石家庄商住房尴尬：8000欲出售 周边二手房已上万

在闹市中，有一间属于自己的房子，下楼就可以逛街购物，上楼就是自己安静的空间，不少人都有这样的想法，这两年石家庄商住房的发展正是看中了人们这方面的需求，发展迅速。但真的入住商住房，却有各种“麻烦”扑面而来。

优势：交通便利购物便捷

王嘉在石家庄工作马上就要满5个年头了，去年随着收入的增加让她开始琢磨换房。

“我在老火车站附近的写字楼上班，原来住在西北二环附近，每天早上挤公交车让我头疼死了。下班了又赶上晚高峰，到家天都黑了，有时候宁可在单位加会儿班也不愿意下班点去挤车。”王嘉说，原来自己在西北二环附近租住了一套两室一厅的老房子，一个月的租金也就1000块钱。

今年3月份，王嘉开始把换房正式搬上了日程。“我在单位附近找到了一个一室一厅，是商住公寓，价格比原来的两室一厅还要贵，使劲和房东讲价才讲到了1300元一个月。”王嘉说，反正也是自己一个人住，房子小点就小点。

搬家后，王嘉每天可以睡到快8点，上班走路也就不到20分钟。“家楼下就是商场，每天下楼就可以逛超市。生活节奏一下就改变了。”王嘉告诉记者。

其实，很多人购买、租住商住房都是考虑到上班便捷。很多商住房也都在闹市、写字楼集中的地区。

劣势：商住房户型阻碍出租

柳云也住在中华大街一处商业公寓中，住了半年多让她对商住房有了不一样的看法。

“刚来住的时候就觉得大楼里空空荡荡的，没有原来小区那么热闹，晚上回来晚一点就觉得有些害怕。”柳云告诉记者，自己租住的商业公寓当年宣传很多，但实际交房后，不少房东都无法出租出去，因为很多都是四五十平米的小户型，租住的多是单身。

这种情况的确阻碍了商住房的出租。“我们有专门负责商住房出租的人，但实际业务并不理想。”石家庄1+2联合不动产经纪有限公司总经理王静说，其中户型小不利于租住是主要的原因之一。

王静说，多数情况下商业公寓都在100平方米以下，40多平方米的小户型更是不少见，这种户型只能租给单身或者刚结婚的小两口。另外，石家庄的开放性也没有北上广那么强，商业公寓整体出租都不如人意。

王静说，以中华大街附近的一处公寓为例，40平方米左右的房子每月租金也就在800元左右，如果是租给公司，每月租金可能达到1200元左右。而在这附近的居民楼，价格会比这个要高。

“商住一体也导致居住环境会比较杂乱。以中华大街附近的公寓为例，由于临近几个大型批发市场，虽然也在市中心，有大型商业体，生活、交通都比较便利，但居住环境一项就影响了房子的出租。”王静说。

水电暖价格高于民用价格

王嘉入住新房后不久，便收到了物业费缴费通知单，半年的物业费竟然有600多块钱。“我租的是小户型，一共才40多平方米，要是按照原来老小区的收费，一年也收不到600块钱。”王嘉抱怨说，她拿着缴费单找到物业，才知道由于是商业公寓，物业费每平方米1.8元。

不仅是物业费，水费、电费、暖气费都按照商用价格。以用水价格为例，石家庄居民生活用水为每立方米3.63元，而非居民用水为每立方米5.33元，一平方米水价整整差出了1块7。“对于租户而言，可能就是水电暖以及物业费有差别，对于投资者而言交易契税等也有差别。”王静说。

商住房产权少了30年

记者了解到，目前商用住宅的产权是40年，与我们平时常买的产权70年的民用住宅相比，它的产权少了30年。这里所说的年限是指房子所占用的土地的使用权年限，但购房者购买的却是房屋的所有权，所有权是没有时间限制的，这就产生了房屋所有权的无限与土地使用权的有限之间的矛盾。

据了解，根据我国《物权法》的相关规定，住宅建设用地的土地使用权期满自动续期，而其他性质的土地使用权到期如何处理则无明确规定，商用住宅建设就属于此种情况。商用住宅土地使用权到期后，如果延期申请未得到批准，土地及地上建筑物（房子等）是可以被国家无偿收回的。

未来：升值空间有限

很多人买商住房，并不是为了居住，而是看好它的投资价值。但现实总是和想象有一定差距。

据王静介绍，从2012年底开始，石家庄商住房开始越来越多。

“一铺养三代，当时很多人都觉得随着大型商业体的发展，商业公寓也将迎来大发展，买了商业公寓既可以自己住，也能像写字楼一样租出去，很合适，于是纷纷开始投资。”石家庄一位地产业内人士告诉记者，他自己也购买了一套商住房，不过升值并不如想象的那么理想。

该人士告诉记者，自己购买的商住房位于市中心，目前想以每平米8000元左右出售，而周围的二手房价格基本都已经到了1万左右。

官方公布的数据显示，截止到今年3月底，纳入到预售许可范围的石家庄商业办公类库存为475万平方米，按照去年的消化进度需要4至6年的时间，远超正常库存量。

数据显示，2013年石家庄市区商业用房上市面积为178.2万平方米，成交34万平方米，同比均增长64.4%，供求比达到了5：1的失衡状态，此外，2013年市场商业用房已出现滞销现象，并首次出现价格下调趋势；2014年，石家庄市区商业办公类用房上市量为177万平方米，同比下降1%，成交量87万平方米，同比增长13%，供求比为2.02：1，供大于求。

商住房地段不是绝对因素

“其实，并不是所有的商住房目前出租、出售都不理想，石家庄部分商住房还是一直在升值的。”王静说，比如在万达广场附近的商住房就比较“吃香”，因为在万达广场写字楼比较聚集，也有更多收入较高的白领，所以商住房出租、出售都不错。

“因为商住房总体来说供应超标，所以未来升值空间有限，但并不是说就不能投资了。”一位业内人士告诉记者，如果投资者想投资商住房，可以选择周边环境较好，大商业圈、大企业较多、写字楼较多的地段投资，这样未来出租、出售都比较方便。