降下来。

　　 租金高租户为房东“打工”

　　 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，商业土地使用权出让最高年限为40年。除去开发商拿地兴建的时间之后，投资人可使用的年限已不满40年，高价的商铺销售额让房东如何在短时期内迅速回本并盈利呢？提高租金恐怕是唯一的渠道。

　　2014年初，刘先生和爱人在长安区谈固商圈某小区底商以1.2万元的租金经营一家美容院。然而，店面勉强维持了7个月后就关门了。刘先生说，刚开店时，可能因入住率不高导致客流量很低，一个月的销售利润往往只有两三千元，光是房租都不够。即使随着入住率的提高，利润上去了些，但仍是勉勉强强略有结余，之后周围店铺还说要涨价，听到这个消息后，刘先生索性退租。

　　 差异经营仍有市场

　　 “理解好消费者、理解好市场，做好差异化经营是石家庄商业地产去库存的最有效办法，”河北省商联会秘书长曹润亭说。

　　而这也成为商家的争夺点，塔谈商贸聚焦商贸领域、勒泰中心以餐饮聚气、世界湾综合体借助滨水主打文化和家庭消费。“每个商业地产都在寻找自己的定位以和传统商业区分，只要做出自己的特色，石家庄商业地产并非不可作为，”世界湾国际商业投资管理有限公司总经理张英告诉记者。以世界湾项目为例，为做到差异化经营，世界湾借助靠近滹沱河、正定和石家庄“一河两岸”发展格局，推出“民间收藏博物馆”和“爱+house”的家庭消费概念。

　　据张英介绍，目前“民间收藏博物馆”招商率95%，市场反应也出乎意外。

　　 旺铺仍一铺难求

　　 地段好、管理好，租金合适，自然是众多商户力争的“旺铺”。

　　但是现实是，在经过省会“三年大变样”拆建整合、重点商圈固定，旺铺已屈指可数。

　　以勒泰中心为例，庄里街餐饮一条街经过几年的培育，已形成人流规模。位于庄里街一层商铺每平米费用在9元上下，直逼北京商业均价。“做得不错的十年内可以收回成本，当然也有做得不好的，主要还是看是否适合市场，”勒泰庄里街一商铺铺主分析，他也看到了石家庄商业地产过剩的消息，但他认为尽管整体环境不利于投资，但是对于旺铺来说，仍将一铺难求。

　　 观点交锋

　　 究竟如今的石家庄商业是“一铺养三代”还是“三代养一铺”，在记者采访中各有说辞。一方面是商业地产的高回报率和在经济发展中的不可替代价值，而另一方面，则是石家庄商业地产过剩，供过于求。“一铺养三代”是过时了还是尚具潜力？

　　 过时说VS潜力说

　　 过时说：在正定小商品城、市区有多个店铺的赵新诚认为，从他铺子近几年的空置和利润可以看出来，逐年下滑正在成为趋势。他告诉记者，他的一家社区店铺在几年间已经易主了5家，“客源相对稳定，但是客户经营不同，利润也不同，”他分析说，由于属于社区底商，在此租户多是小本经营，如餐饮、电器维修等，2013年新“国五条”出台，使住宅限购、限贷等调控持续收紧，进一步刺激了商业地产投资需求，拉动了商铺等价格上涨，商铺的租金也水涨船高。但随着“国五条”细则落地以及多项新政实施，住宅的门槛不断被抬高，而商铺等商业地产的购买则相对宽松，刺激了一大批的投资者纷纷退出住宅市场转而投向商铺。

　　小本经营市场厮杀更为激烈，这直接导致了租金的不断上涨，“租户流失，大多都是涨价的时候，但是没办法，”赵新诚将这个“没办法”称为“市场需求”，而这个市场需求就是“周围都在涨”。如今，随着赵新诚店铺的空置，已经出现了用其他店铺补贴的情况，这是他看衰社区商业的重要原因。

　　潜力说：“平心而论，石家庄商业地产的价格高吗？和其他城市相比，石家庄很多商业地产还没有住宅贵，与其说买商铺过时，不如说他在调整期，潜力还是很大的，”在省会从事餐饮行业多年的马彦告诉记者，石家庄的商铺市场要从长远的眼光去看，他认为，随着石家庄行政规划改革，体量增大，商业综合体、商铺还未到价格的高峰期。

　　从事餐饮行业，马彦的餐饮连锁店也在省会开了多家，给他的印象就是，“好地方不好找，偏僻了不愿去”，“在某种程度上说，如果在一个好地段，大概经营七八年就能收回成本，如果经营上下工夫，这个时间还会缩短。”

　　对于石家庄市商业办公类用房存量过多的问题，他认为这点最应该注意的则是投资人，应该用理性的眼光去选择投资。

　　总的来说，马彦仍是看好商业地产项目，相反他认为尽管说不上是抄底的时机，但做好差异化、个性化的包装和经营，现在也不失一个好时机。

　　 （原标题：投资商铺亏盈两重天）