楼市频频“松绑”稳增长

　　9月1日起，公积金贷款政策再度放宽。

　　住建部、财政部、央行三部委8月31日发布通知：调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的，再次申请贷款购买普通自住房，公积金最低首付款比例降至20%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受记者采访时表示，公积金贷款政策再放宽，将进一步鼓励改善型购房需求，提振“金九银十”的市场交易，在年底前尽可能消化现有库存。

　　财政部财科所金融研究室研究员陈新平在接受记者采访时表示，此次公积金贷款二套房首付比例继今年3月调整为30%之后，再次下调至20%，有利于进一步释放自住性及改善性购房需求，更大的意义在于稳定经济增长。

　　稳增长意图明显

　　早在今年3月30日，上述三部门就曾联合发文，将公积金贷款购买二套房的最低首付款比例由此前的40%下调为30%。同时，财政部和国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，二手房营业税免征期限由5年改成2年。

　　此后，各地楼市交易“松绑”的政策频频推出。

　　8月25日晚，央行再次宣布“双降”政策，将金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%，同时进行年内第四次降息。此次降息后，公积金贷款五年期以上的利率下调至3.25%，即便是和2008年金融危机时相比，公积金贷款的利率也创造了7年以来的“最低值”。

　　8月27日，住建部等六部委下发《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，允许机构和个人在中国购房。中国楼市“限外令”10年来首现松动，业内人士称此举有利于促进外企在华投资房地产。

　　“此次公积金贷款政策再次放宽，对市场会有积极作用。”中原地产首席分析师张大伟说，2015年楼市复苏的重要原因是2014年9月30日和2015年3月30日的信贷政策两次宽松，其间全国有上百个城市放宽了公积金贷款政策，公积金贷款政策对市场的影响非常明显。此次政策放宽还表明，2015年的房地产政策将延续去行政化、重市场的调控思路，在多个环节进一步放开。

　　北京市房协秘书长陈志认为，公积金贷款的服务指向很明确，是中低收入家庭，购买二套住房则是改善性需求，从这一点可以看出，对于此次贷款政策的放松，监管层更关注的是中低收入家庭的住房改善。而至于下一步商贷是否也会下调首付，还有待观察。

　　北京知名房产金融机构“伟嘉安捷”有关负责人告诉记者，以贷款120万元、20年为例，商业贷款的月供是8019.24元，而公积金贷款仅为6806.35元，每个月比商业贷款少还1212.89元。而20年后总共贷款所还的利息商贷为724618元，公积金贷款为433523.79元，少还近30万元。

　　在陈新平看来，国家之所以对房地产市场密集出台政策，背后稳增长的意图非常明显。房地产业拥有影响众多行业的能力，其投资、消费将会影响到基建、建材、家电、绿化等几十个相关行业，拉动作用不言而喻。

　　中国指数研究院此前发布的报告显示，受7月传统淡季影响，各线城市成交环比均有所下降。在库存情况方面，由于多地城市开盘速度放缓，库存压力得以继续缓解，但存量压力还是很大。而楼面房价方面，受一二线城市价格影响，7月主要城市楼面房价环比下降，同比涨幅收窄。

　　陈新平告诉记者，今年以来，我国房地产市场虽显露出逐步企稳态势的特征，但下行压力依旧存在。从统计来看，目前房地产投资增速下降至5%左右，这对宏观经济已经造成“拖累”，出台相应的政策稳增长也在情理之中，预计年内还有政策出台。

　　楼市或现“金九银十”

　　政策频频放宽，对下一步楼市走向有何影响？

　　张大伟说，考虑到各地市场目前库存压力不同，从人口流入看，刺激政策对一二线城市影响相对较大，而三四线城市目前看整体降温的趋势依然难以改变。

　　经历上半年一连串利好政策“轰炸”后，央行在下半年继续开启降息通道。记者日前从多家贷款和中介机构了解到，在央行近期降息政策出台一周后，公积金贷款咨询量上升较快，降息前后对比涨幅14%左右。

　　“公积金贷款的最高额度毕竟只有120万元，如果能和商贷一起做组合贷，那对很多购房人来说更有诱惑力。”伟嘉安捷相关负责人说，近期首次购房人群优先考虑公积金贷款，二次购房人群在买房时也会首先选择公积金贷款，其余贷款部分再用商业贷款补齐。

　　但是，和公积金咨询量走高相比，整个8月，北京个人住房商业贷款的交易量环比却下降了10%。

　　中原地产研究部统计数据显示，8月1日至30日，剔除自住房和两限房以后，北京市新建商品住宅签约套数为5733套，全月当在6000套以内。这一成交量相比7月份的7412套下调了20%左右，而成交均价为每平方米29097元，和7月份的成交均价（每平方米27515元）相比，上涨了5.7%。

　　张大伟分析，从库存情况看，8月份纯商品房住宅库存依然延续了一年来的下调趋势，目前的纯商品房住宅库存只有7万套，相比2014年8月份的8万套，同比下调幅度达到了12.5%。但随着多项刺激政策叠加效应的显现，未来9月至10月楼市成交量将保持上涨态势，从而迎来真正的“金九银十”。

　　胡景晖表示，随着“330新政”以来一系列楼市利好政策对楼市的刺激效应减弱，8月北、上、广、深等诸多城市楼市成交出现降温势头，而近来的降息和公积金贷款放宽利好叠加，将对已经略显疲态的房地产市场起到再刺激作用，预计9月份的楼市交易量将回升，全年楼市成交量有望创3年来新高。（李忠峰）