宏观经济热点三问（上）限购“松绑”能否解楼市困局

    马年伴随着楼市“限购”、“松绑”、“去库存”等关键词走过了大半。

    自6月20日呼和浩特市宣布取消商品房限购，成为各地正式发文确认取消限购的第一个城市以来，短短两个月的时间，全国46个限购城市中目前已有30多个城市取消或者大幅“松绑”限购。

    但是，二三线城市形式各异的“松绑”政策，也引起了业内和购房者的激烈争论。地方政府纷纷放开限购、补贴购房，这是否合理？“松绑”限购到底能否提振房地产市场？又会否导致新一轮房价上涨？

    为什么要“松绑”限购？

    国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，房地产市场供求情况的变化，是全国区域中心城市扎堆松绑限购的主要原因。

    已经习惯了北上广楼市“长红”的人们，可能无法想象二线以及三四线城市楼市之艰难。虽然目前尚无一份官方完整的楼市评估报告，但仍有一些细节能够透视全国楼市冷暖。

    据国家统计局此前公布的数据，今年上半年全国商品房销售面积同比下降6％，销售额下降6.7％，而商品房待售面积激增25％，达到3.59亿平方米。

    曾经无限风光的房地产市场，如今却像一块烫手的山芋，让地方政府扔也不是，拿也不是。

    8月11日，湖南省住建厅印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定将从政府回购普通商品房用作保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

    就在“湘五条”出台的3天前，福建省率先发布“闽八条”——《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，限购、限贷全面放松，成为首个省级救市政策。

    《中国证券报》撰文指出，今年这轮房地产降温的形态，相比2006年、2008年和2011年的三轮楼市降温，存在不同之处。

    首先，并无严厉调控政策。2013年出台的“国五条”并不严厉，且地方政府没有严格落实。

    其次，经济并无快速下滑。2008年在国际金融危机的冲击下，国内经济增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出现明显回落。而今年上半年GDP增幅为7.4%，虽略有下滑，但自2012年我国经济已开始低位盘整，谈不上急跌。

    第三，住宅库存压力持续增长。虽然一线城市和部分二线城市的住宅库存过去两年有所减少，但全国600多个城市中的大部分，自2011年住宅库存就一直增长，这在之前是没出现过的。住宅供应阶段性过剩，开始成为一个整体性的问题，本轮去库存周期也将会拉得比较长。

    而土地市场最近也出现了流拍现象。据《人民日报》报道，今年二季度，我国300个城市土地成交面积同比减少29%，土地出让金收入同比下降15%；7月，300个城市的土地成交面积同比减少44%，土地出让金收入同比下降49%。杭州、贵阳等多个二三线城市都出现了土地流拍。

    长久以来，土地出让金都是政府偿债的主要途径。“今年大规模地方政府债偿还在即，地方政府肯定有限购松绑的冲动。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学教授张慧芳认为。

    一方面是楼市库存“压力山大”，一方面是土地财政吃紧与还债压力陡增叠加，地方政府松绑楼市成了必然选择。