省会商业综合体大跃进因欠账多 政府踩下急刹车

　　商业综合体已经悄然改变省会市民的消费方式。住宅市场持续调控下，各路资本加快购置商业土地步伐，扎堆涌入商业地产市场。回归现实，在数量猛增之后，我们的城市究竟能容纳多少综合体?目前现状就是，包括石家庄在内的一些城市已经开始控制大型综合体的增长。

　　 调查

　　多城市人均商业面积超香港

　　有统计数据显示，2013年国内21个重点城市新增综合体面积是1.5亿平方米，是2012年的2倍。商业综合体的快速增长改变了人们的生活习惯，而快速增长背后埋下的隐患同样不容小觑。

　　研究机构发布的报告显示，2013年北京、上海、广州、深圳、成都、重庆及武汉等七大城市将总计推出购物中心2034万平方米，为2012年新开业体量的2.9倍。预计未来4~5年，上述7大城市购物中心面积还将翻一番。

　　有业内人士估算，至2015年，国内商业综合体非住宅开发量将达到5.64亿平方米。这个数字相当于全球商业地产开发量的一半。这一数字，还不包括商业街、专业市场等传统商业地产类型。

　　从人均数据来看，“购物天堂”香港的人均商业面积在3平方米左右，而国内不少城市的人均商业面积已经超越了香港。

　 　多地综合体变“餐饮街”

　　尽管新老开发商对综合体项目投入了满腔热情，但消费者和投资者对于综合体项目却日趋平淡。

　　在广东中山，目前在建的商业综合体项目已达到13个，而整个中山市只有300多万常住人口;在武汉，有些商业综合体相距不到一公里，很难避免同一时间点、同一区域的同质化竞争;在温州，已获批在建、可建的城市综合体项目超过20个，但当地至今没有一个综合体项目算得上成功——有的项目从立项到完工长达10年之久，却因为招商情况不理想，迟迟不能开业。

　　通常情况下，商业综合体经营业态的“黄金比例”为：购物、餐饮和娱乐按照52∶18∶30分布。但招商困难加上消费者习惯改变，越来越多的大型商场只好提高餐饮比例，几乎变成了华丽的“餐饮街”。

　　 把脉

　　地产商热衷“玩”商业

　　河北新联合发展研究院首席研究员赵琰统计，目前商业综合体项目几乎已经成了国内地产业巨头们的标配。大量房企都在向商业地产转型。

　　其实，这场综合体大跃进，不仅是地产商的狂欢，还夹带着众多“外行”的搅局。

　　有业内人士坦言，娃哈哈、苏宁、红星美凯龙都想在这一市场分一杯羹。红星美凯龙甚至提出，争取2020年在全国建成100座商业综合体。

　　如此背景下，商业综合体在国内各个城市遍地开花也就不足为奇。此外，由于商业综合体和摩天大楼一样，是“看得见、摸得着”的政绩，地方政府也乐见其成。

　 　省会综合体狂飙因“欠账多”

　　回归本地，除了受到住宅项目调控政策等宏观因素的影响，省会综合体爆发也有自身特点。

　　河北省商业联合会秘书长曹润亭认为，近几年石家庄商业综合体项目的火热，与省会商业地产“欠账较多”不无关系。

　　2004年以前，石家庄市民们叫得出名字的商业项目，只有人民商场、北国商场等有限几个。这与石家庄城市发展步伐显得有些脱节。

　　而仅有的这几个商场间，依然存在分布过于集中的问题。

　　这样的情况直到2008年前后的“三年大变样”才有所缓解。近几年的商业综合体热潮，也算是在还清历史上的欠账。

　　 投资者“脑子有点热”

　　“商业地产投资必须因城而异，因区域而异。”曹润亭认为，这一问题不能一概而论，但从石家庄已有和在建的商业总量上来看，石家庄商业地产确实已经有了过剩的趋势，投资者“脑袋有点热，需要冷静一下”。

　　石家庄在建的大型商业项目如果全部建成，可以满足1600万人的购物需求，而石家庄市区常住人口只有300万人，加上周边县市人口勉强够1000万人。

　　另外，石家庄商业地产分布不均的现象依然存在。石家庄市商业联合会会长张香蒲表示，在综合体发展方面，还是需要在一些二级区域和城市的一些边缘地方发力。

　 　行动

　　政府为综合体踩下“急刹车”

　　无论从全国还是石家庄市场来看，商业综合体项目的结构性过剩已经成为不争的事实。不过值得庆幸的是，目前政府部门正在给狂飙的综合体踩下“急刹车”。

　　上个月，杭州率先提出要“优化”商业综合体布局。两个区暂停新大型商业综合体开发，另外两个区重点发展社区型商业综合体。

　　紧随其后，石家庄市城乡规划局在接受媒体采访时表示，自今年以来石家庄市已经对大型商业综合体项目采取了适度控制的措施。上半年商业类项目的总规模和平均规模同比明显下降。数据显示，上半年许可商业项目13个，面积21.7公顷，同比减少24%。商业项目平均用地面积为1.7公顷，与2013年相比减少48%，与2012年相比减少30%。